Проблемы управления многоквартирным домом

Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений  между собственниками помещений  в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при  способе управления домом посредством  ТСЖ, ЖК, ЖСК:

Собственники помещений  в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК). Делегирование  функций на заключение договоров  может быть закреплено в решении  общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ЖСК, в договоре управления рис 2.4²¹.

Рис. 2.4. Заключение договоров  на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖК, ЖСК от имени всех собственников  помещений в доме.

Собственники помещений  в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ЖСК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая  осуществляет поиск поставщиков  услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников  жилья (ЖК, ЖСК) рис. 2.5.

 

Рис. 2.5. Заключение договоров  на жилищно-коммунальные услуги управляющей  организацией от имени ТСЖ, ЖК, ЖСК.

Таким образом, управление многоквартирным домом ТСЖ (ЖК, ЖСК) — это деятельность указанных  юридических лиц, направленная на обеспечение  благоприятных и безопасных условий  проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также  предоставления коммунальных услуг  гражданам, проживающим в доме, которая  осуществляется ТСЖ (ЖК, ЖСК) самостоятельно либо с привлечением специализированных организаций (управляющих компаний).

Образование ТСЖ, содержание аппарата ТСЖ (управляющего, бухгалтера) силами собственников оказалось  выгодным только в новых домах, в  которых подавляющее большинство  квартир принадлежит самим жильцам. В этом случае отсутствует необходимость  немедленных вложений в ремонт дома, что дает возможность аккумулировать средства на будущие нужды. Не нужно  привлекать представителей органов  муниципального управления к участию  в собраниях и голосованиях. Как  правило, в таких домах низкий процент малообеспеченных граждан, что дает возможность собирать весомые  денежные взносы с каждого жильца, облегчает процедуру расчета  и получения от государства субсидий и льгот.

 

2.3. Управление управляющей  компанией

 

Управление многоквартирным  домом с помощью привлечения  управляющей компании является одним  из трех способов управления предлагаемых жилищным кодексом РФ. При управлении многоквартирным домом управляющей  компанией между сторонами заключается  письменный договор который в  котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей  компанией и их стоимость, права  и обязанности и ответственность  сторон.

Управляющая организация  — это коммерческая организация, которая выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном  доме и которой на основании решения  данного общего собрания передаются полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома, предоставлению жилищных и коммунальных услуг, а  также созданию благоприятных и  безопасных условий проживания граждан²².

Решение общего собрания о выборе способа управления согласно ст. 161 ЖК РФ является обязательным для  всех собственников помещений в  многоквартирном доме.

Правовой основой деятельности, общей для всех управляющих организаций, являются нормы Гражданского кодекса  Российской Федерации и Жилищного  кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной регистрации  юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», а также договор  управления многоквартирным домом. Но в зависимости от организационно-правовой формы управляющей организации  к ней будут п рименяться нормы различных нормативных актов, например, федеральных законов «Об обществах с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах», «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», «О производственных кооперативах»²³.

Необходимо исходить из того, что управляющая компания, как и любая другая коммерческая организация, является юридическим  лицом, созданным с целью получения  прибыли. Деятельность управляющей  компании представляет собой вариант  предпринимательской деятельности. В свою очередь, предпринимательская  деятельность — это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение  прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ  или оказания услуг лицами (ст. 2 ГК РФ)²⁴.

Важным является тот  факт, что в соответствии с постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 в качестве управляющей компании могут выступать как юридические  лица, так и индивидуальные предприниматели.

Таким образом, управляющая  компания — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным  домом.

Управляющая компания (УК) по своей сути – коммерческая организация, действующая на основании Договора управления многоквартирным домом.

В соответствии с условиями  договора управляющая компания по заданию  собственников помещений многоквартирного дома в течение определенного  срока обязуется (Статья 162 Жилищного кодекса РФ):

• Оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
• Предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и другим жильцам данного дома.
• Осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.

 

 Строго говоря, управляющая  компания может оказывать таковые  услуги как самостоятельно, так и  заключив договоры с поставщиками жилищно-коммунальных услуг – ресурсоснабжающими организациями, компаниями, оказывающими услуги по техническому обслуживанию домов, их санитарному  содержанию и т.п., организациями, занятыми расчётом и приёмом платежей от населения.  

