Предоставление жилых помщений из государственного и муниципального жилого фонда

     Таким образом, можно сделать вывод, что  существуют основные критерии, по которым  помещение может быть отнесено к  числу жилых: изолированность, пригодность  для постоянного проживания, отнесение  жилого помещения к числу недвижимого  имущества, а также помещение, сдаваемое  внаем, должно быть свободным как  физически, так и юридически. Для  включения жилого помещения в  состав жилищного фонда необходимо административно-правовое решение  органа публичной власти, осуществляющего  управление соответствующим государственным  или муниципальным жилищным фондом, принятое в порядке, установленном  федеральным правительством. 
 

Глава 2. Обязательства из договора социального найма жилого помещения.

2.1. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма.

     В условиях сохраняющегося и при рыночной организации хозяйства недостатка государственного и муниципального жилья и невозможности для  публичной власти нести расходы  по его содержанию, а с другой стороны - появления различных новых  форм удовлетворения жилищных потребностей граждан бесплатное предоставление жилья в пользование становится не основным, как ранее, а исключительным способом решения жилищного вопроса, доступным лишь для наименее социально  защищенных и потому наиболее нуждающихся  категорий граждан. В связи с  этим действующее законодательство жестко нормирует условия, порядок  предоставления и использования  такого жилья, что и создает особый правовой режим обязательств, складывающихся на основе рассматриваемого договора⁶. Пунктом 1ст. 672 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК) предусмотрено, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения⁷.

    К условиям, при наличии которых  гражданин может претендовать на бесплатное получение жилого помещения  из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального  найма, относятся, во-первых, признание  его нуждаемости в жилом помещении (ч. ч. 2 и 3 ст. 49 ЖК) и, во-вторых, принятие его на учет органом местного самоуправления в качестве нуждающегося в жилом  помещении (ч. 1 ст. 52 ЖК). Новое жилищное законодательство не рассматривает постоянное проживание в данном населенном пункте в качестве необходимого условия для предоставления в пользование государственного или муниципального жилья. При этом закон содержит исчерпывающий перечень оснований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях⁸. Прежде всего жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются малоимущим гражданам, нуждающимся в жилых помещениях (п.3 ст. 672 ГК РФ). При этом признание граждан малоимущими осуществляется органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Из числа таких малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в соответствии с ч. 1 ст. 51 ЖК признаются:

    - граждане, не имеющие своего жилья,  т.е. не пользующиеся жильем  по договорам социального найма  (в том числе в качестве члена  семьи нанимателя) и не имеющие  жилья в собственности (или  не являющиеся членами семьи  собственника жилья); - граждане, имеющие острый недостаток жилья, т.е. хотя и являющиеся нанимателями жилья по договорам социального найма или собственниками жилья либо членами их семей, но обеспеченные жильем на одного члена семьи менее учетной нормы; -граждане, которые проживают в помещениях, не отвечающих требованиям, установленным для жилых помещений; - граждане, хотя формально и обеспеченные жильем, но проживающие в коммунальных квартирах (занятых несколькими семьями) и имеющие в составе семьи тяжелых хронических больных, совместное проживание с которыми в одной квартире невозможно (например, при открытой форме туберкулеза), при отсутствии у них иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или на праве собственности.

     Во-вторых, к числу нуждающихся в жилых  помещениях закон относит иные категории  граждан, специально признанных таковыми федеральным законом или законом  субъекта РФ. В этом случае они могут  претендовать на получение по договору социального найма жилья, по общему правилу находящегося в жилищном фонде РФ или ее субъектов, а жилье  из муниципального жилищного фонда  может предоставляться им только при наличии дополнительно предусмотренных  законом условий (ч. ч. 3 и 4 ст. 49 ЖК РФ). В настоящее время обеспечение жилыми помещениями по договору социального найма предусматривается, в частности, для таких категорий, как инвалиды⁹, инвалиды войны, участники Великой Отечественной войны, ветераны и инвалиды боевых действий, а также иных категорий ветеранов¹⁰, семьи, имеющие детей-инвалидов, дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей¹¹, прокуроры и следователи¹² и другие категории граждан. Следует отметить, что жилые помещения указанным категориям граждан предоставляются в установленном ЖК РФ порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ. Как отмечает Б.М. Гонгало, «несомненно, что эта возможность достаточно часто будет реализована. А если учесть, что понятие «порядок предоставления жилого помещения» в новом ЖК РФ четко не определено, то, вероятно, будут устанавливаться сроки, количество комнат в жилом помещении, предоставляемом на определенное количество членов семьи и т.д.»¹³. В соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство относится к предмету совместного ведения России и ее субъектов¹⁴. По мнению Журавлева Т., «учитывая значительное число нуждающихся в обеспечении бесплатным жильем, реализация п.3 ст.49 ЖК РФ может привести к ущемлению жилищных прав и интересов граждан. В этой связи представляется наиболее целесообразным установить основания для признания граждан нуждающимися в жилье, а также категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма,  в исключительное ведение Российской Федерации»¹⁵.

     Иностранным гражданам и лицам без гражданства  жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда  по договорам социального найма не предоставляются.

