Управление многоквартирными домами

     Преимущества  данного способа управления (отсутствие необходимости нести управленческие расходы, упрощенный порядок управления) особенно хорошо проявляются в сельской местности, когда отсутствует многоквартирная застройка, а в домах насчитывается от двух до 30 квартир⁶.

     Одним из серьезнейших недостатков данного  способа является отсутствие права на получение бюджетных средств на проведение капитального ремонта. Вероятно, что это связано с отсутствием расчетного счета, на который бы перечислялись целевые бюджетные средства (коллектив собственников не может открыть расчетный счет на всех, а счет на одного из собственников не вызывает доверия), и отсутствием ответственного лица, 
который мог бы отчитаться за расходование бюджетных средств (ответственны все, а значит, конкретно никто). Несмотря на это, непосредственное управление может успешно работать в условиях сельской местности, где небольшие дома можно ремонтировать на средства собственников помещений. 

2.2. Жилищно-строительный кооператив в управлении многоквартирным домом 

     Жилищным  или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Как можно понять, основной задачей подобного кооператива является не содержание построенного дома, а его строительство. Подобного рода организации близки к жилищно-строительным кооперативам, которые были достаточно развиты в СССР в последние 30 лет его существования⁷.

     Основное  различие между жилищным и жилищностроительным кооперативом заключается в том, что жилищный кооператив аккумулирует средства своих участников для целей приобретения или реконструкции жилого дома, а жилищно-строительный самостоятельно участвует в его строительстве. Кроме того, существует еще один тип кооператива, деятельность которого заключается в аккумулировании денежных средств граждан с последующим строительством жилого дома — жилищно-накопительный кооператив. Деятельность жилищного и жилищно-строительного кооператива регулируется главой 12 ЖК РФ.

     После окончания строительства у членов кооператива, как и у всех остальных жильцов — собственников домов, которые не были построены указанными кооперативами, возникает проблема организации содержания указанного дома. Вполне естественно, что в данном случае жильцам — членам жилищно-строительного кооператива и жилищного кооператива значительно легче, так как в их распоряжении уже существует структура, которая может взять на себя организацию содержания всего дома целиком. Как правило, кооператив после сдачи дома самостоятельно заключает договора с поставщиками коммунальных услуг, неся затраты, которые ему в дальнейшем компенсируют его участники. Кроме того, он также может заключить договор с управляющей организацией, которая станет самостоятельно обеспечивать содержание дома, а функции кооператива сведутся исключительно к сбору финансовых средств на оплату указанных услуг со стороны жильцов-пайщиков. Однако что делать жильцам тех домов, постройка которых не явилась результатом строительной деятельности различного рода кооперативов, а самостоятельное управление домом жильцами невозможно в силу различного рода объективных и субъективных причин?

     Кроме того, хотелось бы напомнить о существовании  п. 4 ст. 161 ЖК РФ, который предусматривает, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Таким образом, собственники фактически могут быть поставлены перед фактом наличия некой управляющей организации, которая будет спущена им сверху местными органами власти. 

2.3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией 

     В соответствии с п 1 ст 162 ЖК РФ при выборе управляющей компании общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а если управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса — на срок не менее одного года и не более трех лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ)⁸.

     Договор собственника помещения с управляющей  организацией обязательно должен содержать условия, указанные в п. 3 ст. 162 ЖК РФ. Согласно п. 4 ст. 161 ЖК РФ, если в течение года собственниками жилых помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления многоквартирным домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

     Значит, при работе по данной схеме собственники жилых помещений или товарищество собственников жилья и снабжающие организации устанавливают отношения через посредника, который берет на себя обеспечение функционирования процесса управления многоквартирным домом. При этом возникает вопрос: кто согласится стать этим посредником? В ст. 161 ЖК говорится о способе управления с помощью управляющей организации, не указывая при этом каких-либо подробностей относительно того, кем она является и как функционирует. Однако в ст. 162 ЖК РФ приведены требования к договору управления. Из п. 1 данной статьи следует, что подобного рода договор заключается между жильцами — собственниками квартир в доме и посреднической организацией, предметом деятельности которой является выполнение обязанности управляющей организации⁹.

     Данная  организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать  услуги и выполнять работы по надлежащему  содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. То есть при буквальном анализе законодательства обнаруживается, что фактически посредником между собственниками (в случае, если они избрали путь непосредственного управления) и организациями, оказывающими коммунальные услуги, можно рассматривать управляющую организацию.

     К сожалению, ЖК РФ не квалифицирует данный договор с точки зрения гражданского законодательства. Каким должен быть данный договор, посредническим или договором оказания услуг, — однозначного ответа нет. С одной стороны, управляющая организация может выступать исключительно в качестве посредника между жильцами и теми организациями, которые осуществляют поставку тепла, воды, электричества, газа и техническое обслуживание, действуя, например, на основании агентского договора. С другой стороны, она вполне может покупать указанные услуги и перепродавать их жильцам от своего имени. Кроме того, необходимо обратить внимание на следующий текст из п. 3 ст. 162 ЖК РФ: «Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление». 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Договорные связи 

      Непосредственное  управление 

      При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 1):

• Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.
• Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.
• В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.

      Рис. 1.

      Заключение  договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме

        
Заключение договоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых  являются все собственники помещений в доме

        
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги 
от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников,  
действующим по доверенности

      Управление  ТСЖ, ЖК, ПК 

      При управлении многоквартирным домом  товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

      Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном  доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК (рис. 2):

• Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.
• Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).

      Рис. 2.

      Заключение  договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ,  
ЖК, ПК от имени всех собственников помещений в доме

        
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ПК

      Управление  управляющими организациями 

      При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

      Договор управления, заключаемый с управляющей  организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

      В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

      Договоры  с организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются  управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3).

      Рис. 3.

      Заключение  договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме

      Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.