Правовое регулирование ипотечного кредитования в Респуюлике Беларусь

11) указание на то, имеются  ли на имущество, являющееся  предметом ипотеки, или на часть  этого имущества другие закладные;  сдано ли это имущество или  его часть в аренду; обременено  или не обременено оно иным  образом на момент регистрации  ипотеки;

12) подписи залогодателя  и залогодержателя;

13) наименование органа, зарегистрировавшего  ипотеку, с указанием даты и  места регистрации [10,с.31-32].

Закладная, не содержащая каких-либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а  соответствующая ипотека - государственной  регистрации. В случае регистрации  такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного  лица.

По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную  могут быть включены также иные данные и условия.

К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки  или необходимых для осуществления  залогодержателем своих прав по этому  договору [19,с.543].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2.Особенности  ипотеки земли, предприятий, жилых  домов

1.2.1. Особенности  ипотеки земельных участков

Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного  назначения допускается лишь для  обеспечения исполнения кредитных  договоров, связанных непосредственно  с осуществлением или развитием  сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в  соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка.

При общей собственности  на землю коллектива сельскохозяйственного  предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий  гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся  в общей собственности [9,с.18].

Не допускается ипотека  части земельного участка, которая  с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории.

Залогодержателем по договору ипотеки земельного участка и  по договору залога закладной на земельный  участок может быть банк, имеющий  лицензию на осуществление ипотечных  операций.

Здания, сооружения, которые  находятся или будут возведены  на закладываемом земельном участке  и принадлежат залогодателю, могут  быть заложены одновременно с участком по той же закладной.

Если в закладной на земельный участок не предусмотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие  залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания  на этот участок залогодатель сохраняет  право на принадлежащее ему находящееся  на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право  ограниченного пользования) в отношении  определенной части участка, необходимой  для использования здания или  сооружения в соответствии с его  назначением.

Если ипотека установлена  на земельный участок, на котором  находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а  другому лицу, то при обращении  залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с  публичных торгов к покупателю участка  переходят права и обязанности, которые в отношении этого  лица имел залогодатель.

В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита или  других «прегрешений» собственника его земельный участок может  быть отчужден. Эта процедура называется «обращение взыскания» [14,с.223-224].

В настоящее время в  нашей стране отсутствует ссудно-договорное право и законодательство об ипотеке  и поземельных книгах. Важную роль в ипотеке играет также договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без  точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных  книг.

 

 

1.2.2. Особенности  ипотеки предприятий

Предметом ипотеки предприятия  является предприятие в целом  как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества  предприятия входят все принадлежащие  ему как юридическому лицу на праве  собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая  продукция, права требования, патенты  и другие исключительные права, а  также долги предприятия [16,с.20-24].

В составе заложенного  имущества предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем  улучшения имущества, а также  приобретенные предприятием долги  в период ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы, так и  на часть активов баланса.

Передача предприятия  в ипотеку допускается при  наличии согласия собственника имущества  предприятия или уполномоченного  им органа либо на основании решения  органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Договор  ипотеки предприятия, заключенный  с нарушением этого требования, недействителен.

Ипотекой предприятия  может быть обеспечено денежное обстоятельство, сумма которого составляет не менее  половины стоимости активов предприятия.

Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении  которого возбуждено дело о банкротстве  либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотекой предприятия  обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем  через год после заключения договора ипотеки.

Состав имущества, передаваемого  в ипотеку предприятия, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский  баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества  предприятия являются обязательными  приложениями к закладной.

Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять  взаймы и иным образом распоряжаться  имуществом, вносить изменения в  состав имущества предприятия, переданного  в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки. 

Ипотекой предприятия  обеспечиваются главным образом  долгосрочные инвестиционные кредиты. Поэтому залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового  положения предприятия [18,с.55].

 

 

 

 

 

1.2.3. Особенности  ипотеки жилых домов и квартир

Ипотека жилого дома или  квартиры допускается для обеспечения  погашения ссуды, предоставленной  для строительства, реконструкции  или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки  также, если гражданин - его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение [10,с.32].

Дача, садовый домик и  другие строения, не предназначенные  для постоянного проживания, могут  быть предметом ипотеки на общих  основаниях. Специальные правила, установленные  для жилых домов (квартир), на них  не распространяются.

Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.

В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий  залогодателю на праве собственности.

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки  и другие кредитные учреждения, имеющие  специальную лицензию.

Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения  покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для  данной местности.

Лица, проживающие в жилых  домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных  законом, не подлежат выселению при  продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный  с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор  на проживание сохраняет силу.

Такие лица имеют право  на преимущественную покупку занимаемого  ими жилого дома (квартиры).

Если иное не предусмотрено  договором об ипотеке, залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся  в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя.

Однако он вправе сдать  такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В  этом случае собственник, приобретший  жилой дом (квартиру) на публичных  торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды [15,с.37-38].

