Предоставление жилых помщений из государственного и муниципального жилого фонда

     Наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта занимаемого им жилья, "надлежащего участия" в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления необходимых коммунальных услуг (пп. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК). Он вправе пользоваться общим имуществом дома, в котором расположено предоставленное ему помещение (лифтами, лестничными площадками, подвалами и чердаками, придомовой территорией и т.п.). В случаях временного отсутствия нанимателя (а также проживающих с ним членов семьи или всех этих граждан вместе) в жилом помещении за ним сохраняются все права и обязанности, вытекающие из обязательств социального найма (ст. 71 ЖК), независимо от причин такого отсутствия (например, в силу призыва на службу в Вооруженные Силы РФ, длительной командировки, пребывания в другом месте по иным причинам, включая и отбывание уголовного наказания в местах лишения свободы).

     Кроме того, нанимателю принадлежат и некоторые  прямо предусмотренные законом  возможности распоряжения занимаемым им жильем в виде прав на:

     - вселение других лиц; - сдачу помещения в поднаем; - разрешение проживать в занимаемом им помещении временным жильцам; - обмен или замену занимаемого помещения.

     Федеральными  законами и договором социального  найма могут предусматриваться  и иные права нанимателя.

     Правом  постоянного пользования жилым  помещением по договору социального  найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи, поскольку  они приобретают равные с нанимателем  права и обязанности по данному  договору (ч. 2 ст. 69 ЖК, п. 2 ст. 672 ГК), тем  самым становясь и участниками  возникающих на его основе обязательственных  отношений по использованию жилого помещения. Дееспособные члены семьи  нанимателя в силу закона несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального  найма. Таким образом, все члены  семьи нанимателя, по сути, являются сонанимателями, а потому должны быть указаны в договоре социального  найма (ч. 3 ст. 69 ЖК, абз. 1 п. 2 ст. 677 ГК).

2.4. Изменение договора  социального найма.  Прекращение договора  социального найма. 

     Изменение рассматриваемого жилищного правоотношения может касаться таких его элементов, как предмет, субъекты, права и  обязанности сторон, и происходить  по разным юридическим основаниям: соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению одной из них и др. Вместе с  тем для изменения договора жилищного  найма необходимо согласие всех лиц, на которых распространяется его действие, - нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Однако законом предусмотрены случаи, когда наниматель и члены его семьи вправе требовать изменения договора и без согласия наймодателя. Иногда договор может быть изменен и по инициативе наймодателя при соблюдении установленных гарантий прав граждан, проживающих в данном помещении.

     Договор социального найма может быть изменен по требованию нанимателя в  случае объединения в одну семью  граждан, проживающих в одной  квартире по разным договорам социального  найма. В этом случае граждане имеют  право требовать объединения  договоров социального найма, когда  они проживают в одной квартире по самостоятельным договорам социального  найма и уже объединились в одну семью. Обращение к наймодателю об объединении договоров найма производится с согласия всех членов семьи нанимателей по договорам социального найма, включая временно отсутствующих. Отказ члена семьи нанимателя от объединения договоров в этом случае не может быть оспорен в судебном порядке.

     Допускается изменение договора найма путем  замены нанимателя в ранее заключенном  договоре дееспособным членом его семьи. Для такого изменения договора требуется согласие нанимателя и остальных членов его семьи, а также согласие наймодателя (ч. 2 ст. 82 ЖК). В случае выбытия нанимателя или его смерти обязательственные отношения тоже, как правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из дееспособных членов его семьи. Если единственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени опекуном или попечителем. Правоотношение социального найма может измениться в результате переустройства и перепланировки жилого помещения по инициативе нанимателя или наймодателя. В первом случае они допускаются лишь с согласия наймодателя (ч. 2 ст. 678 ГК) и на основании положительного решения органа местного самоуправления, отказ которого может быть оспорен в суде (ч. 1 ст. 26 и ч. 3 ст. 27 ЖК). Самовольное переустройство или перепланировка жилья, проведенные при отсутствии решения органа местного самоуправления или с нарушением их проекта, утвержденного в установленном порядке, влекут для нанимателя обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние. В свою очередь, ее неисполнение становится основанием для судебного расторжения договора социального найма и выселения нанимателя и членов его семьи (если только суд с учетом прав и законных интересов граждан и отсутствия угрозы их жизни или здоровью не примет решения о сохранении жилого помещения в переустроенном или перепланированном состоянии).

     К числу других случаев изменения  правоотношения найма жилого помещения  можно отнести изменение субъектного  состава этого правоотношения, а  также отдельных прав и обязанностей в результате вселения в жилое  помещение новых членов семьи  и, наоборот, в результате выбытия  членов семьи на постоянное жительство в другое место. Изменение правоотношения социального найма может быть связано с передачей многоквартирного жилого дома из государственного жилищного фонда в муниципальный, например при передаче ведомственных домов в муниципальный фонд, т.е. из государственной собственности в муниципальную. Согласно ст. 64 ЖК и ст. 675 ГК это не влечет расторжения или изменения договора социального найма.

     Жилищный  кодекс предусматривает для всех обязательств найма жилого помещения  особые основания их прекращения. Общие  основания прекращения обязательств, предусмотренные ГК, к найму жилых  помещений применяются лишь в  редких случаях (например, ст. 418 ГК, посвященная  прекращению обязательств смертью  гражданина²⁰).

