Составление договора аренды предприятия и договора банковского вклада

3.        Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п.1. ст 661 ГКРФ)

4.        На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (п.2. ст. 661 ГКРФ)

5.        В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или условием договора аренды не предусмотрено иное (абз.1 п.2 ст.617 ГК РФ).

6.        Если иное не предусмотрено законом или условием договора аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (абз.1 п.1 ст.621 ГК РФ).

7.        При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз.1 ст.622 ГК РФ).

8.              С момента вступления договора в силу на Арендатора переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного Арендатору в составе предприятия.

9.              Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (абз.2 ст.606 ГК РФ).

10.               Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1. ст. 614 ГКРФ).

1.2.3. Случайные условия

Случайными называются такие условия, которые изменяют либо дополняют обычные условия. Они включаются по усмотрению сторон.

К таким условиям относятся:

1.              Количество экземпляров договора.            .
2.              Арендная плата вносится на счет по вкладу арендодателя.
3.              Арендованное предприятие нельзя сдавать в субаренду, а также давать взаймы, продавать материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия.            .
4.              Сторона, желающая продлить договор, обязана письменно известить об этом другую сторону не менее чем за два месяца до окончания срока действия договора.

5.              Составление и представление передаточного акта, осуществляется за счет арендатора.               .
6.              После подписания договора способ связи с арендодателем по нерешенным вопросам в договоре осуществляется при помощи электронной почты.

7.              Все неотделимые улучшения переходят владельцу.

8.              Покупка оборудования осуществляется только у определенных договором производителей, а именно у завода «Красный октябрь».

9.              Арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

10.              Согласие собственника на осуществление перепланировки, установку коммуникаций и т.д.

   Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, то есть вводят такие условия, которых в законе не предусмотрено, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора.

Арендатор не должен препятствовать и предоставлять возможность входить в арендованное помещение со специальным оборудованием с целью осмотра при предъявлении документа уполномоченного представителя Арендодателя.

1.3. Классификационные признаки договора

Договоры могут быть классифицированы:

1)                по моменту возникновения обязательств: консенсуальный договор;
2)                по содержанию регулируемой деятельности: имущественный;
3)               в зависимости от того, кто вправе требовать выполнение: в пользу участников;
4)               по возмездности отношений: возмездный договор;                                                                                              5)               по основаниям заключения: свободный договор;                                                                                                                                   6)               по способу заключения: взаимосвязанный договор;
7)               по юридической направленности: основной договор;                                                                              

8)               по распределения обязанностей : взаимный договор;                                                                                                                                                     9)               по правовому основанию:  каузальный договор;                                                                                                                                                       10)              по форме сделки: нотариальная- письменная сделка;                                                                                                                                                                                                          11)              по уровню доверительных отношений: фидуциарный договор;                                                                                                                                                                                                                                      12)               по неравномерности встречности обязательств: синаллагматический договор;                                                                                                                                                                                13)               по вероятности встречного требования: коммутативный договор.

По моменту возникновения прав и обязанностей сторон договор аренды является консенсуальным, т.к. права и обязанности сторон возникают в момент подписания договора, с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

По содержанию регулируемой договором деятельности договор аренды является имущественным договором на передачу имущества во временное пользование.

В зависимости от того, в чьих интересах должны совершаться действия договора, договор аренды обычно составляется в пользу участников.

Договор аренды является возмездным, т.к. к возмездным относят договоры, которые предполагают получение каждой из сторон от ее контрагента определенной компенсации, ради которой заключается договор.

По основанию заключения договор аренды свободный, т.к. его заключение зависит только от воли сторон.

Договор аренды является взаимосогласованным, т.к. условия договора устанавливаются обеими сторонами.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности. Одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга, из этого следует, что договор аренды является синаллагматическим.

В зависимости от юридической направленности договор аренды является основным, т.к. он непосредственно порождает права и обязанности сторон.