 

 

 

Глава 2. Становление  и развитие ипотечного кредитования в Республике Беларусь 

2.1 История развития  ипотеки

Ипотека - слово древнегреческое, которое переводится как «основание», «залог». Ее возникновение было обусловлено  возникновением в Древней Греции частной собственности, и, прежде всего, на земельные участки. Так появился новый вид обеспечения кредита - земельный залог. На границе заложенного  участка кредитор ставил столб с  надписью, что это имущество служит ему обеспечением претензии на какую-то сумму. Этот столб и назывался  «ипотекой» (подставкой). Особенностью ипотеки (залога недвижимости) было то, что в отличие от залога движимых вещей, которые передавались во владение кредитора и находились у него до уплаты долга, заложенное недвижимое имущество оставалось во владении должника. Кредитору же предоставлялось право  распорядиться предметом ипотеки  в случае неуплаты долга в срок. При этом земельный участок, обремененный ипотекой, должник - залогодатель не имел права продавать третьим лицам. Институт ипотеки, возникший в Древней  Греции, оказал существенное влияние  на развитие римского гражданского права. В римском праве установление ипотеки допускалось не только на недвижимые, но и на редко отчуждаемые  движимые вещи большой ценности с  высоким хозяйственным значением [12,с.31-32].

Таким образом, ипотека представляет собой средство обеспечения обязательства, при котором у должника сохраняется  право владения и пользования  заложенным имуществом. В свою очередь, под ипотечным кредитованием  понимается кредитование под залог  недвижимости. Существование данного  правового института является основанием для ипотечного жилищного кредитования, позволяющего эффективно использовать жилое помещение в гражданском  обороте и сего помощью удовлетворять  потребности человека в жилье.

Подобный вид кредитных  отношений широко распространен  в странах с развитой рыночной экономикой. Так, в США в середине 30-х годов ХХ века, и особенно позже, в 50-60-е годы, ипотечное кредитование для покупки жилья стало распространенным явлением. Многие американцы вносили  определенную часть стоимости жилья, получали кредит на 20-30 лет, заложив  при этом свою покупку, и таким  образом решали жилищную проблему. Именно ипотечное кредитование в  США, других странах помогло решить много острых проблем: разрешить  жилищный вопрос, что, в свою очередь, позволило поднять общий объем  строительства жилья, а это в  итоге положительно отразилось на многих смежных со строительством отраслях. Конечно, ипотечное кредитование в  США получило широкое распространение  не сразу. Причин этого следующие: было не так много людей, способных  заплатить значительную долю необходимой  суммы для приобретения жилья, существовало недоверие к частным банкам, предоставлявшим  подобные кредиты и т.д. Только после  того, когда гарантом ипотечного кредитования стало Правительство США, определившее уполномоченные банки, появился достаточно многочисленный «средний класс», ипотека стала успешно развиваться [11,с.30-34].

Говоря о Беларуси, следует  отметить, что ипотечное кредитование для нашей страны явление далеко не новое, если учитывать что территории современной Беларуси продолжительное  время были в составе Российской империи. Российская ипотека имеет  достаточно богатую историю. Этот правовой институт зародился у нас в  ХVIII веке. Закон 1714 года разрешал закладывать  имущество (движимое и недвижимое), находящееся в собственности. Затем  Указ о единонаследии запретил заклад недвижимости. Но с 1731 года этот вид  залога был восстановлен. Основными ипотечными организациями в Российской империи ХIХ века были городские кредитные общества, среди которых выделялись Московское, Петербургское, Одесское. В их руках было сосредоточено около 80% ипотечных кредитных фондов. На рубеже ХIХ-ХХ веков в период активного городского строительства право на сделки с городской недвижимостью получили также земельные ипотечные банки. К 1917 году в стране существовала целая система банков, обеспечивающих реализацию ипотечного кредитования: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный и Дворянский банки и еще около 20-ти частных кредитных учреждений. Предельная доля кредита в стоимости заложенного имущества варьировалась от 50-60% при кредитовании городскими кредитными обществами под залог городской недвижимости, до 80-90% при кредитовании покупки крестьянами земли в сельской местности Крестьянским поземельным банком.(1.с.54-58) «Московское городское кредитное общество» за 50 лет (1862 - 1912 годы) своей работы выдало 35035 займов. Городские кредитные общества и ипотечные банки создали первичный рынок закладных, которые регистрировались у нотариуса и фиксировались в крепостных книгах. В этих же книгах отражалось и дальнейшее движение закладных в случае перепродажи закладываемого имущества. Повторные закладные возникали, если ценность закладываемого имущества позволяла расплатиться с несколькими кредиторами. Городские кредитные общества находились под контролем государства: они были обязаны держать свободные денежные средства в государственных или гарантированных Правительством ценных бумагах и наряду с наличными суммами хранить их в Государственном банке [8,с.12-13].