Сделки с недвижимостью

 

Основанием  для отложения государственной  регистрации ипотеки по решению  регистратора также является несоответствие договора об ипотеке, закладной и  приложенных к ним документов требованиям законодательства (ст.21 Закона «об ипотеке»).

 

По  решению регистратора в указанных  случаях государственная регистрация  может быть приостановлена не более  чем на месяц.

 

Приостановление государственной регистрации по решению регистратора в соответствии с п.1,2 ст.19 Закона о регистрации прекращает течение месячного срока государственной регистрации. Течение срока приостановления начинается со дня принятия регистратором решения о приостановлении. После окончания срока приостановления течение срока государственной регистрации продолжается без учета срока приостановления. До истечения срока регистрации, оставшегося после приостановления, в Единый государственный реестр должны быть внесены соответствующие регистрационные записи либо при наличии оснований принято решение об отказе. До истечения срока приостановления по решению регистратора или до окончания срока регистрации заявителем может быть подано заявление о приостановлении регистрации в соответствии с п.3 ст.19 Закона о регистрации.

 

В случае подачи правообладателем, участником сделки или их представителем заявления  о приостановлении государственная  регистрация может быть приостановлена на срок, указанный в заявлении, но не более чем на три месяца. В  заявлении указываются причины приостановления, например, необходимость внесения изменений в представленные документы для устранения их несоответствия требованиям действующего законодательства, необходимость получения дополнительных документов, служебная командировка, болезнь и иные уважительные для заявителя причины. Приостановление государственной регистрации на основании заявления правообладателя в соответствии с п.3 ст.19 Закона о регистрации прерывает течение месячного срока государственной регистрации. Течение срока приостановления начинается со дня подачи заявления о приостановлении. После окончания срока приостановления месячный срок государственной регистрации начинается заново. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок. До истечения месячного срока регистрации, заново начавшегося после приостановления, в Единый государственный реестр должны быть внесены соответствующие регистрационные записи либо (при наличии оснований) принято решение об отказе.

 

Государственная регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда (п.4 ст.19 Закона о регистрации). Регистрация приостанавливается на указанный судом срок или до отмены судом своего решения (определения) о приостановлении.

 

Основанием  для отложения государственной  регистрации ипотеки также является (ст.21 Закона об ипотеке):

- наличие  судебного спора о правах на  недвижимое имущество, являющееся  предметом ипотеки; 

- наличие  судебного спора по поводу  обращения взыскания на недвижимое  имущество, являющееся предметом  ипотеки.

 

Регистрация ипотеки приостанавливается до разрешения судом спора по существу.

 

Приостановление государственной регистрации по судебному решению (определению) в  соответствии с п.4 ст.19 Закона о регистрации, а также при наличии спора о предмете ипотеки прекращает течение месячного срока государственной регистрации. Течение срока приостановления начинается со дня вынесения судом определения, вступления в законную силу решения суда или со дня, указанного судом. После окончания срока приостановления течение срока государственной регистрации продолжается без учета срока приостановления.

 

В случае приостановления государственной  регистрации по любому из указанных  оснований заявителю должно быть направлено уведомление с указанием  причин приостановления. В случае приостановления регистрации по заявлению одной из сторон договора уведомление направляется также и другой стороне. Уведомление о приостановлении по решению регистратора должно быть направлено в течение дня, следующего за принятием решения. В уведомлении заявителю предлагается устранить причины, препятствующие регистрации: представить дополнительные документы, внести изменения в представленные документы для приведения в соответствие с требованиями закона и т.п.

 

Со  дня прекращения обстоятельств, послуживших основанием приостановления государственной регистрации, срок приостановления заканчивается. Государственная регистрация возобновляется со дня:

- представления  дополнительных документов заявителем;

- получения  необходимых документов, запрошенных  у сторонних организаций;

- получения  решения или определения суда  об отмене приостановления государственной  регистрации; 

- подачи  заявления правообладателем или  участником сделки о возобновлении  государственной регистрации, приостановленной  на основании его заявления.

 

Дополнительные  документы представляются с заявлением и регистрируются в книге учета  документов. Государственная регистрация  осуществляется с соблюдением принципа старшинства (приоритета ранее заявленного  права): независимо от общего срока  регистрации, количества приостановлений и дополнительно представленных документов, номер регистрационной записи соответствует порядковому номеру первоначального заявления (п.7 ст.12, п.7 ст.16 Закона). Если в течение сроков приостановления другое лицо заявит о регистрации своего права на данный объект недвижимости, вопрос не может быть разрешен до принятия решения о регистрации ранее заявленного права.

 

В целом  следует отметить, что процедура  приостановления должна способствовать разрешению вопроса о наличии бесспорного права и устранению имеющихся в представленных документах недостатков.

5. Порядок отказа в государственной регистрации .

 

В государственной  регистрации может быть отказано в случаях, установленных Законом  о регистрации, в соответствии с  Гражданским кодексом Российской Федерации (п.6 ст.131 ГК РФ). Первое основание для возможного отказа указано в п.1 ст.13 Закона о регистрации: противоречие между заявленным и уже зарегистрированным правом. Другие основания для отказа установлены п.1 ст.20 Закона о регистрации. Этот перечень не является закрытым. Основания для отказа указаны в также в п.2 ст.6, п.п.1,2 ст.13, п.2 ст.19, п.2 ст.29 Закона. Регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда (п.1 ст.28 Закона).

