Защита прав граждан при обмене

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ ОБМЕНА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ  И ПОНЯТИЕ ОБЪЕКТА ОБМЕНА

1.1 История регулирования обмены жилых помещений

1.2 Понятие  жилого помещения

ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ ОБМЕНА И ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН  ПРИ ОБМЕНЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

2.1 Отличие  обмена от мены жилых помещений,  замена жилых помещений

2.2 Обмен жилыми помещениями по договору социального найма

2.3 Обмен жилых помещений на праве собственности 

ГЛАВА 3. ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ОБМЕНЕ

3.1 Защита права собственника на жилую недвижимость в российском законодательстве 

3.2 Защита прав граждан при признании обмена недействительным

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ПРИЛОЖЕНИЯ 
ВВЕДЕНИЕ

 

Актуальность  темы исследования. Обмен жилыми помещениями  сделка широко распространенная в советские времена. Но и в постсоветское время обмен жилыми помещениями не утратил своей актуальности. Особого вида отношения по поводу обмена такими объектами гражданских прав, как жилые помещения урегулированы нормами российского жилищного права.

Обмен жилых  помещений - достаточно сложный институт жилищного права, тесно связанный  с другими его институтами. Например, можно рассматривать его как  один из элементов субъективного  права нанимателя жилого помещения - его право на обмен. Его можно  трактовать и как один из случаев  изменения жилищного правоотношения найма жилого помещения или даже его прекращения. Обмен нельзя полностью  подвести ни под один из этих случаев. Представляется правильным трактовать обмен жилых помещений как  достаточно обособленный институт жилищного  права.

При возможности  свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто  могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более  удобную часть города (что, кроме  всего прочего, снижает затраты  органов местного самоуправления, поскольку, например, в связи с приближением к месту работы ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт  и т.д. и т.п. Актуальность темы данной курсовой работы состоит в том, что подавляющее большинство людей сталкивается с вопросами правоотношений как обмен жилых помещений. При этом его следует отграничивать от мены жилыми помещениями. Поэтому важно знать законодательное регулирование этих вопросов.

Проблемам обмена жилых помещений занимались такие авторы как С.С. Алексеев, Г.Н. Амфитеатров, И.Л. Брауде, Ю.Г. Басин, О.В. Батова, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаев, Н.В. Грошева, Л.Ю. Комаров, Т.Н. Конякина, В.П. Марткович, П.И. Седугин, М.Ю. Тихомиров, и другие.

В настоящее  время тема обмена жилыми помещениями  недостаточно разработана в научной  литературе, а ведь в недалеком  прошлом многие известные юристы и научные работники посвящали  свои труды именно этой сделке с  недвижимостью.

Объектом  исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу охраны жилищных прав граждан при совершении обмена жилых помещений, занимаемых на основании  договора социального найма.

Предметом исследования в работе стали нормы  российского законодательства, регулирующие обмен жилых помещений, а также  защиту прав граждан при совершении обмена.

Целью исследования является рассмотрение обмена жилыми помещениями как института жилищного  права и особенностей защиты прав граждан при совершении данного  вида сделок.

Задачами  исследования являются:

• рассмотрение вопросов истории развития понятия обмена жилыми помещениями по договору социального найма;
• рассмотрение обмена как жилищного правоотношения;
• рассмотрение понятие жилого помещения как предмета договора обмена;
• скорректировать понятие обмена по жилищному законодательству;
• определение отличия обмена от мены, замена жилищных помещений как сходных понятий;
• показать права граждан при обмене жилыми помещениями и выявить проблемы защиты этих прав;
• сделать соответствующие выводы и предложения по исследуемой теме.

Методы  исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в курсовой работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового, статистического и логико-юридического.

По структуре  работа состоит из введения трех глав, объединяющих в себя семь параграфов, заключения, библиографического списка и приложения.

 

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ ОБМЕНА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ  И ПОНЯТИЕ ОБЪЕКТА ОБМЕНА

1.1 История регулирования  обмены жилых помещений

 

За нанимателем  в доме государственного и муниципального и общественного жилищного фонда  законодательством в известных  пределах закреплено право распоряжения занимаемым им жилым помещением. Одной  из важнейших форм реализации этого  права в целях лучшего удовлетворения потребностей в жилье является обмен  жилой площадью. Такой обмен известен в законодательстве достаточно давно. Как известно, первые законодательные  акты, положившие начало формированию этой правовой категории, относятся  к началу 20-х гг. Постановление  Президиума Моссовета "Об улучшении  жилищного дела в Москве" от 28 июля 1924 г. впервые в истории советского права урегулировало складывающиеся отношения по обмену жилыми помещениями. На более высоком уровне регламентация  обмена жилыми помещениями была осуществлена в Постановлении ЦИК и СНК  СССР от 4 января 1928 г. "О жилищной политике"¹ и в других постановлениях.

Следует отметить, что с момента возникновения  советского государства регулированию  жилищных отношений на всех стадиях - от возникновения до прекращения - был присущ императивный характер, что объяснялось, прежде всего, спецификой объекта данных правоотношений - жилого помещения, не являвшегося предметом  свободного оборота. Дефицит жилья, общая тенденция к регулированию  общественных отношений преимущественно  административными методами не могли  не сказаться на том, что и обмен  жилыми помещениями сформировался  в усложненную юридическую конструкцию.

Обмену  жилыми помещениями в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда была посвящена ст. 67 ЖК РСФСР 1983 г. Согласно ей наниматель жилого помещения с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, мог произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте.

При этом ЖК РСФСР дополнительно указывал, что "обмен жилыми помещениями  производится со взаимной передачей  прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения..." (ч. 2 ст. 67 ЖК). Если исходить из того, что  обмен помещениями - это перевод  долга, следовало бы признать, что  к наймодателю переходит право  взыскания соответствующей суммы  с нового нанимателя.

