Реализация заложенного имущества

Согласно  ст. 6 Закона “О залоге” предметом  залога могло быть всякое имущество, которое в соответствии с законодательством  РФ может быть отчуждено залогодателем. В силу этой формулировки получается, что предметом залога может быть имущество граждан, на которое нельзя обратить взыскание. Ведь добровольно это имущество может быть гражданами отсужено. Но даже если представить себе такую ситуацию, что гражданин, который заложил свой дом, попадающий под признаки, указанные в п.1 Приложения 1 ГПК, при наступлении срока неисполнения обеспеченного таким залогом обязательства добровольно продает его, то это не означает реализации залогового права кредитора. Добровольная продажа дома в таком случае будет представлять из себя только способ нахождения должником средств для погашения основного обязательства, но вовсе не реализацию залогового обязательства.

Следует также обратить внимание и еще  на одно немаловажное обстоятельство. Статья 336 части первой ГК упоминает  в качестве имущества, на которое  не может быть обращено взыскание только имущество граждан. Ранее в числе имущества, на которое не может быть обращено взыскание, фигурировало также имущество юридических лиц. Так, в соответствии со ст. 98 ГК 1964г. здания, сооружения, оборудование и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций, не могло быть предметом залога и на них не могло обращаться взыскание по претензиям кредиторов. Аналогичные правила устанавливались в отношении собственности колхозов, иных кооперативных организаций, профсоюзов и иных общественных организаций. В настоящее время эти ограничения утратили силу.

Особое  внимание при этом часть первая ГК уделяет вопросам, связанным с  имуществом, на которое распространяются права залогодержателя при ипотеке. Правила, установленные в связи с этим ст. 340 ГК, сводятся к следующему:

- в случае ипотеки предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. Исключением из этого правила может быть установлено договором;

- при  ипотеки здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка;

- при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Следует отметить такое обстоятельство, связанное с предметом залога, как залог вещей и имущественных прав, которые будут приобретены залогодателем в будущем. Если залог возникает в силу договора, то возможность залога такого имущества предусматривается договором, если же залог возникает в силу закона, то в соответствии с п. 3 ст. 334 и п. 6 ст. 340 залог такого имущества должен быть предусмотрен в законе.

Сторонами залогового правоотношения являются залогодатель лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного ведения и которое передает свое имущество в залог, и залогодержатель – лицо, принимающее в залог имущество залогодателя с целью обеспечения исполнения обязательства.

 

 

Глава II. Залог с оставлением заложенного недвижимого имущества у залогодателя

 

§ 1. Понятие ипотеки. Основания возникновения ипотеки

 

Ипотекой, согласно ст. 334 ГК РФ¹, признаётся «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества». В соответствии со ст. 42 закона «О залоге», ипотекой признаётся залог предприятия, здания, строения, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.²

Содержащееся в п. 2 ст. 334 ГК РФ ипотеки  шире, чем понятие ипотеки, введенное  ст. 42 Закона РФ «О залоге». Понятие  ипотеки по ст. 42 Закона РФ «О залоге»  охватывало залог лишь непосредственно  связанных с землёй объектов вместе с соответствующими земельными участками  или правом пользования последними. Понятие же залога недвижимого имущества, данное в ГК РФ, кроме того,  что  включает залог собственно земельных  участков, также включает и залог  не связанных непосредственно с  землей объектов, причисленных к недвижимости ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ.³ Однако ГК РФ не содержит норм о залоге права аренды недвижимости, которые содержатся в ФЗ «Об ипотеке». В соответствии с п. 4 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»⁴ предметом ипотеки может являться право аренды недвижимого имущества.

_____________________

³ Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая: Федеральный закон от 30.11.1994 №51-ФЗ (принят   ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 26.06.07) // Российская газета 08.12.1994 № 238-239. Ст. 334.

²Закон о залоге: Федеральный закон от 29 мая 1992г. №2872-1 // Ведомости РФ.1992. №23. Ст. 42.

³Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая. Ст. 334.

⁴Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998г. №102-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1998 №29. Ст. 6.

Таким образом, Закон расширяет понятие  ипотеки по сравнению не только с  Законом РФ «О залоге», но и с Частью первой ГК РФ (которая это право  не включает).

Таким образом, ипотекой, по законодательству РФ, является залог  практически любого недвижимого  имущества принадлежащего залогодателю на праве собственности или на праве полного хозяйственного ведения.

Согласно ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается ипотека:

- земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности;

- части земельного участка,  площадь которой меньше минимального  размера, установленного нормативными  актами субъектов РФ и нормативными  актами органов местного самоуправления  для земель различного целевого  назначения и разрешенного использования.

