Сделки с недвижимостью

 

Как видно из приведенных понятий, критериями для отнесения имущества к недвижимому является: прочная связь с землей, объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, либо отнесение к таковым законодательным актом.

 

Одной из особенностей правового статуса  недвижимости заключается в том, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

 

Перечень  объектов недвижимости, права на которые  подлежат регистрации в соответствии с действующим законодательством, включает:

 

1) земельные  участки (ст.130 ГК РФ, ст.1 Закона  о государственной регистрации  прав);

2) участки  недр;

3) обособленные  водные объекты;

4) леса, многолетние насаждения;

 

⁵ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594

5) здания , сооружения (ст.130 ГК РФ);

6) нежилые помещения ( ст.1 Закона о государственной регистрации прав); части помещений (ст.26 Закона о государственной регистрации прав);

7) предприятия как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ, ст.1 Закона о государственной регистрации прав);

8) жилые дома и их части (ст.558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст.1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);⁶

9) квартиры, их части (ст.289, 558 ГК РФ);

10) комнаты (ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

11) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)⁷;

12) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках (ст.1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

13) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст.25 Закона о государственной регистрации прав,);

14) другие объекты, которые будут отнесены к недвижимости законодательным путем.

 

 

 

⁶ ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» N 66-ФЗ (ред. от 01.07.2011)/"Российская газета", N 79, 23.04.1998.

⁷ ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"от 16.07.1998 N 102-ФЗ(ред. от 01.07.2011)/"Российская газета", N 137, 22.07.1998

В чем  заключается необходимость государственной  регистрации сделок с недвижимостью.

 

Основная  особенность приобретения прав на недвижимость заключается в том, что момент возникновения прав связан с моментом их государственной регистрации. Исключение составляют случаи, установленные законом. Момент возникновения прав на недвижимость по тому или иному основанию, обуславливает характер государственной регистрации.

 

В тех  случаях, когда момент возникновения  прав на недвижимость связан с моментом регистрации, последняя приобретает правообразующее значение. Напротив, в тех случаях, когда возникновение прав обусловлено иным моментом, государственной регистрации отводится лишь правоподтверждающая роль.

 

Таким образом, государственная регистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости.

 

 

 

 

 

3. Правовое регулирование процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация) является особенностью гражданско-правового режима недвижимости. Согласно п.1 ст.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации .

 

Учреждение  юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это государственный орган, наделенный властными полномочиями по проверке действительности и юридической силы документов в отношении прав на недвижимость, соответствия их формы и содержания действующему законодательству, наличия соответствующих полномочий у подготовившего их лица, проверке законности заключаемых сделок с недвижимостью.

 

Реализация  правовых норм для закрепления и  признания вещных и обязательственных  прав на недвижимость - это форма  применения права компетентным государственным органом. Законодатель предоставил право учреждениям юстиции принимать участие в регулировании отношений по поводу недвижимости не на уровне общих норм, а на уровне конкретных правоотношений определенных субъектов по поводу четко обозначенного объекта. В этом смысле государственная регистрация приобретает также значение правоприменительной деятельности учреждений юстиции. Это деятельность по изданию индивидуальных правовых актов, которые влекут возникновение, изменение или прекращение правоотношений, имеющих предметом недвижимость.

 

Регистрационная процедура не всегда завершается  внесением записи о праве или  сделке в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, возможен и отказ  в государственной регистрации. Отказ в регистрации - это тоже правоприменительный акт, решение конкретного дела в соответствии с законом, осуществленное компетентным государственным органом и должностным лицом в рамках предоставленных полномочий. Поэтому понятие государственной регистрации как правоприменительной деятельности шире понятия регистрации как юридического акта.

  Правоприменительная деятельность  учреждений юстиции является  формой государственного контроля  правильности приобретения прав  и возникновения обязательств по поводу недвижимости.

 

Таким образом, под термином "государственная  регистрация" следует понимать всю  совокупность действий учреждений юстиции, сопутствующих признанию права.

