Управление многоквартирными домами

содержание 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

      Актуальность  темы обусловлена следующим. С введением  в действие первой части ГК РФ и  принятием Закона о ТСЖ собственники помещений в многоквартирных  домах одновременно стали участниками  долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Соответственно у них возникли права не только по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, но и по управлению им.

      Многоквартирные дома перестали находиться в собственности  одного лица. Изменился и субъектный состав собственников в многоквартирных домах - ими стали граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования.

      Произошел переход от управления жилищным фондом к управлению общим имуществом в  многоквартирном доме. Объектом управления стало общее имущество в конкретном домовладении или в группе зданий, объединенных общим имуществом.

      Новый Жилищный кодекс РФ установил много  новых правил, в том числе, регулирующих права и обязанности собственников  квартир.

      Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

      Как видно, достаточно широкий перечень объектов права собственности. Однако, провозгласить в законе одно, а реально передать в собственность - другое.

      Объектом  исследования являются многоквартирные  дома.

      Предметом исследования является процесс управления многоквартирными домами.

      Цель  курсовой работы заключается в изучении теоретических основ организации эффективного управления по эксплуатации многоквартирных домов.

      Для достижения поставленной цели были поставлены и решены следующие задачи:

      - изучить теоретические основы  управления недвижимостью на  современном этапе,

      - рассмотреть формы и методы  управления многоквартирными домами.

      Теоретической и методологической основой курсовой работы явились труды отечественных и зарубежных учёных-экономистов, законодательные и нормативные акты Российской Федерации по проблемам управления недвижимостью на современном этапе.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ:

ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ 

1. Понятие многоквартирного дома

 

     Многоквартирный дом — объект сложный и неоднородный, 
элементы которого могут иметь неодинаковые правовые режимы, 
требования по управлению и различаться по субъектам, т.е. 
управляющим лицам. Поэтому следует четко представлять себе 
внутреннюю структуру многоквартирного дома и взаимосвязь его 
элементов в системе¹.

     В материальном плане многоквартирный  дом находит свое 
выражение в виде непосредственно здания. В составе здания 
выделяют следующие элементы:

     1. Конструктивные элементы здания  —части здания, представляющие собой  строительные конструкции (ограждающие  не- 
сущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, 
стены и пр.).

     2. Помещения жилые и нежилые.  Жилые помещения— это 
по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан 
(квартиры).

     Законодательно  понятие «жилое помещение» закреплено в 
ч.2 ст. 15 ЖК РФ. Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и 
пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным 
требованиям законодательства). К жилым помещениям согласно 
ст. 16 ЖК РФ относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

     Нежилыми  помещениями являются помещения в многоквартирном доме (объемы между строительными конструкциями), предназначенные для осуществления разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения).

     3. Помещения, не являющиеся частями  жилых и нежилых 
помещений. — все остальные помещения (объемы между строи- 
тельными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям (офисам, магазинам и т.п.). к таким помещениям относятся, например, коридоры. чердаки. подвалы, лифтовые шахты.

     4. Инженерные сети и оборудование  внутри здания — коммуникации  и оборудование, расположенные в  доме и предназначенные для  предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.

     Следует отметить, что жилые (нежилые) помещения  в дальнейшем не будут рассматриваться  как объект управления в рамках многоквартирного дома по следующим причинам²:

     1) в отношении управления такими  помещениями решение 
принимает их собственник;

     2) в отношении всех остальных  элементов решения по вопросам  управления принимаются на общем собрании собственников помещений.

     Говоря  об управлении жилыми многоквартирными домами, 
подразумевается управление таким имуществом.

     Кроме непосредственно здания, в состав многоквартирного 
дома может входить земельный участок (как правило, вместе с 
расположенными на нем прочими объектами). Следует отметить, 
что прежнее законодательство в обязательном порядке требовало присутствия земельного участка в составе многоквартирного дома. В частности, существовало такое понятие, как «кондоминиум», которое подразумевало единый комплекс недвижимости, в составе которого находился земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости (здание и т.п.). На сегодняшний день понятие «кондоминиум» в законодательстве заменено на «многоквартирный дом», при этом установлены сроки для окончания формирования земельных участков под многоквартирными домами.

     Учитывая  положения жилищного законодательства и провозглашенный Земельным кодексом РФ принцип единства земельных 
участков и прочно связанней с ними объектов (в нашем случае — 
многоквартирных домов), можно сделать следующий вывод³.

     Многоквартирный дом как объект управления в рамках жилищного законодательства состоит из следующих основных элементов:

     - конструктивные элементы здания:

     - помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений;

     - инженерные сети и оборудование внутри здания;

• земельного участка, на котором расположено здание.

     включая:

     - элементы озеленения и благоустройства;

     - объекты, на нем расположенные и предназначенные для 
обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.

     Следует отметить, что когда говорят управление многоквартирным домом, они имеют в виду именно жилой многоквартирный дом. Что означает данное понятие? Ранее законодательство содержало следующий критерий для отнесения дома к жилому: более 50% площадей зданий должны быть предназначены для постоянного проживания граждан. В настоящее время жилое здание — это здание, предназначенное для постоянного проживания граждан. Иначе говоря, здание должно быть изначально спроектировано или реконструировано для постоянного проживания в нем граждан. Нахождение на первых этажах здания нежилых помещений (магазинов, аптек, офисов и т.п.) не меняет статус здания на нежилое, поскольку оно (здание) остается предназначенным для проживания граждан, а не становится объектом 
промышленного производства или офисным зданием.

     Понятие «многоквартирный дом» в ЖК РФ не раскрывается, 
оно приводится в Инструкции «Об особенностях внесения записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на та- 
кие объекты недвижимого имущества», утвержденной приказом 
Минюста России от 14 февраля 2007г. № 29.

     Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме: многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

     Таким образом, можно выделить ряд признаков, при наличии 
которых на дом будут распространяться правила управления 
многоквартирными домами:

     а) состоит не менее чем из двух помещений (структурно-обособленных помещений, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования), принадлежащих различным собственникам (что означает «многоквартирный дом»);

     б) содержит в себе элементы общего имущества (конструкции здания, сети внутри здания, помещения, не являющиеся частями квартир, земельный участок), которые принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности:

     в)  предназначается  для  постоянного  проживания  граждан (что означает «жилой дом»);

     г) располагается на земельном участке.

     Таким образом, собственники многоквартирных  домов обязаны избирать способ управления домом с применением тех процедур, которые установлены жилищным законодательством (проведение общих собраний, голосований и т.п.). 

2. Понятие управления. Цели и задачи

 

      Конституция Российской Федерации закрепляет право  каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.

      Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия  «управление многоквартирным жилым  домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое и теоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки⁴.

      Признаки  управления многоквартирным домом:

• Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.
• Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.