Проблемы управления многоквартирным домом

Управлять объектом жилой  недвижимости для управляющей компании намного тяжелее, чем коммерческой. Основная причина в том, что у  нежилого объекта, как правило, один хозяин, и УК нужно соблюдать только его интересы, а в жилом доме может быть несколько десятков собственников, и УК должна удовлетворять желания  каждого из них. Наибольшие проблемы возникают при социально неоднородном составе жителей дома. Такое относительное  социальное расслоение нередко выливается в осложнение управления домом, когда  одна часть собственников (с меньшими доходами, а соответственно, и потребностями) выступает за сокращение статей расходов на содержание и эксплуатацию жилого комплекса, а вторая часть, наоборот, желает видеть максимальное количество опций в услугах по эксплуатации дома. Компромисс теоретически достижим, но чем больше квартир в жилом  доме, тем сложнее их собственникам  договориться.

Неплательщики встречаются  не только среди малообеспеченных слоев  населения. За коммунальные и другие услуги по обслуживанию дома не платят и вполне хорошо обеспеченные люди. Самая острая проблема в управлении жилыми домами - это задолженность  по оплате обслуживания. Не секрет, что  недвижимость в элитных домах  в докризисные времена очень  часто приобреталась не столько  как место для проживания, сколько  в качестве вложения средств. В такой  ситуации убедить собственников "инвестиционных" квадратных метров в том, что независимо от того, живет в кто-то в квартире или нет, пользуется услугами управляющей  компании или нет, оплачивать счета  необходимо, очень сложно. Многие эксперты называют и другую проблему - это  нехватка квалифицированных кадров на рынке услуг по управлению жилой  недвижимостью³¹.

Пока не разработаны  условия передачи многоквартирных  домов от предыдущей управляющей  организации к вновь избранной: собственниками на общем собрании или  органом местного управления по конкурсу. Очень сложно такой дом новой  компании забрать из управления прежней  организации. Ведь что означает принять  дом в управление? Значит, помимо акта приема-передачи, подписанного передающей и принимающей стороной, принимающая  сторона должна получить всю техническую  документацию, необходимую для управления и обслуживания дома, финансовую и  юридическую документацию, необходимую  для перезаключения договоров как  с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, так и с пользователями жилищных и коммунальных услуг: физическими  и юридическими лицами – собственниками, нанимателями и арендаторами квартир  и нежилых помещений многоквартирного дома. Кроме того, необходимы документы, определяющие состав общего имущества  многоквартирного дома, включая инженерное оборудование внутри дома и снаружи  и придомовый земельный участок. Необходимо иметь достоверную информацию о проведенных ранее ремонтных  работах, их составе и объемах  и еще многое другое. 

Кроме документации, новой  управляющей компании необходимо своевременно получить финансовые средства. Это  не только платежи жителей и владельцев нежилых помещений, но и бюджетные  средства, причитающиеся этому дому. К таковым относятся субсидии малоимущим гражданам, возмещение льгот  соответствующим категориям граждан  и субвенции на покрытие убытков  от предоставления гражданам социальных гарантий (оплата технического обслуживания по минимальным утвержденным ставкам).

А до тех пор, пока нет  четкого регламента, определяющего  порядок передачи дома в управление, процедура может быть затянута на неопределенное время. Особенно эта  проблема скажется на получении финансирования.

Вторая проблема – недостаточность  предложенного объема объектов управления. Чем больше объект управления (многоподъездный  многоэтажный жилой дом, еще лучше  компактно расположенная группа таких домов, или квартал, или  целый микрорайон), тем меньше управленческие издержки и выше эффективность управления. Правда, если объект управления слишком  велик (район – на примере ДЕЗа), то эффективность управления теряется, а качество предоставляемых услуг  снижается.

Третья проблема – большая  изношенность жилищного фонда, его  хронический недоремонт, в связи  с чем затраты на управление такими домами будут существенно выше, чем  если бы управляющая компания получила новенький (без строительных недоделок!) жилой комплекс, либо жилой дом  после основательного капитального ремонта.

