Предоставление жилых помщений из государственного и муниципального жилого фонда

Введение

           В ст. 40 Конституции Российской Федерации закреплено одно из основных прав человека и гражданина – право на жилище, которое означает гарантированную для каждого гражданина возможность быть обеспеченным постоянным жильем, которая, в свою очередь, реализуется путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, кооперативного жилищного строительства, а также на условиях коммерческого найма у собственников либо приобретения или строительства за собственные средства. Необходимость реализации конституционного права граждан на жилище, в особенности тех лиц, которые относятся к категории малоимущих, социально незащищенных и нуждающихся в жилье, предоставление доступного жилья таким категориям граждан остается в настоящее время одной из важных социальных проблем российского государства и общества.

     Актуальность  темы предопределяется следующими факторами.  Во-первых, значимостью такого объекта недвижимости как жилое помещение, предоставляемого из государственного или муниципального фонда, посредством чего удовлетворяются жилищные потребности социально незащищенных граждан. Во-вторых, реформированием жилищных правоотношений, возникающих на основании договоров социального найма и найма специализированных жилых помещений.

     Целью является изучение гражданско-правового  режима жилого помещения, предоставляемого из государственного или муниципального жилого фонда, а также отношений между наймодателем и нанимателем по поводу таких жилых помещений.

    Исходя  из цели, нами были поставлены следующие  задачи:

1. раскрыть понятие и сущность государственного и муниципального фонда;
2. рассмотреть жилое помещение как объект гражданских правоотношений и предмет договоров  найма в государственном и муниципальном жилом фонде;
3. рассмотреть основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма;
4. раскрыть понятие, предмет и форму договора социального найма жилого помещения;
5. объяснить содержание договора социального найма, а также ответственность сторон, членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения;
6. проанализировать условия изменения и прекращения договора социального найма;
7. рассмотреть публично-правовые предпосылки заключения договора найма специализированных жилых помещений;
8. раскрыть понятие и содержание договора найма специализированного жилого помещения;
9. определить условия прекращения обязательств из договора найма специализированного жилого помещения.

     Объектом  являются общественные отношения, складывающиеся между наймодателем и нанимателем по поводу жилого помещения, предоставленного из государственного или муниципального жилого фонда.

     Вопросы предоставления жилых помещений  из государственного и муниципального жилого фонда имеют огромное значение в юридической науке и практике. Поэтому эта тема исследуется многими учёными.  В процессе выполнения работы нами были использованы следующие авторы: Афонина А.В., Шешко Г.Ф., Суханов Е.А., Толстой Ю.К., Сергеев А.П., Крашенинникова П.В. Свердлык Г.А., Фаршатов И.А. и др.

     Данная  работа имеет традиционную структуру, состоит из введения, основной части, включающей 3 главы, заключения. 

Глава 1. Предоставление гражданам  жилых помещений  в государственном  и муниципальном  жилом фонде как  форма удовлетворения жилищной потребности.

1.1. Жилое помещение  как объект гражданских  правоотношений и предмет договоров социального найма и найма специализированных жилых помещений 

       Объектом жилищных правоотношений  являются жилые помещения. Жилое  помещение - это изолированное  помещение, которое является недвижимым  имуществом и пригодно для  постоянного проживания граждан  (отвечает установленным санитарным  и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

     В ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК) ¹выделяются следующие виды жилых помещений: 1) жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; 2) квартира, часть квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении; 3) комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Обратим внимание на тот факт, что в указанной статье выделено такое жилое помещение, как комната. Кроме того, в ряде статей ЖК определен правовой статус коммунальной квартиры, права собственников комнат в коммунальной квартире, а также названы иные нормы, регулирующие правоотношения лиц, проживающих в данном виде жилых помещений. То есть в тексте ЖК РФ используется понятие коммунальной квартиры. Исходя из этого можно говорить о том, что коммунальная квартира также представляет собой жилое помещение, состоящее из двух и более комнат, занимаемых несколькими гражданами как по отдельным договорам найма, так и принадлежащих им на праве частной собственности².

     Постановлением  Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 было утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу³. В части 2 указанного документа содержатся требования, которым должно отвечать жилое помещение.

     В ст. 17 ЖК РФ определено назначение жилого помещения и пределы его использования. Жилое помещение предназначено  для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается.

     Таким образом, Кодекс называет три основных критерия, по которым то или иное помещение может быть отнесено к  числу жилых: изолированность, пригодность  для постоянного проживания (последняя  определяется совокупностью установленных  санитарных, технических и иных норм и правил), а также отнесение  жилого помещения к числу недвижимого  имущества. По мнению Свердлык Г.А, необходимо и четвертое требование: «помещение, сдаваемое внаем, должно быть свободным  как физически (не занятым другим нанимателем, другими лицами и их вещами), так и юридически (никому не должно принадлежать титульное право пользования этим помещением)»⁴.