Взаимными признаются договоры, в которых каждая из сторон имеет и права, и обязанности, а односторонними - договоры, в которых у одной из сторон есть только права, а у другой - только обязанности, поэтому договор аренды является взаимным.

1.4. Финансово-правовые последствия неисполнения  или ненадлежащего исполнения обязательств по договору

Согласно п.3 ст.611 ГК РФ если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Разумность срока означает необходимость предоставления имущества до утраты арендатором хозяйственного интереса в нем.

При передаче в аренду имущества с недостатками арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты, предусмотренные в ст. 612 ГК:

-              потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

-              непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

-               потребовать досрочного расторжения договора;

-              потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, наступает независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках во время заключения договора аренды (п. 1 ст. 612 ГК). Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК). Исходя из принципа солидарности интересов, закон предоставляет арендодателю, извещенному о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (ч. 3 п. 1 ст. 612 ГК).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК)

Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, в случае просрочки в платежах арендодатель, помимо взыскания процентов по ст. 395 ГК и взыскания убытков, может в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК).

«При нарушении Арендатором договора Арендодатель вправе взыскать с Арендатора пени - ,3 % с общей суммы договора за каждый календарный день просрочки.»

Правила ГКРФ о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

На практике нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например о размере договорной неустойки и только при возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет том, что договор следует считать незаключенным, т. к. в свое время не было достигнуто соглашение по условию договора неустойки. В этом случае договор признается заключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжения договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду предприятие, либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает оказывается в состоянии, не пригодном для использования.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 Гражданского Кодекса. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

2. ДОГОВОР БАНКОВСКОГО ВКЛАДА

2.1. Общая характеристика договора

По договору банковского вклада (депозита) одна сторона (банк), принявшая поступившую от другой стороны (вкладчика) или поступившую для нее денежную сумму (вклад), обязуется возвратить сумму вклада и выплатить проценты на нее на условиях и в порядке, предусмотренных договором (п.1ст.834ГК).
   Договор банковского вклада является реальным, поскольку считается заключенным и порождает у сторон права и обязанности только с момента внесения вкладчиком в банк денежной суммы (вклада). Договор банковского вклада является односторонним и возмездным, так как порождает только право вкладчика требовать возврата внесенной во вклад денежной суммы, а также выплаты процентов и соответствующую ему обязанность банка. Кроме того, если вкладчиком выступает гражданин, данный договор признается публичным, т.е. на взаимоотношения граждан-вкладчиков и банков распространяется действие ст.426              ГКРФ.
   Это означает, что для банка законом устанавливается обязанность по оказанию депозитных услуг гражданам, которые он по характеру своей деятельности должен осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится. В связи с этим, во-первых, банк не вправе оказывать предпочтение одному вкладчику перед другим в отношении заключения данного договора (кроме случаев, прямо установленных законом или иными правовыми актами); во-вторых, цена депозитных услуг (т.е. размер процентов на вклад), а также иные условия договора банковского вклада должны устанавливаться одинаковыми для всех вкладчиков (за исключением случаев, когда законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных их категорий); в-третьих, отказ банка от заключения договора банковского вклада при наличии у него возможности предоставить гражданину-потребителю депозитные услуги не допускается. При необоснованном уклонении банка от заключения данного договора применяются положения, установленные п. 4 ст. 445 ГК. При этом условие о размере процентов на вклад, а также иные условия договора банковского вклада, не соответствующие требованиям об установлении их одинаковыми для всех вкладчиков (за указанным выше исключением), являются ничтожными. Вместе с тем в связи с реальностью данного договора гражданин-вкладчик не вправе требовать принудительного заключения договора банковского вклада, а банк не может быть признан необоснованно уклоняющимся от его заключения при отсутствии доказательств внесения денежной суммы во вклад. Кроме того, этот договор не обладает свойствами публичности, когда в роли вкладчика выступает юридическое лицо.