Одним из важнейших вопросов управления жилыми домами был и остается вопрос об оплате коммунальных услуг. Согласно ч. 3 ст. 156 ЖК, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органами местного самоуправления, которые всячески поддерживают миф, что альтернативные организации, управляющие коммунальным хозяйством, обойдутся собственникам дороже. Между тем собственники квартир в многоквартирном доме, организованные в ТСЖ, могут выбрать другую управляющую организацию, отказавшись от услуг ЖЭУ. Объявив конкурс, можно попытаться получить самое выгодное предложение. Собственники квартир также могут нанять работников на осуществление определенных функций - тех же дворников, электриков и сантехников,- а если, предположим, подъезд нуждается в ремонте, пригласить на конкурсной основе строительную бригаду. Если же при этом ТСЖ будет рационально использовать помещения, находящиеся в общей собственности, то размеры ежемесячных взносов могут быть существенно ниже³².

Малообеспеченные собственники квартир - главным образом пенсионеры - боятся, что со вступлением в  ТСЖ они потеряют предоставляемые  им сейчас льготы по оплате коммунальных платежей. На самом деле льготы соответствующим  категориям собственников предоставляются  в том же порядке, а недостающая  часть взноса в бюджет ТСЖ вносится местными органами самоуправления или  городскими органами исполнительной власти из соответствующего бюджета. В случае если субсидии муниципалитета или города не предоставляются, ТСЖ может взыскать их в судебном порядке.

Каждый, кто решит провести собрание собственников, столкнется со вполне ожидаемыми трудностями. Прежде всего, необходимо узнать, кто из ваших  соседей является собственниками квартиры, а кто живет в ней на условиях муниципального найма. В последнем  случае орган местного самоуправления должен выделить своего представителя  для участия в собрании. Если в  доме много неприватизированных  квартир, то участие представителя  муниципалитета или города обеспечит  кворум.

Второй проблемой являются пожилые люди, которые всегда с  подозрением относятся к любым  нововведениям, поэтому наверняка  придется приложить большие усилия для того, чтобы убедить их проголосовать  за создание ТСЖ. Еще одной проблемой  являются пустующие или сдаваемые  внаем квартиры. Как правило, наниматели не сообщают вовремя собственникам  о предстоящем собрании, а разыскать  собственников пустующих квартир  бывает довольно проблематично.

Поэтому заняться серьезной  подготовкой к собранию необходимо минимум за месяц. Также нелишним будет тщательно изучить Жилищный кодекс и иные нормативные акты, регламентирующие порядок проведения собрания и/или заочного голосования. В противном случае решение собрания будет легко оспорено в суде.

В любом случае, при  принятии решения о создании ТСЖ, необходимо тщательно взвесить все  «за» и «против», а при необходимости  обратиться в организацию оказывающую  собственникам помощь в этих вопросах.

Однако есть все признаки того, что рынок управления жилой  недвижимостью будет развиваться. Сейчас под обслуживанием управляющих  компаний уже находятся и дома экономкласса. Собственники квартир  имеют право выбрать на свое усмотрение компанию, которая может помочь сделать  управление более качественным и  при правильных расчетах - недорогим. Так что все идет к тому, что  жильцы не только домов высокой категории, но и экономкласса перейдут в недалеком  будущем на новый качественный уровень  проживания в своих домах.

 

3.2. Пути рения проблем  управления жилыми домами

 

Если большинство квартир  в доме приватизированы, то существует решение, позволяющее объединить положительные  моменты существующих способов управления жилым домом и свести к минимуму отрицательные – создать управляющую  компанию по управлению жилым домом  силами самих собственников квартир  так, чтобы они являлись ее участниками - учредителями (владельцами долей  уставного капитала). Владелец доли уставного капитала имеет право  на часть прибыли компании. После  государственной регистрации организации  на общем собрании собственников  жилья необходимо принять решение  о передачи управления домом этой управляющей компании. Решение принимается  простым большинством голосов присутствующих на собрании собственников или их представителей. Согласно п. 3. Ст. 45 ЖК: «Общее собрание собственников помещений  в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли  участие собственники помещений  в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа  голосов». Решение общего собрания собственников может быть принято  без проведения собрания: путем проведения заочного голосования - передачи в письменной форме решений собственников  по вопросам, поставленным на голосование³³.