     Для включения жилого помещения в  состав жилищного фонда необходимо административно-правовое решение  органа публичной власти, осуществляющего  управление соответствующим государственным  или муниципальным жилищным фондом, принятое в порядке, установленном  федеральным правительством.

     Специализированные  жилые помещения приобретают  особый правовой режим: они не подлежат отчуждению и сдаче ни в аренду, ни в поднаем; имеют строго целевое  назначение и могут использоваться лишь для временного проживания граждан  по специальным договорам найма. Так, служебные жилые помещения  предназначены для проживания граждан  в связи с характером их трудовых отношений (например, требующих постоянного  присутствия на рабочем месте), прохождением службы (в частности, воинской), назначением  на государственную должность или  избранием на выборную должность (в  том числе в отрыве от постоянного  места жительства) (ст. 93 ЖК РФ). Жилые  помещения в общежитиях предназначены  для временного проживания граждан  в период их работы, службы или обучения (ч. 1 ст. 94 ЖК РФ). Жилые помещения  маневренного фонда предназначены  для временного проживания граждан  в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома, в  помещениях которого они проживали  по договорам социального найма, либо граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (пожар, стихийное бедствие и т.п.), а также утративших единственные жилые помещения в результате обращения на них взыскания по обеспеченным их ипотекой кредитным  и заемным сделкам таких граждан (ст. 95 ЖК РФ).

1.2. Понятие, сущность государственного и муниципального жилого фонда.

     В ст. 19 ЖК РФ раскрывается понятие жилищного фонда. Он представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ. То есть в него включены жилые помещения независимо от форм собственности и целей использования (общежития, гостиницы, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, дома для одиноких престарелых и. д.). Таким образом, в состав жилищного фонда в соответствии с ЖК РФ вошли жилые помещения, которые пригодны для проживания в них и удовлетворяют потребность населения в жилье⁵. В зависимости от оснований классификации, в зависимости от формы собственности на жилые помещения выделяют следующие категории:

     1) частный жилищный фонд - это фонд, находящийся в собственности граждан. Он подразделяется на:

     а) фонд, который находится в собственности  граждан; б) фонд, принадлежащий юридическим лицам, он является построенным или приобретенным за их счет;

     2) государственный жилищный фонд  также классифицируется на два  вида. Первый представляет собой  совокупность жилых помещений,  принадлежащих на праве собственности  Российской Федерации (жилищный  фонд Российской Федерации), и  второй - жилые помещения, принадлежащие  на праве собственности субъектам  РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

     3) муниципальный жилищный фонд - это  совокупность жилых помещений,  принадлежащих на праве собственности  муниципальным образованиям (муниципальным  предприятиям, ведомствам, учреждениям). Это фонд, находящийся в собственности  района, города, входящих в них  административно-территориальных образований, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений. Данные жилые помещения формируют жилищные фонды социального использования и специализированный жилищный фонд.

     Второй  вариант классификации основывается на целях использования жилищного  фонда. В этом случае он подразделяется на:

     1) жилищный фонд социального использования  - в него входят предоставляемые  гражданам по договорам социального  найма жилые помещения. В социальный  найм возможно предоставлять  жилые помещения, которые входят  в государственный и муниципальный  жилищные фонды;

     2) специализированный жилищный фонд - разделом 4 ЖК РФ предусмотрена  возможность предоставления для  проживания отдельным категориям  граждан жилых помещений. Специализированный  жилой фонд также формируется  из государственного и муниципального  жилищных фондов. К жилым помещениям  специализированного жилищного  фонда относятся:

     а) служебные жилые помещения; б) жилые помещения в общежитиях;

     в) жилые помещения маневренного фонда; г) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; д) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; е) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

     ж) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан; 3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда (частные жилые дома, приватизированные квартиры, квартиры в ЖСК с выплаченной стоимостью и т.д.). Собственниками выступают юридические или физические лица;

     4) жилищный фонд коммерческого  использования - жилые помещения,  которые входят в данную категорию,  используются собственниками таких  помещений для проживания граждан  на условиях возмездного пользования,  могут быть предоставлены гражданам по иным договорам, а также различным лицам во владение и (или) в пользование.

     Государственный жилищный фонд может быть передан  госпредприятиям в хозяйственное  ведение; госучреждениям и казенным предприятиям - в оперативное управление.

     Жилые помещения муниципального фонда могут быть закреплены за муниципальными предприятиями и учреждениями.

     Жилищный  фонд подлежит государственному учету  в порядке, установленном Правительством РФ. Государственный учет жилищного  фонда наряду с иными формами  его учета должен предусматривать  проведение технического учета жилищного  фонда, в том числе его техническую  инвентаризацию и техническую паспортизацию.

     Основная  задача государственного учета - информация о количественном и качественном составе жилья, его местоположении, техническом состоянии, уровне благоустройства  и т.д. Госучету подлежат все жилые  дома, жилые помещения независимо от форм собственности.