К недвижимому имуществу  относятся: земельные участки, в частности, участки из состава земель сельскохозяйственного  назначения (однако оборотоспособность земель сельскохозяйственного назначения до сих пор не урегулирована несмотря на принятие Земельного кодекса, который по этому вопросу в пункте 6 статьи 27 отсылает к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны  с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

 

 

§ 2. Основания возникновения ипотеки. Законная ипотека

 

В качестве оснований возникновения  залога ГК РФ, Закон  
«Об ипотеке» предусматривают два основания – договор и закон. Причем закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обязательства и какое именно имущество должно признаваться находящимся в залоге. К таким случаям, в частности, относятся правоотношения, вытекающие из п. 5 ст. 488, ст. 587 ГК РФ, ст. 77 ФЗ «Об ипотеке».

Исходя из нормы ст. 334 ГК РФ, основная особенность правоотношений, возникающих  при законной ипотеке, в отличии  от договорной, заключается в юридическом  составе, лежащем в основе правовых конструкций.¹ Согласно ст. 10, 11 Закона «Об ипотеке»  права залогодержателя возникают с момента заключения договора залога, который считается заключенным с момента его государственной регистрации. Следовательно, правоустанавливающее и определяющее значение для договорной ипотеки имеет государственная регистрация. Законная же ипотека,  напротив,  считается установленной при наступлении указанных в Законе обстоятельств. Например, п. 1 ст. 587 ГК РФ устанавливает, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика таковой приобретает право залога на это имущество. Следовательно, для законной ипотеки государственная регистрация не носит правоустанавливающего характера (правоустанавливающее значение имеет сделка, по которой происходит переход прав). До вступления в силу ФЗ  
«О внесении изменений и дополнений в ФЗ «Об ипотеке»» от 11.02.2002

_____________________

³Орлова, М. Правовая  конструкция законной ипотеки // Российская юстиция, 2000. №9. 
С. 21-22.

 

государственная регистрация законной ипотеки была не предусмотрена. Это могло привести к существованию множества «скрытых ипотек, допускающих возможность  двойных продаж».¹ Теперь государственная регистрация ипотеки в силу закона существует, причем она происходит одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

 

§ 3. Содержание и форма договора об ипотеке  
(права и обязанности сторон)

 

В законодательстве предусмотрены  особые требования как к форме  договора, так и к его содержанию. Необходимо отметить обширный перечень условий договора о залоге, которые  признаются существенными. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться  заключённым, если между сторонами  не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенные условия  договора об ипотеке, являющиеся существенными  в силу закона и общими для всех договоров об ипотеке, определены п.1,2,4 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке».²

Предмет ипотеки определяется в  договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке  должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом  ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.

 

_____________________

¹Орлова, М. Указ. соч. С. 21-22.

²Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Под ред. И.Д. Грачева., М.: 1998. С.20.

Оценочная стоимость предмета ипотеки  определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается  в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит  заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 5 - 10 тысяч долларов.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания его возникновения  и срока исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства  подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и  другие необходимые условия её определения. В том случае, когда обязательство  подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки  соответствующих платежей и их размеры  либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Согласно п. 6 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке», если права залогодержателя удостоверяются закладной, то на это указывается  в договоре об ипотеке.

В соответствии с ст. 10 ФЗ «Об ипотеке», п. 2 ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке  должен быть заключён в письменной форме и подлежит нотариальному  удостоверению  (кроме того, судебная практика исходит из того, что договор  об ипотеке должен быть нотариально  удостоверен и зарегистрирован  в поземельной книге, в этом случае залог считается заключенным  с момента его регистрации. В  противном же случае сделка может  быть признана как недействительной, так и ничтожной).¹

_____________________

³ Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.05.1997 №3132/96 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1996.

 

Однако  ст. 55 Основ законодательства Российской Федерации «О нотариате» от 11.02.93¹ устанавливает, что договоры о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на закладываемое имущество. Речь здесь не идёт о праве аренды недвижимого имущества, возможность залога которого предусмотрена в ФЗ «Об ипотеке». Договоры о залоге имущества предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остаётся в делах нотариальной конторы. По желанию сторон нотариус может выдать сторонам необходимое число копий закладной с отметкой «копия» на каждой из них. Несоблюдение правил о письменной форме договора об ипотеке, требований нотариального удостоверения и государственной регистрации влечёт недействительность договора.

Одна из особенностей ипотеки заключается  в том, что заложенное имущество  всегда остаётся у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть  и пользоваться предметом ипотеки  в соответствии с его назначением. По общему правилу за залогодателем  сохраняется право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами. В договоре об ипотеке не могут  предусматриваться какие-либо ограничения  права залогодателя или третьих  лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.

С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество  путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное  товарищество или общество либо паевого  взноса в  
_____________________

³ О нотариате: Основы законодательства Российской федерации от 11 февраля 1993 №4462-1 // Ведомости съезда народных депутатов Российской федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993 №10. Ст. 357.