Реализация заложенного имущества

производственный  кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйственное  ведение, аренду или временное безвозмездное  пользование, если иное не предусмотрено  договором об ипотеке. Срок, на который  имущество предоставляется в  пользование, не должен превышать срока  ипотеки.

При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать его  ухудшения и уменьшения его стоимости  сверх того, что вызывается нормальным износом.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан:

- застраховать за свой счёт  заложенное имущество в полной  его стоимости (а если полная  стоимость имущества превышает  размер обеспеченного ипотекой  требования, - на сумму не ниже  размера требования) от рисков  утраты и повреждения;

- принимать меры для обеспечения  сохранности заложенного имущества,  в том числе для защиты его  от посягательства и требований  со стороны третьих лиц;

- поддерживать имущество, заложенное  по договору об ипотеке, в  исправном состоянии и нести  все расходы по содержанию  этого имущества, а также производить  его текущий и капитальный  ремонт;

- немедленно уведомлять залогодержателя  о возникновении угрозы утраты  или повреждения заложенного  имущества;

- истребовать предмет ипотеки  из чужого незаконного владения.

На залогодателе лежит риск случайной  гибели или повреждения имущества - предмета ипотеки, если иное не предусмотрено  договором.

Поскольку предмет залога остаётся у должника, обязанности залогодержателя  ограничены.

 Залогодержатель вправе:

- проверять по документам и  фактически наличие, состояние  и условия содержания имущества,  в том числе, если оно передано  во владение третьих лиц; 

- требовать от залогодателя  принятия мер к сохранности  предмета ипотеки;

- требовать от любого лица  прекращения посягательства на  предмет ипотеки.

При предъявлении третьими лицами к  залогодателю иска о признании за ними права собственности или  иных прав на заложенное имущество, о  его изъятии или обременении  либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого  имущества, залогодержатель имеет  право участвовать в деле. В  том случае, если залогодатель отказался  от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет её, залогодержатель вправе использовать все способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и  требовать от залогодателя возмещения понесённых в связи с этим необходимых  расходов. Он также имеет право, действуя от своего имени, истребовать заложенное имущество из чужого незаконного  владения для передачи его во владение залогодателя.

При залоге права аренды на недвижимое имущество в договоре о залоге прав отражаются дополнительные права  и обязанности сторон. В частности, залогодатель должен своевременно вносить  арендную плату, а залогодержатель  вправе требовать в суде перевода заложенного права на себя, если залогодатель не исполняет свои обязанности.

Закон предусматривает прекращение  права собственности залогодателя на предмет ипотеки вследствие выкупа (например - бесхозяйственно содержимым культурных ценностей) для государственных  или муниципальных нужд, реквизиции (ст. 242 ГК РФ) или национализации  
(ст. 235 ГК РФ) предмета ипотеки. В таких случаях залогодатель получает другое имущество или соответствующую компенсацию и право залога будет распространяться на это имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы, полученной залогодателем компенсации. В случаях, когда предмет ипотеки изымается у залогодателя по виндикационному иску в пользу законного собственника имущества (ст. 301 ГК РФ) либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается.

В приведённых выше случаях залогодержатель  вправе потребовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного  ипотекой. Залогодержатель имеет  право требования досрочного исполнения обязательства и в том случае, если предмет залога погиб или  поврежден, либо право собственности  или хозяйственного ведения на него прекращено, и залогодатель в разумный срок не восстановил его или не заменил другим равноценным имуществом. Замена предмета залога допускается  только с согласия залогодержателя, если законом или договором об ипотеке не предусмотрено иное.

Залогодержателю принадлежит право  преимущественного удовлетворения своего требования по основному обязательству  из страхового возмещения за утрату или  повреждение предмета ипотеки, независимо от того, кто является выгодоприобретателем по договору страхования.  

 

 

 

Глава III. Реализация заложенного имущества

 

Независимо   от    того,   в    каком   порядке   обращено   взыскание  на  заложенное имущество: по решению суда или без обращения в суд, - предмет залога должен быть реализован с соблюдением правил, установленных Гражданским кодексом РФ (ст. 350).    

Во всех случаях реализация заложенного  имущества производится путем продажи  с публичных торгов в порядке, установленном гражданским или  арбитражным процессуальным законодательством, если законом не предусмотрен иной порядок (п.1 ст.350 ГК РФ). Таким образом, возможность комиссионной продажи  заложенного имущества исключается.

Если  обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению  суда, то суд имеет право отсрочить  его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Основанием для  такой отсрочки может служить  просьба залогодателя. Эта норма  рассчитана в основном на те случаи, когда предметом залога оказывается  единственная квартира, принадлежащая  на праве собственности гражданину, либо индивидуальный жилой дом. Залогодателю (гражданину) представляется шанс расплатиться с залогодержателем по долгам и сохранить  свое имущество. С другой стороны, нельзя не заметить, что действие данной нормы  в определенной мере ущемляет интересы залогодержателя, который в течение  длительного периода времени  лишен возможности удовлетворить  свои, по существу бесспорные, требования к залогодателю. Защите интересов  залогодержателя, хотя в минимальной  степени, будет служить положение, в соответствии с которым указанная  отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по основному обязательству, обеспеченному залогом, и не освобождает  должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора  и неустойки.