    При наличии охарактеризованных выше предпосылок  жилые помещения предоставляются  по договорам социального найма  гражданам в порядке очередности. Лишь трем категориям граждан в соответствии с ч. 2 ст. 57 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди: 1) гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции (например, в результате стихийного бедствия); 2) детям-сиротам и оставшимся без попечения родителей, а также взрослым лицам из их числа по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, приемных семьях, при прекращении установленной над ними опеки и попечительства, окончании службы в Вооруженных Силах РФ и т.п.; 3) гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно.

    Норма предоставления жилья по договору социального  найма представляет собой минимальный  размер общей площади жилого помещения, установленный органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем  муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями  и других факторов (ч. ч. 1 и 2 ст. 50 ЖК). Во всех случаях предоставления жилья  по договору социального найма общая  площадь на одного человека не должна быть менее указанной нормы. В  этом и заключается ее юридическое (гражданско-правовое) значение. 

    2.2. Понятие, предмет  и форма договора  социального найма  жилого помещения.

     По  договору социального найма жилого помещения одна сторона - наймодатель (публичный собственник, уполномоченный им орган или управомоченное им лицо) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение  во владение и пользование для  проживания в нем на условиях, установленных  законом (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ).

     По  своей юридической природе этот договор является консенсуальным и взаимным, двусторонним, он может быть как возмездным, так и безвозмездным (в предусмотренных законом случаях освобождения нанимателя от платы за наем). Важную особенность договора социального найма составляет его бессрочный характер, поскольку в него намеренно, в интересах нанимателя не включается условие о сроке.

     Существенными условиями  договора являются: условия о предмете (т.е. жилом помещении) и о нанимателе. Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

     Договор социального найма жилого помещения  заключается между двумя сторонами - гражданином-нанимателем и собственником  предоставляемого жилого помещения, относящегося только к государственному или муниципальному жилищному фонду. От имени собственника соответствующего жилищного фонда  могут выступать действующий  от его имени государственный  орган или орган местного самоуправления либо управомоченное ими лицо - наймодатель. Для эксплуатации принадлежащего ему  жилищного фонда он обычно создает  специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица. В качестве наймодателя может также выступать унитарное предприятие или учреждение, либо созданная ими жилищно-эксплуатационные организацияи.

     Нанимателем в договоре социального найма  жилого помещения может выступать  только гражданин, в отношении которого принято решение о предоставлении ему жилья. В силу этого основанием возникновения права пользования  государственной и муниципальной  жилой площадью выступает совокупность двух юридических фактов - принятие решения о предоставлении жилого помещения и заключение договора социального найма жилого помещения, который одновременно является и  обязательственным правоотношением  между нанимателем и наймодателем¹⁶.

     Предметом договора социального найма, является жилое помещение.

     ЖК  РФ предусматривает простую письменную форму договора социального найма  жилого помещения, который должен заключаться  путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Однако заключение такого договора будет осуществляться уже  не на основании ордера, а на основании  решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения  в жилищном фонде социального  использования¹⁷. Несоблюдение простой письменной формы при заключении договора социального найма не влечет за собой его недействительность, поскольку это не предусмотрено ЖК РФ. В юридической литературе отмечалось, что "поскольку простая письменная форма установлена главным образом для определенности взаимоотношений сторон, а значит, призвана тем самым обеспечить интерес контрагентов, государство обычно не вмешивается в вопросы, связанные с последствиями нарушения требований о письменной форме" ¹⁸.

2.3. Содержание договора социального найма. Ответственность сторон, членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения. 

     Наймодатель по договору социального найма обязан передать нанимателю предмет договора - жилое помещение, соответствующее  требованиям жилищного законодательства и свободное от прав иных лиц (пп. 1 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ). Следует полагать, что при этом имеются в виду не только возможные обременения права на предоставляемое помещение (включая права сервитутного типа), но и обязанности по его содержанию (ремонту, оплате коммунальных услуг и т.п.)¹⁹.

     Согласно  ч. 2 ст. 65 ЖК РФ в обязанности наймодателя по данному договору входит также осуществление капитального ремонта жилого помещения и обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг (подключение его к водо-, электро- и (или) газоснабжению), а также участие в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем помещение. В силу указаний жилищного законодательства или договора социального найма на наймодателя могут быть возложены и иные обязанности.

     В случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения наймодателем своей обязанности  по капитальному ремонту жилого помещения  или иного имущества дома, в  котором оно находится, наниматель вправе по своему выбору: потребовать  уменьшения платы за пользование  соответствующим имуществом, либо устранить  соответствующие недостатки с возмещением  расходов за счет наймодателя, либо взыскать с него причиненные убытки (ч. 2 ст. 66 ЖК).

     Права наймодателя заключаются в возможности  требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги, а также выполнения иных обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством.

     Наниматель  по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его  сохранность и поддерживать его  в надлежащем состоянии, проводить  его текущий ремонт, а также  своевременно вносить плату за жилое  помещение и коммунальные услуги и, кроме того, информировать наймодателя  об изменениях оснований и условий  права пользования жильем по данному  договору, например об изменениях состава  проживающих с ним граждан (ч. 3 ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК). Федеральными законами или договором могут предусматриваться  и иные обязанности нанимателя.