Часть 2 ст. 142 ЖК РСФСР предусматривала, что  наниматели жилых помещений должны производить за свой счет текущий  ремонт жилых помещений, а при  освобождении помещения - сдать его  в надлежащем состоянии.

Поскольку ЖК РСФСР не указывал на то, что должно пониматься под "освобождением" жилого помещения, вполне допустимо предположить, что этим термином охватываются все  случаи выезда нанимателя с занимаемой площади - как при расторжении  договора найма, так и при обмене имеющегося жилья.

ЖК РСФСР (ст. 80) содержал общее положение, согласно которому с прекращением договора найма  жилого помещения одновременно прекращается и договор поднайма. В процессе существования жилищного правоотношения у гражданина может возникнуть такой  комплекс правомочий, передача которого в результате обмена просто невозможна.

Так, по ЖК РСФСР наниматель жилого помещения  мог обладать целым рядом прав, которые у въезжающего по обмену лица отсутствовали. К их числу относились, например, право на дополнительную жилую площадь, право на льготную оплату квартиры и коммунальных услуг, право на бронирование жилого помещения, на его замену по состоянию здоровья и т.п. Указанные права неотделимы от личности, неразрывно с ней связаны, поэтому их "передача" в смысле ст. 391 ГК РФ была исключена².

Вместе  с тем и перевод долга, и  уступка требования допускаются  в том случае, когда содержание обязательства и при новом  должнике и при новом кредиторе  остается в неизменности.

Права и  обязанности возникают из новых  договоров найма жилого помещения, заключаемых на полученные жилые  помещения на основании договора обмена, и они могут быть совсем иными по сравнению с прежними, т.к... зависят от правового положения  нового нанимателя и членов его семьи (заработной платы, права на дополнительную жилую площадь и т.п.) и от размера  жилого помещения, полученного в  порядке обмена"³.

Действительно, для сторон, вступающих в договор  обмена жилыми помещениями, интерес  представляют в первую очередь сами объекты обмена - их размер, местонахождение  и т.п. Следовательно, объектом складывающихся правоотношений выступают не права  и обязанности сторон, а та конкретная жилая площадь, которую они решили обменять.

Исходя  из изложенного, можно сделать вывод  о том, что в результате обмена жилыми помещениями договор жилищного  найма не изменяется, а прекращается. Об этом свидетельствовал и тот факт, что перевод долга по ст. 391 ГК РФ требовал обязательного согласия кредитора - в данном случае наймодателя, однако, при обмене жилых помещений  в домах муниципального жилищного  фонда такого согласия не требовалось. Не было в нем необходимости и  при обменах ведомственной жилой  площади как разновидности государственного жилья. К тому же отказ организации  на обмен мог быть также обжалован  в судебном порядке.

Кроме того, наниматели обязаны были использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать  правила пользования им. Гражданам запрещалось использовать жилое помещение в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и т.д. Нанимателям запрещалось производить переоборудование и перепланировку жилых и подсобных помещений без согласия наймодателя, они обязывались к возмещению убытков, связанных с повреждением жилого помещения по их вине.

Однако  нетрудно заметить, что все перечисленные  Типовыми договорами найма жилого помещения  права и обязанности сторон предусматривались  в первую очередь законом - ЖК РСФСР.

По мнению других авторов, правоотношение может  изменяться в двух направлениях - по линии его содержания и по линии  его субъектов. Не исключена также  возможность изменения правоотношения в обоих направлениях⁴.

Обмен жилья, занимаемого по договору социального  найма, урегулирован в новом Жилищном кодексе РФ⁵ 2004 г. по сравнению с ЖК РСФСР 1983 г. более подробно. Таким образом, новый Жилищный кодекс РФ фактически усилил действие административно-правовой регламентации обменных операций, указав на необходимость получения такого согласия и в домах муниципального жилищного фонда, чего не было в ранее действовавшем ЖК.

Справедливости  ради следует отметить, что эта  новелла нового Жилищного кодекса  РФ расположена в том числе  в ст. 74, которая именуется "Оформление обмена жилыми помещениями между  нанимателями данных помещений по договору социального найма", что дает основание  для суждения о том, что под "оформлением" обмена нельзя понимать то же самое, что "согласие" наймодателя на обмен. Однако появление в законодательстве норм, которые могут вызывать разное прочтение на практике, вряд ли может  приветствоваться.

1.2 Понятие жилого  помещения

 

Жилое помещение  должно отвечать определенным требованиям, чтобы выступать в качестве такового.

Так, в  Жилищном кодексе РСФСР 1983 года⁶ отсутствовало такое понятие. Лишь в ст. 7 ЖК РСФСР говорилось о назначении жилых домов и жилых помещений, которые должны были предназначаться для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Однако уже 24 декабря 1992 года в Законе РФ № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики"⁷ при определении помещения в качестве жилого говорилось о предназначении его для постоянного и временного проживания.

Аналогичное определение появилось в п. 2 ст. 288 ГК РФ, только отмечалось их предназначенность  для проживания граждан. Согласно п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым  помещением признается изолированное  помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного  проживания граждан (отвечает установленным  санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Прежде  всего, жилое помещение должно быть недвижимым имуществом. Соответственно отвечать признакам недвижимого  имущества, а именно быть прочно связанным  с землей, причем настолько, что перемещение  этих объектов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Такой признак  недвижимых вещей закреплен в  п. 1 ст. 130 ГК РФ. Отнесение жилого помещения к недвижимым вещам получило закрепление уже в нормах Закона "Об основах федеральной жилищной политики", в котором в ст. 1 было дано понятие недвижимости в жилищной сфере. Итак, недвижимость в жилищной сфере - это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.