Порядок определение начальной продажной  цены заложенного имущества различается  в зависимости того, обращается ли взыскание на предмет залога по решению суда либо в несудебном порядке. При судебном порядке обращения взыскания на предмет залога его начальная продажная цена на торгах устанавливается судом. При обращении взыскания    на    заложенное    имущество    на   основании   соглашения   сторон   этим   же

соглашением определяется начальная продажная  цена предмета залога.

В качестве покупателя реализуемого имущества, являющегося  предметом залога, признается лицо, предложившее за него наивысшую цену.

Достаточно  часто залогодержатели имеют  неправильное представление относительно своих особых прав на заложенное имущество. Истина состоит в том, что ни при  каких обстоятельствах залогодержатель  не может автоматически в силу каких-либо особых оснований стать  собственником заложенного имущества.¹ Напротив, по сравнению с другими лицами его права на указанное имущество в определенной степени ограничены.

Залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем  приобрести заложенное имущество, если торги будут объявлены  несостоявшимися. При этом залогодержатель может  зачесть в счет покупной цены свои требования по основному обязательству, обеспеченному залогом. Если покупная цена превышает требования кредитора-залогодержателя, последний возвращает соответствующую  сумму залогодателю.

И только при объявлении повторных  торгов несостоявшимися залогодержатель  вправе независимо от воли залогодателя оставить заложенное имущество за собой  с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов  ниже начальной продажной цены на повторных торгах (ч.2

п.4 ст.350 ГК РФ). Если же залогодержатель  не воспользовался правом оставить за собой заложенное имущество в течение месяца со дня 
_____________________

³ Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ ''О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации'' от 01.07.96 № 6/8. // Хозяйство и право. 1996. № 9. П. 46.

оставить  за собой заложенное имущество в  течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается, и  предмет залога остается в собственности (хозяйственном ведении) залогодателя.

Организация  и  проведение  торгов  должны  соответствовать  ст. 448  ГК РФ. В  тех случаях, когда реализация заложенного  имущества осуществляется без обращения  в суд, в качестве организатора торгов выступают залогодержатель и  залогодатель. Если требования залогодержателя  удовлетворяются из стоимости заложенного  имущества по решению суда, обязанность  организовать торги, либо обратиться к специализированной организации лежит на судебном исполнителе.

Аукционный  принцип продажи заложенного  имущества при отсутствии развитого  рынка (в особенности недвижимости), который  дал бы необходимые ориентиры  в определении его цены, как  отмечается в литературе, позволяет  с большой степенью вероятности  предсказать массовый характер случаев, когда предмет залога будет продаваться  с публичных торгов по цене, значительно  отличающейся от той, которую кредитор и должник имели в виду, обеспечивая  исполнение обязательства залогом  соответствующего имущества. Это, в  свою очередь, приведет к тому, что  выручка от продажи заложенного  имущества не позволит удовлетворить  требования залогодержателя либо, напротив, после погашения долга останется  в излишке.

Выход из подобных ситуаций помогут найти  следующие правила. В случаях, когда  сумма, вырученная от заложенного имущества, окажется недостаточной для погашения  требований залогодержателя, он имеет  право, при отсутствии иного указания  в законе или договоре, получить недостающую сумму из другого  имущества должника. Правда, такие  требования залогодержателя лишаются тех преимуществ, которые имеют  требования, обеспеченные залогом.

Если  сумма, полученная в связи с реализацией  заложенного имущества на публичных  торгах, превысит размер, необходимый  для удовлетворения обеспеченных залогом  требований залогодержателя, излишняя сумма подлежит возврату залогодателю.

Залогодатель, в роли которого может выступать  как должник в основном обязательстве, так и третье лицо, имеет возможность  в любой момент до продажи заложенного  имущества (в том числе даже после  начала публичных торгов) прекратить обращение взыскания на предмет  залога. Для этого залогодатель должен исполнить обеспеченное залогом  обязательство, либо ту его часть, исполнение которой оказалось просроченным. Если исполнение обязательства будет  произведено залогодателем в  период проведения торгов, данное обстоятельство явится безусловным основанием для  их приостановления. Данное право залогодателя не может быть отменено или ограничено ни законодательством, ни соглашением  сторон, любое соглашение об этом признается ничтожным.¹

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

_____________________

³  Витрянский, В.В.. Указ. соч. С. 84 – 85.

 

Заключение

 

Залог  представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательств, сущность которого заключается в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГК). В целом система правового регулирования отношений по залогу в настоящий момент состоит из Гражданского Кодекса (ст. 334-358), Федеральных Законов «О залоге», «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В современных  условиях залог недвижимого имущества занимает особое место среди способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств, во многом залог обладает несомненными преимуществами перед другими способами обеспечения исполнения обязательств.

Состояние института залога в Российской Федерации, можно сказать, что сейчас созданы необходимые, в том числе законодательные, условия для применения этого способа обеспечения исполнения обязательств. В тоже время существующие нормативные акты недостаточно полно и четко регулируют многие связанные с залогом вопросы, требующие неотложного законодательного решения, главным образом в отношении такой разновидности как залог недвижимости.