Сравнительный анализ договоров купли - продажи жилой недвижимости

Договор продажи жилого помещения  не нуждается в нотариальном удостоверении.

     По законодательству, действовавшему ранее, договоры купли-продажи жилого дома или его части, требовали квалифицированной (нотариальной) формы (ст. 239 ГК 1964 года).

Однако введение государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение  таких сделок.

     Таким образом, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правилом нашего законодательства, да в этом и нет необходимости при условии соблюдения сторонами сделки правил о государственной регистрации.

     В то же время согласно статье 163 ГК РФ по требованию одной из сторон любая сделка с недвижимостью может быть нотариально удостоверена.

Такое требование является для контрагента обязательным, и  нарушение его приведет к недействительности соответствующего договора.

     Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возложил на Министерство Юстиции России координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав, правовому контролю за деятельностью учреждений юстиции, разработке методических материалов по ведению государственной регистрации, а также назначению и освобождению от должности регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, соблюдению Правил ведения Единого государственного реестра, обучению и повышению квалификации работников системы государственной регистрации.

     Установлены организаций, занимающихся деятельностью по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Ими являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории нахождения недвижимого имущества.

     Законом о регистрации определена и компетенция учреждений юстиции по государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, к которой относится следующее:

1. проверка действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Эта проверка осуществляется специальными должностными лицами - регистраторами прав;
2. проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
3. государственная регистрация прав
4. выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;
5. выдача информации о зарегистрированных правах.

     Государственной регистрации подлежит как сам договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.

     При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. До момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Только с момента регистрации перехода права собственности покупатель вправе совершать сделки с приобретенным жилым помещением.

     Незарегистрированный договор считается незаключенным, и напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления. Регистрация договора осуществляется в учреждениях юстиции.

     Для его регистрации необходимо собрать и представить ряд документов. В случае сомнения относительно подлинности документов органу юстиции следует отложить совершение регистрационного действия и истребовать дополнительные подтверждения от компетентных органов либо иным образом проверить подлинность предоставленных документов.

ГЛАВА II. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

§1. Обязанности продавца

     Параграф 7 гл. 30 ГК РФ содержит немногочисленные нормы, регулирующие взаимоотношения сторон по договору продажи недвижимости. В основном эти нормы касаются условий передачи объекта недвижимости и оплаты по договору. Большинство норм, регламентирующих взаимоотношения сторон, сосредоточены в §1 этой же главы, в общих положениях о купле-продаже.

     По общему правилу, продавцом недвижимости может выступать собственник такого имущества. Впрочем, для того, чтобы заключить договор купли-продажи имущества, собственнику совсем не обязательно доказывать свое право на отчуждаемую вещь. Такое право предполагается в силу принципа добросовестности участников гражданского оборота. Предпосылкой этого правила являются потребности оборота, основывающегося на доверии в отношениях между его участниками. В свое время профессор Б.Б. Черепахин отмечал, что гражданский оборот, построенный на сплошной подозрительности покупателей, трудно себе представить⁶. Таким образом, общее правило заключается в том, что лицо, выступающее продавцом вещи, считается ее собственником⁷.

     Впрочем, применительно к продаже недвижимости довольно сложно представить иное. Было бы странным, если бы законодатель возложил на собственника обязанность доказывать свое право собственности на недвижимую вещь. В законодательстве имеются иные механизмы, при помощи которых уменьшаются или даже исключаются возможности злоупотреблений при отчуждении недвижимости. Имеется в виду система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая построена в соответствии с принципом публичной достоверности. Во всяком случае, приобретатель недвижимой вещи всегда может обратиться к сведениям о правах на недвижимость, содержащимся в ЕГРП, и в силу публичной достоверности последнего, основываясь на его сведениях, становится добросовестным покупателем недвижимости⁸.

     Продавцом недвижимости может быть как юридическое, так и физическое лицо (последнее при этом не должно обладать статусом предпринимателя без образования юридического лица). В соответствии с общим правилом продавец является собственником отчуждаемого имущества. Вместе с тем, действующее законодательство допускает, что в качестве продавца могут выступать и лица, не являющиеся собственниками отчуждаемого имущества. Такими лицами могут быть государственные унитарные предприятия, муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения. Правила совершения сделок по отчуждению недвижимости несобственниками имеют некоторые особенности, связанные с ограничением возможности продавать недвижимость без согласия собственников (ст. 295, 297 ГК РФ) либо предусматривающие возможность отчуждать имущество, которое было приобретено за счет доходов, полученных от разрешенной уставом деятельности, и учтено на отдельном балансе (ст. 298 ГК РФ). Иногда в практике возникают случаи, когда собственник имущества унитарного предприятия оспаривает сделки, совершаемые этим предприятием, на том основании, что предприятие не заключило договор с собственником относительно пределов распоряжения таким недвижимым имуществом. Между тем правомочия государственного (муниципального) унитарного предприятия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, закрепленным на праве хозяйственного ведения, предусмотрены ст. 294 и 295 ГК РФ и, как следствие, не могут ограничиваться договором, заключаемым таким унитарным предприятием с собственником. Поэтому отсутствие договора, заключенного между собственником и унитарным предприятием, не влияет на правомочия предприятия по распоряжению тем недвижимым имуществом, которое закреплено за ним на праве хозяйственного ведения⁹.

