Управление многоквартирными домами

В некоторых государствах Восточной Европы и Прибалтики (Словакия, Эстония, Латвия) собственники помещений  в многоквартирном доме имеют  право не создавать товарищество - юридическое лицо, а заключить  на одинаковых для всех собственников  в доме условиях общий договор  с управляющим (управляющей компанией). [6] В таком случае органом, ответственным за принятие решений, является общее собрание собственников, а управляющий готовит свои предложения для рассмотрения и утверждения общим собранием. В то же время практика работы управляющих в этих странах показывает, что для них предпочтительнее иметь в качестве партнера юридическое лицо - товарищество собственников. и взаимодействовать с его правлением, а не заключать договор со всеми собственниками. Часто управляющие сами предлагают собственникам помещений в многоквартирных домах создать товарищество, а иногда даже выдвигают это в качестве условия заключения договора, разъясняют преимущества самоорганизации, содействуют в организации и регистрации товарищества.

В России собственники могут  привлекать управляющую организацию  на основании договора с товариществом  собственников жилья или, при  отсутствии товарищества, на основании  договора управления, заключаемого с  каждым собственником помещения. Жилищный кодекс РФ установил, что деятельность управляющей организации (управляющего) по договору управления должна включать оказание услуг и выполнение работ  по надлежащему содержанию и ремонту  общего имущества, предоставление коммунальных услуг и осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным  домом деятельности. Таким образом, управляющая организация отвечает перед собственниками помещений  за предоставление всего комплекса  услуг и работ по содержанию и  ремонту общего имущества в многоквартирном  доме и коммунальных услуг, что отражается в договоре управления.

В российском законодательстве управленческая деятельность неотделима от деятельности по содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг и рассматривается как  составная часть - организация работ  и услуг, а управляющий - как единственный контрагент, отвечающий перед собственниками помещений за предоставление всех жилищных и коммунальных услуг.

Для России как страны с  формирующимся рынком жилищных услуг  характерно, что появляющиеся частные  жилищные организации, называющие себя "управляющими компаниями", стремятся  оказывать своими силами весь комплекс услуг по управлению, обслуживанию и ремонту многоквартирных домов, причем двум последним видам деятельности отдается приоритет перед деятельностью  по управлению. Эта "универсальность" управляющих организаций объясняется, с одной стороны, тем, что собственники жилья еще не осознали самостоятельной  ценности и преимуществ профессионального  управления и ориентируются в  своих запросах только на работы по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома. С другой стороны, первые управляющие  организации часто создаются  на базе бывших муниципальных жилищно-эксплуатационных или ремонтных организаций, имевших  собственную материально-техническую  базу и персонал для осуществления  работ по содержанию и ремонту  многоквартирных домов, поэтому  они в большей степени готовы к выполнению этих работ, чем к  деятельности по управлению в западном понимании. В России это часто  приводит к тому, что многие жилищные организации, ранее действовавшие  как подрядчики муниципалитетов  по содержанию и ремонту жилья, заключают  с собственниками договоры на управление, но у таких компаний по-прежнему деятельность по содержанию и ремонту  преобладает над управлением.

Опыт стран Восточной  Европы (Венгрия, Словакия) показывает, что со временем управленческо-ремонтно-обслуживающие  организации разделились на более  специализированные организации, поскольку  это диктуется экономической  эффективностью деятельности. [7]Развитие рынка идет в сторону специализации и возрастания конкуренции между организациями с одинаковой специализацией.

Западные страны и США  дают такие примеры развитого  рынка жилищных услуг, где деятельность организаций, работающих в сфере  содержания и ремонта жилья, узко специализированная, например, обслуживание труб внутри дома осуществляет одна фирма, обслуживание приборов учета на системах теплоснабжения - вторая фирма, обслуживание насосов, установленных на системах теплоснабжения - третья, обслуживание бойлера (теплообменника) - четвертая и т.д. [8] Соответственно собственникам необходимо иметь управляющего, который знает рынок подрядных работ, преимущества применения тех или иных технологий, ориентируется в ценах, владеет различными инструментами финансирования и выступает как консультант собственников или товарищества по этим вопросам. Выделение управления многоквартирными домами в самостоятельный вид деятельности способствует увеличению предложений со стороны профессиональных управляющих и формированию конкурентного рынка услуг по управлению, развитию малого и индивидуального предпринимательства в области управления жильем.

