Реализация заложенного имущества

 

Оглавление

 

 

Введение 3

Глава I.  Залог 5

§ 1. Понятие залога 5

§ 2. Виды залога и сфера его применения 9

§ 3. Предмет залога и стороны залогового правоотношения 10

Глава II. Залог с оставлением заложенного недвижимого имущества у залогодателя 13

§ 1. Понятие ипотеки. Основания возникновения ипотеки 13

§ 2. Основания возникновения ипотеки. Законная ипотека 15

§ 3. Содержание и форма договора об ипотеке  (права и обязанности сторон) 16

Глава III. Реализация заложенного имущества 22

Заключение 26

Список использованной литературы: 27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Ставшая массовой практика неисполнения договоров в условиях низкой правовой грамотности и отсутствия надлежащей судебной защиты привела  на грань банкротства многие предприятия  и нанесла значительный ущерб  отечественной экономике. Поэтому  существенно возрос интерес к  различным способам обеспечения  исполнения обязательств. Одним из самых надежных был признан залог. Его надежность проявляется в  том, что интересы кредитора остаются защищенными несмотря на возможные  изменения финансового состояния  должника (залогодателя). Кроме того, залог обладает ярко выраженной стимулирующей  функцией, так как в большинстве  случаев залогодателем является сам должник, заинтересованный в  возврате переданного в залог  имущества. В тех случаях, когда  залогодателем является не должник, а третье лицо, стимулирующая функция  залога выражается в том, что кредитор-залогодержатель  в лице залогодателя приобретает  «союзника», не меньше, чем он сам, заинтересованного  в надлежащем исполнении должником  основного обязательства.

Гражданским кодексом Российской Федерации  предусмотрен ряд специальных мер, которые выступают в качестве достаточного гаранта исполнения должником  основного обязательства и стимулируют  должника к надлежащему поведению. Эти меры именуются способами  обеспечения исполнения обязательства  и возлагают на должника дополнительные обременения на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения им обязательства.

Залог в настоящий период занимает особое место среди способов обеспечения  исполнения гражданско-правовых обязательств. Это обусловлено тем, что современному периоду нашей экономики присущ ряд негативных явлений – суперинфляция, падение производства, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные  услуги. Поэтому  именно залог становится основой прочности отношений между кредитором и должником, так как гарантирует удовлетворение имущественных требований кредитора в случае неисполнения должником обязательства. Это обстоятельство дает залогу значительное преимущество перед другими гражданско-правовыми способами обеспечения обязательств, поскольку ранее широко использовавшиеся другие способы обеспечения обязательств, например, такие как неустойка (штраф, пеня), теряют практический смысл, поскольку контрагент по договору, не имеющий достаточных средств для уплаты долга, естественно не в состоянии оплатить еще и неустойку.

Целью    данной    работы   является   рассмотрение   залога, в том  числе недвижимого имущества, как  способ обеспечения исполнения обязательства. В качестве элементов работы будут рассмотрены вопросы понятия залога, его виды и сфера применения, так же предмет залога и стороны залогового правоотношения, залог с оставлением заложенного недвижимого имущества у залогодателя, а в частности, понятие ипотеки,  реализация заложенного имущества.

 

 

 

Глава I.  Залог

§ 1. Понятие залога

В гражданском праве под способами обеспечения исполнения обязательств понимаются предусмотренные законодательством или договором специальные меры имущественного характера, стимулирующие надлежащее исполнение обязательств должниками путем установления дополнительных гарантий удовлетворения требований кредиторов. Поэтому залог является одним из самых надежных способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных действующим законодательством. «Обеспечительная функция залога состоит в том, что кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными в законе».¹

Залог как гражданско-правовой институт имеет длительную историю  развития. Институт залога появился, очевидно, одновременно с появлением частной собственности, т. к. возможность передачи в залог общинной, семейной и коллективной собственности исключена или очень ограничена.

