Проблемы управления многоквартирным домом

По сравнению с ранее  действующим законодательством  Жилищный кодекс РФ внес следующие  изменения в способы управления жилыми домами.

Во-первых, непосредственное управление стало доступным неограниченному  числу собственников помещений. Ранее этот способ мог применяться  в домах, в которых было не более  четырех помещений, принадлежащих  двум, трем или четырем различным  собственникам. Однако в настоящее  время наметилась тенденция к  включению в законодательство ограничения  численности собственников помещений  для непосредственного управления шестнадцатью собственниками.

Во-вторых, раньше напрямую с собственниками помещений могли  работать только государственные или  муниципальные службы заказчика. Частные  управляющие организации должны были работать через ТСЖ, т.е. требовалось  первоначально создать ТСЖ, а  затем передавать управление управляющей  организации. Теперь все управляющие  организации любой организационно-правовой формы получили право заключать  договоры управления как напрямую с  собственниками помещений, так и  через ТСЖ⁹.

Перечень способов управления является закрытым, поэтому на практике не могут применяться какие-либо смешанные или дополнительные способы  управления.

Для того чтобы схема  управления домом, характерная для  конкретного способа управления, заработала, необходимо выбрать и  реализовать данный способ.

Выбор способа управления может быть организован двумя  путями:

1) собственники могут самостоятельно выбрать способ управления, приняв решение на общем собрании собственников помещений с оформлением  протокола,  подтверждающего сделанный выбор;

2) если собственники не выбрали способ управления до установленного законодательством срока, то орган местного самоуправления обязан провести конкурсный отбор управляющей организации. Данная процедура признается выбором способа управления¹⁰.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир  в доме, насколько платёжеспособны  и дисциплинированы жители, какие  управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с  ресурсоснабжающими организациями, установлены  ли общедомовые и поквартирные приборы  учета и т.д.

Критерии выбора способа  управления домом приведены в  таблице 1.1. (приложение 1)¹¹.

Собственники помещений  в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости  от конкретной ситуации.

Множественность вариантов  управления имеет целью демонополизировать хозяйственную и управленческую деятельность в данной сфере, и создать  правовые условия для свободной  конкуренции субъектов управления многоквартирными домами в целях  стимулирования их заинтересованности в повышении качества обслуживания. Если собственники помещений многоквартирного дома сочтут избранный ими ранее  способ управления недостаточно эффективным, то они вправе своим решением изменить его (ч. 3 ст. 160 ЖК РФ)¹².

 

Глава 2. Современные способы  управления жилыми домами в РФ

2.1. Непосредственное управление  жилым домом

 

Способ управления многоквартирным  домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном  доме и может быть изменен в  любое время на основании его  решения. Решение общего собрания о  выборе способа управления является обязательным для всех собственников  помещений в многоквартирном  доме.

Выбор непосредственного  управления домом говорит о том, что собственники готовы самостоятельно осуществлять деятельность по управлению общим имуществом в доме, без привлечения  управляющих организаций и без  создания ТСЖ.

Собственники помещений  не создают никакой управленческой надстройки для управления домом, так  как при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций. Собственники берут эти функции на себя на добровольных началах. Поэтому с финансовой точки  зрения данный способ является малозатратным. Однако это касается только расходов на управление домом, остальные расходы, связанные с предоставлением  жилищно-коммунальных услуг, собственники несут в обязательном порядке¹³.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие  виды деятельности, собственники помещений  в таком доме заключают на основании  решений общего собрания указанных  собственников. При этом все или  большинство собственников помещений  в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Договоры холодного  и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в  том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного  отопления) заключаются каждым собственником  помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения  общего собрания собственников помещений  в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким  домом, от имени собственников помещений  в таком доме в отношениях с  третьими лицами вправе действовать  один из собственников помещений  в таком доме или иное лицо, имеющее  полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему  всеми или большинством собственников  помещений в таком доме.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками возможны следующие варианты отношений  со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:

Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени рис. 2.1¹⁴.

Рис. 2.1. Заключение договоров  на коммунальные услуги с каждым собственником  помещения в доме.

Договоры оказания услуг  по содержанию и выполнению работ  по ремонту общего имущества в  многоквартирном доме заключаются  со всеми или с большинством собственников  помещений в доме. При этом, все  или большинство собственников  выступают в качестве одной стороны  в договоре рис. 2.2¹⁵.

Рис. 2.2. Заключение договоров  на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме.