 
2. Развитие правового  регулирования управления многоквартирным  домом

В советские годы порядок  управления многоквартирными домами был  обусловлен господствовавшей командно-административной экономикой и отличался отсутствием  разнообразия форм управления, наличием монополии у организаций, управлявших  домами, государственным регулированием порядка предоставления жилищно-коммунальных услуг и тарифов на них.

Результатом такого подхода  было неэффективное содержание и  обслуживание жилищного фонда, его  ускоренный износ. В постсоветские  годы для государства стала острой проблема издержек действовавшей системы  обслуживания жилого фонда.

С первых лет рыночных реформ предпринимались попытки проведения качественных преобразований в сфере  управления многоквартирными домами. В Законе РФ от 24.12.1992 № 4218-1 "Об основах  федеральной жилищной политики" появились такие понятия, как: "кондоминиум" и "товарищество собственников жилых  помещений в многоквартирных  домах". Для дальнейшего развития товариществ как формы управления многоквартирными домами был принят Указ Президента РФ от 23.12.1993 № 2275 "Об утверждении временного положения  о кондоминиуме". [9] Нормы данного указа впоследствии были частично изменены и закреплены на законодательном уровне в Федеральном законе от 15.06.1996 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".

Первые попытки создать  новую систему управления домами основывались на образцах западных правовых норм в этой сфере. Они не были приняты  обществом на том уровне, на который  рассчитывала государственная власть.

При кодификации жилищного  законодательства в 2004 г. законодатель, учитывая недостаточно эффективное  воздействие Федерального закона "О  товариществах собственников жилья" на жилищно-коммунальное хозяйство (далее - ЖКХ) страны, изменил нормы об управлении многоквартирными домами, включив их в отдельный раздел ЖК РФ.

Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ[10] (далее - ЖК РФ) в ст.161 устанавливает обязанность собственников помещений в многоквартирном доме выбрать способ управления таким многоквартирным домом.

Под управлением многоквартирным  домом понимается деятельность, которая  должна обеспечивать благоприятные  и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном  доме, решение вопросов пользования  указанным имуществом, а также  предоставление коммунальных услуг  гражданам, проживающим в таком  доме.

Управление многоквартирным  домом может осуществляться следующими способами:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном  доме;

управление товариществом  собственников жилья (далее - ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей  организацией.

К сожалению, реализация новых  правил, введенных ЖК РФ, происходит очень медленно. В связи с неготовностью  населения к проведению общих  собраний и выбору способа управления многоквартирными домами, законодатель вынужден был перенести конечный срок проведения таких собраний. Хотя с момента принятия ЖК РФ прошло более двух лет, до сих пор еще  не истек срок проведения органами местного самоуправления конкурсов  по выбору управляющих организаций  для тех домов, в которых не выбран способ управления.

Лишь в небольшой части  домов собственники создали товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) или  привлекли частные управляющие  организации для содержания общего имущества в многоквартирных  домах. Большая часть жилищного  фонда находится в ведении  государственных и муниципальных предприятий (ДЕЗ, ЖЭК и т.п.). Большинство собственников помещений имеют очень слабое представление о своих правах и обязанностях в области управления общим имуществом.

По данным социологического опроса, проведенного в городе Новосибирске, опрошенными собственниками и нанимателями жилых помещений, которые оценивали  услуги в сфере ЖКХ, было дано всего 6 % положительных отзывов и 75 % отрицательных  отзывов о состоянии их информированности  о правах и обязанностях в области  управления жилищным фондом. [11] Разница между отрицательными и положительными отзывами составила 69 % и стала самой высокой из всех результатов оценок услуг в сфере ЖКХ.

С одной стороны, монополистическое  положение государственных предприятий  ведет к росту цен на жилищно-коммунальные услуги и их низкому качеству. У  данных организаций нет стимула  к повышению качества обслуживания жильцов и снижению издержек.