Упоминания о залоге встречаются  еще в законах Хаммурапи (VI век  до нашей эры). В Индии, в Законах  Ману (II век до нашей эры) залог упоминается как одно из восемнадцати оснований для судебного разбирательства. Наиболее развитая форма залога существовала в Древнем Риме, потому что именно там уровень развития экономических отношений начал требовать применения института ссуды. Но нужны были гарантии возврата кредита, иными словами, способы обеспечения обязательств. «На ранних стадиях развития римского права формой залога являлась фидуция (fiducia), которая представляла собой не что иное, как продажу закладываемой вещи с правом ее обратного выкупа. Другой, более развитой, формой залога был пигнус. При залоге типа пигнус должник передавал кредитору в обеспечение долга вещь, но не в собственность, как при фидуции, а во владение».¹

Позднее был сделан следующий  шаг в развитии института залога: вещь отдавалась не в собственность, а только во владение кредитору. А ещё позднее стало ясно, что выгоднее всего оставлять вещь у должника без права отчуждения. Такой залог стал применяться в Древней Греции, и получил название «ипотеки».

Способы реализации заложенной вещи в случае неисполнения обязательства также претерпевали изменения во времени. Сначала вещь просто отдавалась кредитору, но позднее это стало исключением из правил, обычно же ее продавали на публичных торгах.

«В Древней Руси залог почти не использовался: основной гарантией исполнения обязательства являлась личная свобода должника. Но уже в Псковской Судной Грамоте залогу подлежала всякая сделка стоимостью свыше 1 рубля. Более широкое отражение использование залога нашло в Московском Законе 1557 г., а в Соборном Уложении 1649 г. залогу был посвящен целый раздел».²

После 1917 г. в гражданском законодательстве СССР был введен широкий перечень имущества, не подлежащего залогу. И новое возрождение института залога началось в последние годы.

В соответствии с современным российским законодательством, отмечает В.В. Витрянский, стимулирование должника к точному и неуклонному исполнению обязательства, а также в целях предотвращения или уменьшения риска негативных последствий, обязательство может быть обеспечено одним из способов, предусмотренных ГК РФ, иными законами или соглашением сторон.¹

Так, в Гражданском кодексе  РФ выделено шесть основных способов обеспечения исполнения обязательств – неустойка (ст. 330 – 333), залог (ст. 334 – 358), удержание (ст. 359, 360), поручительство (ст. 361 – 367), банковская гарантия (ст. 368 – 379) и задаток (ст. 380, 381). В зависимости от вида обязательств, особенностей деятельности участников договорных отношений, сложившейся практики стороны, при заключении договора по обоюдному согласию, выбирают тот или иной способ обеспечения исполнения обязательств, включая его в число существенных условий каждого договора. Как отмечает Дзадзиев Д.А., «от выбора способа обеспечения исполнения обязательств во многом зависят не только сроки и качество исполнения договора (контракта), но зачастую и финансовое благополучие хозяйствующего субъекта».²

В современных условиях залог  занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. В этом смысле залог обладает несомненными преимуществами.

Во-первых, договор залога обеспечивает наличие и сохранность  имущества на тот момент, когда  должнику придется рассчитываться с  кредитором. «Благодаря залогу, с самого начала выделяется имущество, которое  может быть объектом взыскания со стороны получившего залог кредитора. Такой кредит, следовательно, уже  не находится под угрозой неосуществимости в принудительном порядке принадлежащих  кредитору имущественных притязаний, так как объект возможных взысканий  обеспечен с момента установления обязательства».³

Во-вторых, залог имущества  обеспечивает кредитору возможность  удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед  другими кредиторами. Следует иметь  в виду, что обратить взыскание  на имущество должника, чтобы таким  образом получить удовлетворение, вправе всякий кредитор, независимо от того, обеспечено ли его право залогом или нет. Но в этом случае кредитор, право  требования которого не обеспечено залогом, предоставляя кредит должнику, не может  быть уверен в том, что имущество, которое в данное время имеет  должник, останется у него и к  тому времени, когда наступит срок по обязательству и потребуется, в  случае неисполнения обязательства, обратить взыскание на это имущество.