     Еще одно из ограничений несобственников в данном случае заключается в том, что отчуждение имущества не может противоречить целям деятельности соответствующего унитарного предприятия, обладающего таким имуществом на ограниченном вещном праве. Так, в соответствии с п. 3 ст. 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными. Причем, как отмечается в юридической литературе, недействительность этой сделки вытекает из самого факта ее совершения (признания ее недействительной судом не требуется). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, в частности, уполномоченным органом¹⁰. Таким образом, законодательство формулирует достаточно жесткую норму, ограничивающую права унитарных предприятий в возможности отчуждения недвижимого имущества. До принятия Закона об унитарных предприятиях подобный подход к оценке соответствующих сделок, совершаемых унитарными предприятиями, присутствовал в практике арбитражных судов.

В то же время правомерное  отчуждение недвижимого имущества  лицом, обладающим им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, означает не только прекращение этих ограниченных вещных прав, но и прекращение  права собственности у собственника (государственного или муниципального образования).

     В качестве продавцов, которые не являются собственниками недвижимого имущества, могут выступать и учреждения. Однако учреждения вправе продавать недвижимость только в том случае, если им предоставлено право заниматься предпринимательской деятельностью, а недвижимое имущество приобретено за счет осуществления такой деятельности¹¹.

     В случаях, которые предусмотрены законодательством, государственное учреждение для осуществления своей деятельности вправе приобрести по договору недвижимое имущество с закреплением его за учреждением на праве оперативного управления.

     Основную обязанность продавца жилого помещения следует рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

§2. Обязанности покупателя

     Основной обязанностью покупателя является оплата приобретенной по договору недвижимости. Как правило, в договоре стороны предусматривают, что такая оплата должна быть осуществлена до государственной регистрации перехода права собственности на продаваемую недвижимую вещь. Вместе с тем не исключено и иное. Стороны вправе договориться о том, что оплата по договору будет осуществлена после государственной регистрации перехода права на отчуждаемый объект недвижимости.

     Следует иметь в виду, что после того, как осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимую вещь, покупатель не вправе требовать расторжения договора купли-продажи даже в том случае, если он не оплатил цену приобретенной недвижимости. Это правило, хотя прямо и не предусмотрено законом, но вытекает из его смысла и было сформулировано в судебной практике. Президиум ВАС РФ по одному из рассмотренных дел указал на то, что право собственности у приобретателя недвижимости по договору возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности. При таких обстоятельствах является правомерным вывод о переходе права собственности на проданное помещение после государственной регистрации отчуждения имущества и отсутствии оснований для расторжения договора¹². В юридической литературе высказывается более точное определение момента, до которого в данном случае допустимо расторжение договора. Так, К.И. Скловский пишет о том, что "расторжение договора означает сохранение собственности у продавца лишь до тех пор, пока не исполнена обязанность по передаче вещи", которая, как правило, осуществляется до государственной регистрации перехода права собственности. После этого, "по известному правилу, что расторжение договора имеет силу лишь на будущее время (ст. 453 ГК РФ), возврат имущества возможен только в том случае, если это будет предусмотрено договором (а это значит, что возврат имущества происходит не автоматически, а по специальному соглашению о возврате, которое можно рассматривать как некоторое факультативное соглашение к договору)".

     Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Принимая во внимание специфику  жилого помещения как недвижимости, являющейся объектом договора продажи, законодатель установил специальные  правила, связанные с исполнением  продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную  вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному  акту или иному документу о  передаче. Обязательность письменного  оформления передачи установлена для  того, чтобы устранить в будущем  споры об исполнении обязанности  продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей  прежнего собственника и проживающих  с ним лиц и т.д., а также  возможные претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого  жилого помещения, которые могли  быть обнаружены при обычном осмотре. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о  ее качестве, применяются правила  статьи 475 Гражданского Кодекса, за исключением  положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего  качества на товар, соответствующий  договору. (Ст. 557 ГК РФ). В некоторых  случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством  добросовестности или недобросовестности покупателя.

     Поскольку в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация может быть приостановлена на срок до трех месяцев, в случаях, когда фактическая передача жилого помещения приобретателю была осуществлена до подачи заявления на государственную регистрацию, в договоре рекомендуется оговорить момент, с которого на приобретателя возлагается риск случайной гибели жилого помещения.

     Что касается прав сторон договора купли-продажи жилого помещения, то они корреспондируют с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи жилого помещения. Продавец имеет право требовать оплаты переданного жилья. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.

ГЛАВА III. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

§1. Положения договора купли-продажи  трехкомнатной квартиры в г. Воркута. Анализ договора, правовое регулирование