В интересах всех собственников  по решению общего собрания собственников  помещений в многоквартирном  доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников  по доверенности от остальных собственников  помещений в доме рис. 2.3¹⁶.

Рис. 2.3. Заключение договоров  на жилищные услуги от имени всех собственников  помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности.

Основным преимуществом  непосредственного управления многоквартирным  домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как  управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными  собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным  недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает  достаточно большое количество жильцов  и площадь общего пользования  является значительной. Ведь чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением  и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который  по своей инициативе решал бы массу  вопросов достаточно сложно. Таким  образом, выбор непосредственного  управления оптимален в небольших  многоквартирных домах, где объем  работы по управлению домом минимален¹⁷.

Таким образом, непосредственное управление домом самими собственниками требует от них высокой организованности и сплоченности между собой. Несмотря на то, что от их имени во взаимоотношениях с государством и третьими лицами может выступать на основании  доверенности один из них или иное лицо, принимать наиболее важные решения  придется на общем собрании. Организовать каждое такое собрание и обеспечить его легитимность (соответствие требованиям  закона) в доме с большим количеством  собственников потребует немалого труда.

 

2.2. Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК

 

Одним из самых распространенных способов управления многоквартирным  домом является управление объединением собственников помещений в доме, в основном ТСЖ или ЖК и ЖСК (таблица 2).

Понятие ТСЖ приводится в ст. 135 ЖК РФ. Так, товариществом  собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение  собственников помещений в многоквартирном  доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества  в многоквартирном доме, обеспечения  эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных  законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном  доме.

Из данного определения  можно сделать вывод, что ТСЖ  — это юридическое лицо, которое  относится к некоммерческим организациям. Целями создания и деятельности этой некоммерческой организации в многоквартирном  доме являются:

— совместное управление комплексом недвижимого имущества;

— обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества;

— владение общим имуществом;

— пользование общим имуществом;

— в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом¹⁸.

Единственным учредительным  документом ТСЖ является устав, который  принимается на общем собрании собственников  большинством голосов от общего числа  голосов собственников помещений  в доме.

Решение о создании ТСЖ  должно быть принято на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, и оно считается принятым в том случае, если за него проголосовали  собственники помещений, имеющие более 50% голосов от общего числа голосов  всех собственников помещений в  доме. Отношения в ТСЖ строятся на основании добровольного членства. Собственник помещения может  стать членом ТСЖ после подачи соответствующего заявления. Отношения  ТСЖ с собственником помещения, не являющимся членом ТСЖ, строятся на основании договора о содержании и ремонте общего имущества¹⁹.

Органами управления ТСЖ  являются:

— общее собрание членов ТСЖ;

— правление ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ  является высшим органом управления товарищества. Руководство текущей  деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества, которое избирается общим собранием членов ТСЖ. Управление многоквартирным домом, в котором  создано ТСЖ, может осуществляться:

1) членами правления  во главе с председателем, избранными  из числа членов ТСЖ;

2) профессиональным управляющим,  привлеченным членами правления  товарищества со стороны.

Жилищным кооперативом (ЖК) или жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) в соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ признается добровольное объединение  граждан и (или) юридических лиц  на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а  также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном  доме²⁰.

Жилищный кодекс Российской Федерации не дает четкого разграничения  между ЖК и ЖСК, однако из положений  ст. 110 ЖК РФ можно сделать вывод, что при создании ЖК его члены  приобретают, реконструируют и содержат уже готовый многоквартирный  жилой дом, а члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем  содержании дома. Целями создания ЖК и  ЖСК являются удовлетворение потребностей граждан в жилье, а также управление жилыми и нежилыми помещениями в  кооперативном доме. Создание ЖК, ЖСК  возможно при наличии не менее  чем 5 членов кооператива, но их количество не должно превышать количество жилых  помещений в строящемся или приобретаемом  кооперативом многоквартирном доме.

Органы управления ЖК, ЖСК — общее собрание членов жилищного  кооператива, конференция, если число  участников общего собрания членов ЖК более 50 и это предусмотрено уставом  ЖК, правление ЖК и председатель правления ЖК.

Таким образом, ТСЖ, ЖК и  ЖСК являются юридическими лицами и  относятся к некоммерческим организациям. На ТСЖ, ЖК и ЖСК наряду с нормами  Жилищного кодекса Российской Федерации  и Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются нормы  Федерального закона РФ от 12 января 1996 г.

При управлении многоквартирным  домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.