 

В государственной  регистрации права может быть отказано, в частности, в следующих  случаях.

 

1) Если в Едином государственном реестре прав имеется запись о праве, и заявитель не является ни правопреемником, ни наследником, ни стороной по сделке с зарегистрированным ранее правообладателем и не может подтвердить свое право решением суда, в регистрации отказывается на основании противоречия между заявленным и ранее зарегистрированным правом (с абз.3 п.1 ст.13 Закона) либо на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества (абз.6 п.1 ст.20 Закона).

 

2) Если в правоустанавливающих документах отсутствует описание, место расположения или адрес объекта недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя в регистрации может быть отказано в соответствии с абз.4 п.1 ст.20 Закона на основании того, что представленные документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства - п.п.1, 2 ст.18 Закона. Если в правоустанавливающем документе отсутствует вид регистрируемого права, отказ может быть на основании того, что "правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект".

 

3) Если акт государственного органа или органа местного самоуправления об установлении права принят за пределами компетенции и в нарушении порядка издания таких актов, в регистрации отказывается в соответствии с абз.5 п.1 ст.20 Закона на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект.

 

4) Если имеется запись о ранее принятом на государственную регистрацию заявлении, указывающей на правопритязание в отношении данного объекта, первоначально должно быть принято решение по результатам правовой экспертизы в отношении ранее принятых документов. После регистрации ранее заявленного права в регистрации позже заявленного права отказывается в соответствии с абз.6 п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации. При наличии сомнений в наличии основания для бесспорной регистрации по двум конфликтующим заявлениям действия регистратора определяются п.1 ст.19 Закона.

 

В государственной  регистрации сделки может быть отказано, в частности, в следующих случаях.

 

Если  сделка с недвижимым имуществом, о  государственной регистрации которой  просит заявитель (заявители), не является сделкой, подлежащей государственной  регистрации в соответствии с  требованиями Гражданского кодекса  Российской Федерации, в регистрации отказывается в соответствии с абз.1 п.1 ст.2 и абз.2 п.1 ст.20 Закона. Если в договоре отсутствуют существенные условия (п.1 ст.421 ГК РФ), в регистрации отказывается в соответствии с абз.4 п.1 ст.20 Закона на основании того, что представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

 

При наличии в Едином государственном  реестре записи об аресте, запрещении сделок с недвижимым имуществом в  государственной регистрации перехода права, сделок, иных установленных правообладателем ограничений (обременений) отказывается в соответствии с абз.6 п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Арест, запрещение сделок не является препятствием для регистрации существующего права лица, которому объявлен запрет.

 

Если  в Едином государственном реестре  имеется запись о зарегистрированной сделке, ипотеке, аренде, сервитуте, праве требования в судебном порядке, ином ограничении (обременении) права, но это не указано в договоре, то в государственной регистрации сделки (или перехода права) отказывается в соответствии с абз.7 п.1 ст.20 Закона на основании того, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Аналогично, если на сделку в соответствии с законом дано согласие третьих лиц (супругов, органов опеки и попечительства, собственника недвижимого имущества, общего собрания акционеров, залогодержателя, получателя ренты и пр.), содержащее условия сделки, то случае отсутствия таких условий в договоре в государственной регистрации также может быть отказано.

 

Если  в Едином государственном реестре отсутствует запись о праве лица, распоряжающегося недвижимостью, возникшем после введения в действие Закона, то в государственной регистрации сделки отказывается в соответствии с абз.6 п.1 ст.20 Закона на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Если в Едином государственном реестре отсутствует запись о праве лица, распоряжающегося недвижимостью, возникшем до введения в действие Закона, то в государственной регистрации сделки отказывается в соответствии с п.2 ст.6 и абз.3 п.2 ст.13 Закона на основании того, что регистрация сделки возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

 

При принятии решения об отказе в государственной  регистрации права заявителю  в срок не более пяти дней после  окончания срока, установленного для  рассмотрения заявления, направляется сообщение. Сообщение об отказе в  государственной регистрации сделки, перехода права направляется всем сторонам договора. Порядок заполнения и выдачи сообщений об отказах установлен соответствующей Инструкцией Минюста России.

 

До  момента внесения в Единый государственный  реестр прав записи о праве, сделке или ином ограничении (обременении) права или до момента принятия решения об отказе государственная регистрация может быть прекращена на основании заявления правообладателя или всех сторон договора. Регистратор обязан в письменной форме уведомить указанных лиц о прекращении государственной регистрации с указанием даты прекращения.

 

Направление письменного  сообщения об отказе или уведомления  о прекращении означает прекращение  регистрационных действий

 

 

Заключение

Итак, государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

 Государственная регистрация прав представляет собой осуществляемую уполномоченным органом процедуру с целью признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость, результатом которой является решение о наличии или отсутствии оснований для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

 Государственная регистрация  прав основывается на институционных  правовых принципах: обязательности, достоверности, бесповоротности, открытости сведений о регистрации, старшинства, специальности, учетности, преемственности.

 Государственная регистрация  - как формальное условие обеспечения  государственной, в том числе  судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.