     К числу оснований прекращения  правоотношения найма жилого помещения  в первую очередь относится расторжение  договора, которое можно определить как разрыв правоотношения найма жилого помещения по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, - по иску наймодателя. Так, в ч.3 ст.83 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи, когда расторжение договора по требованию наймодателя допускется: 1)невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев; 2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематическе нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использование жилого помещения не по назначению.

       Расторжение договора социального найма возможно и по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83 ЖК, п. 1 ст. 450 ГК). Последствием расторжения договора найма жилого помещения является обязанность освобождения жилого помещения. Оно может происходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке.

     В последнем случае имеет место  выселение. Выселение - принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т.е. выдворение их из жилого помещения. Выселение  в первую очередь применяется  в отношении лиц, которые отказались освободить жилое помещение после  вступления в законную силу решения  суда по иску наймодателя о расторжении  договора найма. 

     Выводы. Следует отметить, что нормы о  предоставлении жилых помещений  по договорам социального найма  претерпели значительные изменения. ЖК РФ серьезно ограничивает возможность  получить жилье в государственном  и муниципальном фонде для  большинства граждан. Для малоимущих и иных указанных в законе лиц, имеющих право на получение социального  жилья, ЖК РФ предусматривается, к сожалению,  минимум гарантий получить жилье.

Глава 3. Обязательства  из договора найма  специализированных жилых помещений

3.1. Публично-правовые  предпосылки заключения  договора найма  специализированных  жилых помещений.

     С целью удовлетворения достаточно длительных, но не постоянных потребностей граждан  в жилье им могут предоставляться  во временное пользование по договору специализированные жилые помещения  из государственных и муниципальных  жилищных фондов. Такие помещения  составляют специализированный жилищный фонд, находящийся только в государственной и муниципальной собственности.

     Основанием  предоставления специализированных жилых  помещений по договорам их найма  гражданам являются административно-правовые решения собственников таких  помещений (либо уполномоченных ими  органов публичной власти). Лишь при наличии решения собственника о предоставлении гражданину специализированного  жилого помещения может быть заключен договор найма такого помещения (ч. 2 ст. 100 ЖК РФ). При этом жилые помещения по данному договору предоставляются гражданам, не обеспеченным жильем в соответствующем населенном пункте, что также составляет предпосылку этого договора (ч. 2 ст. 99 ЖК РФ). Не требуется, однако, чтобы такие граждане состояли на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилья по договорам социального найма, ибо для постоянного, а не временного проживания они обеспечиваются жильем по месту своего постоянного жительства.

     В ряде случаев в интересах граждан-нанимателей  закон определяет содержание некоторых  существенных условий будущего договора, прежде всего касающихся его предмета. Так, служебные жилые помещения  предоставляются гражданам только в виде отдельной квартиры; жилые  помещения в общежитиях и в  домах маневренного фонда предоставляются  из расчета не менее 6 квадратных метров жилой (а не общей, как в социальном найме) площади на одного человека; жилые помещения в общежитиях должны быть укомплектованы мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами, а при предоставлении гражданам жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения проживающим одновременно предоставляются медицинские и социально-бытовые услуги.

3.2. Понятие и содержание  договора найма  специализированного  жилого помещения.

     Определение договора найма специализированного  жилого помещения дано в ст. 100 ЖК РФ, в соответствии с которой одна сторона - наймодатель (публичный собственник жилья или уполномоченный им орган публичной власти либо иное уполномоченное им лицо) обязуется передать другой стороне - гражданину-нанимателю - специализированное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

     Договор найма специализированного жилого помещения должен заключаться в  письменной форме, содержание которой определено утверждаемым федеральным правительством типовым договором найма специализированных жилых помещений. Типовой договор является подзаконным нормативным актом, а не стандартным формуляром, разработанным одной из сторон договора²¹.

     Существенными условиями данного договора являются предмет, права и обязанности  сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

     В научной литературе высказаны различные  мнения о правовой природе данного  договора. Так, Ю.К.Толстой считает, что в ЖК РФ обозначилась тенденция  сближения правового режима жилых  помещений, предоставляемых по договорам  социального найма и найма  специализированных жилых помещений²². А.П.Сергеев отмечает, что типовые договоры социального найма мало чем отличаются от типовых договоров найма специализированных жилых помещений²³. На наш взгляд, договор найма специализированного жилого помещения пусть и напоминает договор социального найма, тем не менее не является его разновидностью.

     По  своей юридической природе данный договор является двусторонним, консенсуальным, возмездным и срочным.

     Наймодатель по договору найма специализированного  жилья несет те же права и обязанности, что и наймодатель в договоре социального найма (ч. 5 ст. 100, ст. 65 ЖК), в частности, вправе требовать своевременного внесения нанимателем платы за жилое  помещение и коммунальные услуги, но, со своей стороны, обязан предоставить нанимателю соответствующее жилое  помещение, осуществлять его капитальный  ремонт и обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг надлежащего  качества.

     Наниматель  по данному договору обязан использовать специализированное жилое помещение  строго по назначению, обеспечивать его  сохранность и поддерживать его  надлежащее состояние, включая проведение текущего ремонта, а также своевременно вносить плату за жилое помещение  и коммунальные услуги и нести  иные обязанности, предусмотренные  законом и договором (ч. ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК).

     Члены семьи нанимателя специализированного  жилья, состав которых совпадает  с составом членов семьи нанимателя по договору социального найма, по общему правилу имеют и аналогичный  правовой статус сонанимателей (ст. 69 ЖК). В связи с этим они также  указываются в договоре найма  специализированного жилого помещения.