На практике реализуется  в основном второй подход: УК только организует предоставление жилищно-коммунальных услуг и контролирует техническое  и санитарное состояние дома. То есть УК занимается тем, чем должна заниматься – управлением. Обеспечивает условия проживания в доме, отвечающие нормативам. Организует работы по проведению текущего и капитального ремонта:

• производит выбор обслуживающей организации и заключает договор на проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома,

• обеспечивает устранение аварий и неисправностей инженерного оборудования,

• проводит работы по подготовке к сезонной эксплуатации дома,

• разрабатывает и предоставляет собственникам помещений многоквартирного дома предложение о постановке дома на капитальный ремонт, разрабатывает смету на проведение работ и сроки их выполнения²⁵.

Для создания и поддержания  рабочих отношений между УК и  собственниками помещений в доме необходимо иметь механизмы контроля заказчиком (собственниками) деятельности исполнителя (УК).

Согласно действующему законодательству, УК обязана:

• предоставлять уполномоченному представителю собственников жилья доступ к информации, связанной с деятельностью по управлению общим имуществом многоквартирного дома, проекты планов, плановые задания, отчеты и иную документацию по вопросам, затрагивающим материальные интересы собственников при получении услуг,

• предоставлять собственникам помещений многоквартирного дома координаты подрядных организаций и перечень выполняемых ими работ с расценками на их осуществление,

• рассматривать поступившие от собственников помещений жалобы и предложения и принимать необходимые меры в установленные сроки,

• ежегодно проводить отчётное собрание с жителями о выполнении договора управления²⁶.

Кроме того УК обязана  предоставлять в установленном  порядке льготы и субсидии жильцам  многоквартирного дома. Использовать полученные бюджетные средства, платежи  за жилищно-коммунальные услуги только по целевому назначению. Выполнять  условия договоров с подрядными организациями, своевременно производить  оплату, оказанных ими услуг и  выполненных работ.

Обязанности собственников  предельно просты: не нарушать порядок  и вовремя оплачивать счета. Как  правило, получатели жилищно-коммунальных услуг оплачивают их непосредственно  через УК, если договором между  УК и поставщиком ЖКУ не предусмотрен иной способ оплаты. УК получает вознаграждение за выполнение работ по управлению многоквартирным домом. Его размер устанавливается договором –  это может быть процент от суммы, полученной с собственников помещений  многоквартирного дома за оказанные  ЖКУ, либо некая сумма, утвержденная общим собранием проживающих.

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей  организацией, собственники помещений  в многоквартирном доме заключают  с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

1. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый  с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под  признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским  законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором  возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать  услуги лично. То есть, управляющая  организация либо сама оказывает  часть жилищно-коммунальных услуг  по договору управления многоквартирным  домом, либо является посредником между  собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг²⁷.

Договоры с организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются  управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений  в доме (рис. 2.6.)²⁸.

Рис. 2.6. Заключение договоров  на жилищно-коммунальные услуги управляющей  организацией от имени всех собственников  помещений в доме.

При детальном анализе  возможных способов управления можно  выделить следующие положительные  и отрицательные моменты для  каждого из них таблица 2.1. (приложение 2)²⁹.

Таким образом, существующее жилищное законодательство достаточно полно отражает реалии сложившихся  отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет  собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

 

Глава 3. Проблемы управления жилыми домами и пути их решения

3.1. Современные проблемы  управления жилыми домами

 

Практика показывает, что  собственники большинства жилых  домов не решаются брать ответственность  по управлению собственным домом  на себя. Но и в тех домах, где  образовано товарищество собственников  жилья, как правило, не только члены  правления, но и председатель избираются из числа непрофессиональных управленцев. Часто это происходит на общественной основе, без оплаты работы (для членов правления) или с небольшой оплатой (для председателя правления и  бухгалтера). Поэтому такая работа редко является основной, и председатель правления, и бухгалтер должны где-то еще подрабатывать. Платить же, сколько  действительно стоит управление многоквартирным домом, собственники обычно не готовы. Поэтому и качество управления различается в разных ТСЖ в зависимости от оплаты труда  председателя и бухгалтера³⁰.

Нередко собственники жилых  помещений в многоквартирном  доме вообще не готовы платить за управление кому-либо из “своих” жильцов, считая, видимо, что общественная работа старшего по дому вполне может перерасти в  такую же общественную работу председателя ТСЖ. То, что при этом резко возрастает объем работы, возложенной на конкретного  человека, как правило, многих собственников  не интересует. Более того, расходование собранных с самих жильцов  денежных средств управляющей организацией собственников волнует меньше, чем  получение зарплаты соседом в  ТСЖ.

Вот и получается, что  из решившихся возглавить ТСЖ по пальцам  можно сосчитать тех, кто профессионально  разбирается в вопросах экономики, права и жилищно-коммунального  хозяйства. Опыт приходится нарабатывать методом проб и ошибок, а также  через дополнительное обучение.