Сделки с недвижимостью

 Государственной регистрации  подлежат следующие права на  недвижимость: право собственности;  право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Практика.

 

1.Суд, признавая договоры купли-продажи земельных участков ничтожными сделками, не применил последствия недействительности сделок.

                                                         (Извлечение)

 

  М. обратилась в суд с иском  к З. о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки по договорам купли-продажи. В обоснование иска указала, что между ней и ответчиком были заключены три договора купли-продажи, по условиям которых продавец передал, а покупатель приобрел в собственность земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения. Ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.

З. обратилась со встречным иском к М. о признании  недействительными трех вышеуказанных  договоров купли-продажи земельных участков, указав, что до заключения сделки в нарушение ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки, являвшиеся предметом сделки, не были предложены в порядке предоставления преимущественного права покупки субъекту Российской Федерации. Кроме того, в нарушение договоренностей, достигнутых при заключении договоров, М. покупную цену за участки не уплатила.

Решением  суда М. в иске отказано, исковые  требования З. удовлетворены, договоры купли-продажи земельных участков признаны недействительными.

Проверив  материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия пришла к следующим  выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса  Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п. 1 ст. 422 этого Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На  основании п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Порядок реализации этого преимущественного  права покупки субъекта Российской Федерации предусмотрен пп. 2, 3 ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно  п. 4 ст. 8 Федерального закона «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения»  сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного  права покупки субъекта Российской Федерации, ничтожна.

Установив, что между М. и З. были заключены  договоры купли-продажи земельных  участков из земель сельскохозяйственного  назначения, при этом преимущественное право покупки субъекта Российской Федерации соблюдено не было, суд с учетом вышеприведенных норм права правомерно признал договоры купли-продажи земельных участков ничтожными в силу несоответствия их требованиям закона. Поскольку заключенные сторонами сделки ничтожны, суд правомерно отказал в удовлетворении иска М. к З. о государственной регистрации перехода права собственности на спорные земельные участки.

Недействительная  сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны  с ее недействительностью, и недействительна  с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судебная  коллегия не согласилась с решением суда в части неприменения последствий  недействительности сделок ввиду следующего.

В силу абз. 2 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса  Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Отказывая в применении последствий недействительности сделки, суд исходил из того, что фактически земельные участки не выбывали из владения З., право собственности на них к М. не перешло.

Земельные участки от З. к М. до настоящего времени  не переданы, что сторонами не оспаривалось, право собственности М. на земельные  участки зарегистрировано не было, в связи с чем судебная коллегия согласилась с выводом суда об отсутствии оснований для применения последствий недействительности сделок в виде передачи земельных участков от М. в собственность З.

Однако  судебная коллегия пришла к выводу о том, что были основания для применения последствий недействительности сделок в виде передачи денежных средств от М. к З.

Факт  получения денег подтвержден  расписками покупателя. Поскольку М. представлены доказательства передачи ею З. денежных средств по каждому договору купли-продажи земельных участков, а ответчиком данные обстоятельства не опровергнуты, сделки купли-продажи земельных участков признаны недействительными, то стороны сделок подлежат возвращению в первоначальное положение: З. должна возвратить М. полученные денежные средства по каждому договору.

Решение в части неприменения последствий  недействительности сделок отменено, вынесено новое решение об удовлетворении встречного иска и взыскании с  З. в пользу М. полученных денежных средств  по каждому договору.

(Определение  судебной коллегии по гражданским  делам от 04.03.2010, дело № 33- 2421/2010).

 

2. Из архива судебной практики ВАС  РФ :

 АО обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на нефтебазу.

     Регистрирующий орган отказал  АО в регистрации права собственности  на нефтебазу — имущественный  комплекс — ввиду того, что  в представленных на регистрацию  документах не определен состав  имущества, выявлены расхождения в размере площадей объектов, представлены сведения, не соответствующие плану приватизации и техническим паспортам, отсутствуют подлинники плана приватизации и уточненного акта оценки стоимости объектов недвижимости.

     Решением суда первой инстанции,  оставленным без изменения постановлением  суда апелляционной инстанции,  отказ регистрирующего органа  в регистрации права собственности  на нефтебазу признан недействительным  на основании следующего.

     Согласно п. 1, 2 ст. 19 Закона о регистрации госрегистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для госрегистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений. В госрегистрации должно быть отказано, если в течение установленного срока не будут устранены причины, препятствующие госрегистрации прав.

 

     Итак, недостатки в документах, представленных  заявителем в регистрирующий  орган, могли явиться основанием  для приостановления госрегистрации  в порядке, предусмотренном ст. 19 Закона о регистрации. Отказ  в госрегистрации в данном  случае возможен лишь по истечении срока, установленного для устранения недостатков, если недостатки не были устранены.

 

 

3.  Муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с иском к регистрирующему органу о госрегистрации права собственности на здание.

     По договору купли-продажи муниципальное  образование приобрело спорное  здание у коммерческой организации.  Здание передано муниципальному  образованию по акту приема-передачи, оплата произведена.

     Учитывая, что продавец имущества  впоследствии был ликвидирован, в связи с чем обращение его с заявлением в регистрирующий орган невозможно, муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с названным иском.

     Решением суда первой инстанции,  оставленным без изменения постановлением  апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены исходя из следующего.

     На основании п. 1 ст. 16 Закона о  регистрации госрегистрация перехода  права проводится на основании  заявления сторон договора. Однако  действующим законодательством  не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности в случае ликвидации второй стороны до подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности.

     В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК  РФ к отношениям сторон подлежат  применению нормы права, регулирующие сходные отношения.

     Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ при  уклонении одной из сторон  от госрегистрации  перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о госрегистрации перехода права собственности.

     Соответственно, если до подачи  заявления в регистрирующий орган  отчуждатель недвижимого имущества  ликвидирован, приобретатель вправе  обратиться с иском к регистрирующему  органу о государственной регистрации  перехода права собственности.  При рассмотрении требования судом установлено, что отчуждатель являлся собственником здания, совершенная сделка соответствует требованиям законодательства

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Литература 

 

1.Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // «Российская газета» ,25 декабря 1993 года.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ(ред. от 06.04.2011) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

3. ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» N 66-ФЗ (ред. от 01.07.2011)// «Российская газета», 23.04.1998, N 79.

4. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"от 16.07.1998 N 102-ФЗ(ред. от 01.07.2011)// «Российская газета», 22.07.1998, N 137

5. ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594

6. ФЗ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07. 2002 года №101-ФЗ.//"Российская газета", 27.07.2002, N 137.

7. Определение  судебной коллегии по гражданским  делам от 04.03. 2010 года, дело №33-2421\2010.

8. Актуальные вопросы формы сделок и института представительства юридического лица/ Илюшина М.Н.,  Российский судья, 2. 2006г., с. 8-11.

9. Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ. / Брагинский М.И , ред. Карпович, В.Д., М., -«СПФК» 1995г . С. 232.

10. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий. / Халфина Р. О.,  ред. Абова Т. Е., Кабалкина А. Ю., Мозолин В. П.;- М.; Бек, 1996, с. 276.

11.Журнал  «Недвижимость и инвестиции. Правовое  регулирование.» №4(9) 2001.