 

Государственная регистрация - это процесс, процедура, осуществляемая в соответствии с  законом. Несмотря на отсутствие такого определения в законе, систематическое и логическое толкование норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о регистрации позволяет сделать вывод, что законодатель регламентирует государственную регистрацию именно как процесс. В п.1 ст.164 ГК РФ говорится о порядке регистрации. Главой III Закона о регистрации установлен порядок регистрации, включая процедуры приостановления и отказа. П.7 ст.16 Закона о регистрации определяет, что регистрационные действия начинаются с момента приема документов. Все действия учреждений юстиции, а не только внесение записей в Единый государственный реестр, есть элементы государственной регистрации как процесса. Уместна аналогия с гражданским или арбитражным процессом: судебное решение - юридический акт (независимо от того, удовлетворен ли иск или в нем отказано), но рассмотрение дела, собственно правосудие - это процесс.

 

В настоящее  время процедурные вопросы государственной  регистрации регулируются не только Законом о регистрации, но подзаконными актами:

1) Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. №219 с изменениями и дополнениями от 23 декабря 1999г. № 14292;

2) Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными приказом Министерства юстиции, Министерства государственного имущества и Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 22 июля 1998г. №83/172/233;

3) Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Министерства юстиции, Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральной службы земельного кадастра России от 3 июля 2000г. №194/16/1/1684;

4) Инструкцией о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов, утвержденной приказом Министерства юстиции, Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральной службы земельного кадастра России от 3 июля 2000г. №194/16/1/1695.

5) Порядок внесения записей и удостоверения регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также порядок регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам определяется Инструкцией, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации, Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 ноября 2000г. №289/235/2906. ⁸

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

⁸ Журнал «недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.» №4(9) 2001 г.

 

4. Порядок приостановления государственной регистрации .

 

Согласно п.1 ст.19 Закона о государственной регистрации прав

о регистрации: государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

 

 Являются ли сомнения регистратора и необходимость истребования дополнительных документов основанием для приостановления государственной регистрации? Представляется, что приостановление регистрации является вынужденной мерой и должно осуществляться только в том случае, если невозможно устранить сомнения в течение месячного срока регистрации. Если сомнения не могут быть устранены в указанный срок с помощью получения дополнительных документов или сведений, то регистрация должна быть приостановлена. Такая процедура соответствует интересам и заявителей, и учреждений юстиции, поскольку позволяет избежать отказа при отсутствии необходимых документов и невозможности получения их в течение месячного срока регистрации.

 

Однако  учреждения юстиции не должны злоупотреблять данной процедурой. Речь идет о документах или сведениях, действительно необходимых для устранения сомнений в наличии оснований для регистрации бесспорного права или законной сделки. Если сомнения могут быть устранены в течение общего месячного срока, то регистрация не приостанавливается.

 

Соблюдение  сроков является важным вопросом правоприменительной  деятельности учреждений юстиции, поэтому  требуется более четкая формулировка нормы о приостановлении государственной  регистрации.

 

Исходя  из ст.19 Закона о регистрации, регистрационная процедура может быть приостановлена по трем основаниям: по решению регистратора, по заявлению правообладателя (или участника сделки), по решению суда.

 

По  решению регистратора регистрация  приостанавливается, в частности, в  случае:

- непредставления  в учреждение юстиции какого-либо  из документов, необходимых для  государственной регистрации в  установленных законодательством  случаях; 

- направления  в уполномоченные организации  письменного запроса об объекте  недвижимого имущества и правах на него;

- направления  представленных правоустанавливающих  и иных документов на подтверждение  подлинности в издавший их  орган; 

- направления  представленных уставных и учредительных  документов, свидетельств о регистрации  юридических лиц на подтверждение их подлинности в орган, зарегистрировавший данное юридическое лицо;

- направления  документов, подтверждающих полномочия  руководителей организаций, представителей  физических и юридических лиц, (доверенностей, выписок из протоколов  общих собраний, приказов о назначении и т.п.), на подтверждение их подлинности.