С другой стороны, собственники помещений не только не имеют информации о своих возможностях в сфере  организации обслуживания многоквартирных  домов, но и не интересуются этим. Сложился стереотип пассивного поведения  в вопросе обслуживания домов, когда  жильцы возлагают решение всех вопросов на государство и созданные им обслуживающие предприятия.

Одновременно существует недовольство качеством обслуживания общего имущества многоквартирных  домов, что ведет к нежеланию  вносить высокую плату за жилищно-коммунальные услуги.

К указанным проблемам  добавляется ряд правовых. Законодательство не только не поощряет активное поведение  собственников помещений, но во многих случаях усложняет положение  граждан, решивших изменить способ управления своим домом или сменить управляющую  организацию. Отсутствие положительного опыта по созданию товариществ или  найме частных организаций у  собственников одних домов приводит к бездействию других домовладельцев.

При многообразии способов управления многоквартирным домом правовые нормы о каждом из них имеют  большое количество недоработок, устранение которых является необходимым условием создания эффективной системы управления многоквартирными домами, повышения  качества жилищно-коммунальных услуг  и снижения их стоимости.

В доктрине вопросам правового  регулирования управления многоквартирными домами уделяется мало внимания. В  современной науке не разработаны  основополагающие подходы к понятию  и правовой сущности управления многоквартирным  домом, без которых не представляется возможным создание комплексных  представлений о способах управления многоквартирным домом. Отсутствие должного уровня научного анализа правовых механизмов управления многоквартирными домами отчасти обусловлено новизной современного законодательства. Важным является изучение правовой природы  основных договоров, заключаемых при  управлении многоквартирным домом, их предмета и существенных условий. В настоящее время данные вопросы  являются дискуссионными.

В современной отечественной  науке также недостаточно внимания уделено осуществлению и защите прав членов ТСЖ. Практически полностью  отсутствуют работы, посвященные  управлению многоквартирными домами жилищными  кооперативами (далее - ЖК).

Имея большую социальную и экономическую значимость, при  отсутствии существенного исторического  опыта правового регулирования  и постоянном изменении законодательства сфера собственности в многоквартирном  доме и управления общим имуществом привлекает внимание цивилистов. Однако основной акцент при проведении исследований делался, как правило, на отношениях собственности на общее имущество  в многоквартирном доме, которые  являются основой для отношений  по управлению многоквартирным домом. В ряде случаев изучалось правовое регулирование отдельных способов управления многоквартирными домами, в основном товариществами собственников  жилья. В связи с этим ряд важных вопросов правового регулирования  управления многоквартирными домами не исследован.

Мало внимания уделялось  общим воззрениям на управление многоквартирным  домом, его понятие, правовую сущность, практически не рассматривались  вопросы управления домами ЖК и ЖСК, недостаточно изучалось непосредственное управление.

Жилищный кодекс РФ, как  и иные нормативные правовые акты, не содержит определения управления многоквартирным домом. Между тем  данное понятие является центральным  в институте управления многоквартирными домами, который с каждым годом  приобретает все большее значение для сферы жилищно-коммунального  хозяйства и все чаще становится объектом цивилистических исследований. [12]

Уяснение содержания данного  понятия возможно при системном  рассмотрении различных правовых норм и научных работ, касающихся как  управления в целом, так и управления многоквартирным домом в частности.

Действующее законодательство об управлении многоквартирными домами в первую очередь указывает на цели данной деятельности. В ч.1 ст.161 Жилищного кодекса РФ их выделяется четыре. Это обеспечение: [13]1) благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

2) надлежащего содержания  общего имущества в многоквартирном  доме;

3) решения вопросов пользования  общим имуществом в многоквартирном  доме;

4) предоставления коммунальных  услуг гражданам, проживающим  в многоквартирном доме.

В современной юридической  литературе определение управления многоквартирным домом иногда дается только на основе приведенных целей. Например, авторами одного из Комментариев к Жилищному кодексу РФ указывается: "Часть 1 ст.161 ЖК РФ впервые определяет управление многоквартирным домом  как деятельность, обеспечивающую благоприятные  и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном  доме, решение вопросов пользования  указанным имуществом, а также  предоставление коммунальных услуг  всем гражданам, проживающим в таком  доме".