Угрожает простому, не обеспеченному  залогом кредитору и другая опасность: взыскание может быть наложено на имущество должника не одним данным кредитором, но и рядом других, и  потому получить удовлетворение каждому  не удастся, или во всяком случае, удастся не полностью. Так, в соответствии со ст. 64 ГК, при ликвидации юридического лица требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются в третью очередь. Преимущество перед залогодержателями имеют только граждане, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, и работники ликвидируемого юридического лица, перед которыми образовалась задолженность по выплате выходных пособий и оплате труда. Введение же залогового права устраняет для кредитора как ту, так и другую опасность. Лишь в том случае, если после полного удовлетворения залогодержателя остается некоторая доля стоимости заложенного имущества, она идет на удовлетворение требований других Залог может обеспечивать любое гражданско-правовое обязательство, однако основной сферой применения залога всегда было обеспечение выдачи кредитов.

Это обусловлено тем, что  возможность быстрого удовлетворения требований из заложенного имущества  в случае невыполнения должником (залогодателем) своих обязательств особенно важна  для банков, поскольку для них  потеря времени на обращение взыскания  на заложенное имущество оборачивается  потерей средств, что чревато  серьезными последствиями. В связи  с этим залог широко применяется  в предпринимательской практике.

 

§ 2. Виды залога и сфера его применения

 

В ст. 5 Закона “О залоге” указано несколько  видов залогов. В частности, эта  статья указывает на то, что “законом или договором может быть предусмотрено, что заложенное имущество остается у залогодателя либо передается во владение залогодержателю (заклад). Залог  же товаров может осуществляться путем передачи залогодержателю  товарораспорядительного документа, являющегося ценной бумагой. Заложенные ценные бумаги могут быть переданы депозит нотариальной конторы или  банка”.

Конкретно, виды залога делятся на заклад и  ипотеку. Заклад – это когда вещь передается во владение кредитора. Заклад, в свою очередь, выражается в таких  видах как, ценные бумаги, недвижимое имущество и движимое имущество. Ипотека характеризуется тем, что  вещь остается во владении должника. В  ипотеке тоже 3 вида:

- недвижимое имущество;

- ценные именные бумаги;

- авторское право.

Сфера применения залога прямо указана в ст. 4 Закона “О залоге”. В этой статье перечислены  четыре пункта или вида сфер применения залога.

Залогом может быть обеспечено действительное требование, в частности, вытекающее из договора займа, в том числе  банковской ссуды, договоров купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров.

Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные  права. Предметом залога не могут  быть требования, носящие личный характер, а также иные требования, залог  которых запрещен законом.

Залог может  устанавливаться в отношении  требований, которые возникнут в  будущем, при условии, если стороны  договорились о размере обеспечения  залогом таких требований.

Залог произведен от обеспечиваемого им обязательства. Существование прав залогодержателя  находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства.

 

§ 3. Предмет залога и стороны залогового правоотношения

 

В соответствии со ст. 336 части первой ГК предметом  залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные  права (требования) за рядом исключений.

К исключениям  в смысле ст. 336 относятся: имущество  изъятое из оборота; требования, неразрывно связанные с личностью кредитора. К таковым, в частности, относятся  требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, требования об алиментах; права, уступка которых  запрещена законом.

Кроме того, часть первая ГК содержит положение  о возможности расширения круга  объектов гражданских прав, которые  не могут быть предметом залога. В соответствии с п. 2 ст. 336 залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которых не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен. Данная оговорка дает возможность запретить в законе (но только в законе) залог практически любого имущества, поскольку часть первая ГК не устанавливает критерий, на основании которого имущество может быть объявлено незалогоспособным. Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, содержится в приложении 1 к ГПК.