Таким образом, при выборе управляющей компании:

1) исключается риск  выбрать мошенников (у самих себя  воровать трудно);

2) образуется дополнительная  мотивация управляющей организации,  кроме денежной;

3) достигается максимальное  участие всех граждан в управлении (высший орган управления –  общее собрание участников)

4) ведется контроль  за руководителем (по решению  участников он может быть в  любое время снят с должности);

5) исключаются трудности,  связанные с созданием и регистрацией  ТСЖ. 

Рекомендуемая организационно-правовая форма для такой компании –  общество с ограниченной ответственностью (ООО). Но нужно помнить, что количество участников ООО не должно превышать  пятидесяти, и поэтому, если собственников  больше, целесообразно выбрать по одному участнику от квартиры или  отобрать их по иному критерию. Для  разработки учредительных документов и регистрации ООО понадобится  юрист, но по сравнению с ТСЖ это  обойдется значительно дешевле  и займет меньше времени - около двух недель.

Чтобы организовать работу по управлению домом необходимо учитывать  ее основные моменты:

1) переоформление договоров  тепло-, газо-, водоснабжения, вывоза  мусора на управляющую компанию;

2) расчет платежей за  коммунальные услуги и содержание  жилого фонда с учетом льгот  и субсидий;

3) сбор оплаты от  граждан и компенсации льгот  и субсидий на расчетный счет  организации (понадобится кассовый  аппарат или договор с банком);

4) перевод денежных  средств по договорам снабжающим  организациям;

5) сбор информации о  необходимости текущих ремонтных  работ;

6) организация оперативного  реагирования и проведения работ.

В отличии от ТСЖ, виды деятельности общества с ограниченной ответственностью могут быть разнообразны, т.е. «общество вправе осуществлять иные виды деятельности, не противоречащие действующему законодательству». Иными  словами, каждый из собственником жилых  помещений, практически ничем на рискуя, может стать совладельцем новообразуемой коммерческой организации, которая будет действовать в  его интересах и в дальнейшем может приносить ему доход³⁴. При этом:

1) общество с ограниченной  ответственностью отвечает по  своим обязательствам только  своим уставным капиталом (10 000 рублей);

2) каждый участник имеет  право выйти из общества в  любое время, независимо от  согласия других участников.

Главное, в чем нуждается  дело управления жилым фондом - это  энергичные, честные и ответственные  люди!

 

 

Заключение

 

Проблемы реализации нового жилищного кодекса, а именно выбора способа управления жилыми домами, стали сегодня одной из актуальнейших  тем.

По новому жилищному  кодексу многие заботы, например о  капитальном ремонте, ложатся на плечи самих собственников жилья. Но наиболее важный здесь момент –  выбор способа управления многоквартирными домами.

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном  доме обязаны выбрать один из следующих  способов управления многоквартирным  домом:

1) непосредственное управление  собственниками помещений в многоквартирном  доме;

2) управление товариществом  собственников жилья либо жилищным  кооперативом или иным специализированным  потребительским кооперативом;

3) управление управляющей  организацией.

Как видно, формулировка законодателя стала намного жестче. Действующий  закон предписывает собственнику выбор  способа управления многоквартирным  жилым домом в обязательном порядке.

Характеризуя предложенные законодателем способы управления многоквартирными домами, следует отметить, что теоретически каждый из них может  быть применен на практике, однако необходимо учитывать их конкретные недостатки. И в прежнем, и в новом законодательстве указана возможность непосредственного  управления домовладельцами (собственниками помещений в многоквартирном  доме), но Закон при этом вводил оправданные  ограничения, оговаривая, что использование  упомянутого способа целесообразно  при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев. Действительно, наладить взаимодействие между значительным количеством  собственников жилых помещений  практически невозможно.

Законодательство требует  от жильцов жилых многоквартирных  домом брать управление в свои руки. Это задача оказывается очень  сложной для подавляющего большинства  домов. Для некоторых домов решение  задачи управления может оказаться  невыполнимой.  

Основные проблемы управления жилых многоквартирных домов:

- разный материальный  уровень жильцов;

- прочные иждивенческие  настроения;

- разный возраст и  интересы жильцов;

- отсутствие опыта управления;

- недостаток знаний.

Одним из эффективных способов решения данных проблем может  явиться организация собственной  управляющей компании, а так же: