Защита прав граждан при обмене

Согласно  с Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47⁸, жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. В ст. 673 ГК РФ применительно к объекту договора найма жилого помещения говорится о том, что таковым может выступать изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Жилое помещение  должно отвечать техническим требованиям. Согласно Федеральному закону от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ "О техническом  регулировании"⁹ должны приниматься специальные технические регламенты, в том числе и по вопросам безопасной эксплуатации и утилизации машин и оборудования; безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий; пожарной безопасности; биологической безопасности; электромагнитной совместимости; экологической безопасности; ядерной и радиационной безопасности. В соответствии со ст. 49 указанного Кодекса. Жилое помещение в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 года № 69-ФЗ "О пожарной безопасности"¹⁰ должно отвечать требованиям пожарной безопасности - специальным условиям социального и (или) технического характера, установленным в целях обеспечения пожарной безопасности законодательством Российской Федерации, нормативными документами или уполномоченным государственным органом.

На основании  вышеизложенного можно прийти к  следующему выводу, что предназначенность  для постоянного проживания является одним из основных признаков жилого помещения, что предопределяет необходимость  внесения соответствующих изменений  в нормативно-правовые акты, в которых  говорится только лишь о пригодности  для проживания.

Другое  дело, что жилое помещение, пригодное  для постоянного проживания, может  быть предназначено как для постоянного, так и временного пользования. Основное число жилых помещений предназначено  для постоянного пользования. Другие же помещения изначально предназначаются  для их временного использования (гостиницы, общежития).

Кроме того, жилое помещение, предоставляемое  по договору социального найма, должно соответствовать установленным  нормам. Согласно ст. 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный  размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей  площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 года № 541 установлен федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. метров общей площади жилья на 1 гражданина¹¹.

ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ ОБМЕНА И ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ОБМЕНЕ ЖИЛЫХ  ПОМЕЩЕНИЙ

2.1 Отличие обмена от мены жилых помещений, замена жилых помещений

Несмотря на явное созвучие двух слов, обмен и мена — это разные понятия. Дело в том, что мена —  это сделка, где обе стороны  являются собственниками своего имущества, а обмен — это сделка, когда  обе или одна из сторон являются не собственниками своей недвижимости, а его нанимателями (когда недвижимое имущество находится в собственности  местных властей либо ЖСК и  т. п.).

Рассмотрим эти отличия на примере.

Отличие обмена жилья от мены жилыми помещениями заключается в том, что в первом случае происходит переход  права пользования между нанимателями жилого помещения, а в другом —  договор фиксирует переход права  собственности. Следовательно, есть основания  говорить о двух самостоятельных  видах жилищных договорных правоотношений: мене жилья и обмене жилыми помещениями. При мене жилья осуществляется переход  права собственности, а при обмене жилыми помещениями перехода права  собственности не происходит.

Имеются и другие разграничительные  черты рассматриваемых правоотношений. В частности, такие отличия можно  выделить из процедуры их осуществления:

— при обмене жилыми помещениями  обязательно является наличие ордеров, являющихся основанием для вселения каждой из сторон в помещение. Основанием для вселения по договору мены является письменный документ — договор мены;

— обмен жилья производится в  бюро по обмену жилыми помещениями  при исполкоме местного совета или  самим исполкомом. В отличие от этого договор мены жилья подлежит нотариальному удостоверению. Необходимой  также является государственная  регистрация последнего;

— согласие об обмене жилыми помещениями  вступает в силу с момента получения  ордеров (ч. 13 Правил обмена жилыми помещениями). Договор мены жилья считается заключенным с момента его государственной регистрации;

— для обмена жилья от каждой стороны  необходимо согласие на это нанимателя и членов его семьи (в определенных случаях — еще и собственника жилья). При мене необходимо согласие сособственников;

— по договорам мены стороны уплачивают государственную пошлину, чего нет  при обмене, поскольку не происходит отчуждение жилья;

— мена жилья на другое имущество  является возможной. Обмен предусматривает  вместо одного жилья получение только другого жилья, но не любого имущества;

— обмен жилья является предпосылкой для заключения договоров найма  жилья каждой из сторон, поскольку  их правовое положение при обмене обусловлено именно отношениями  найма с собственником жилья. Для мены не являются необходимыми некоторые дополнительные договорные связи;

— при обмене жилья не допускается  ухудшение жилищных условий сторон относительно размеров жилой площади. При мене жилья эти требования не выдвигаются законодательством.

Таким образом:

1. Мена жилья и обмен жилыми  помещениями являются двусторонними  платными гражданско-правовыми договорными  правоотношениями, которые не опосредованы  денежным предоставлением и направлены  на смену вещного права и  возникают при реализации лицом  права на жилье. Указанные черты  являются общими для этих договоров. 
2. Мену жилья и обмен жилыми помещениями следует отнести к разным видам жилищных договоров, каждый из которых имеет отдельное правовое регулирование.

3. Обмен жилого помещения, находящегося  на условиях найма, на жилье,  находящееся в частной собственности,  необходимо рассматривать как  смешанный договор с элементами  мены и обмена жилыми помещениями.  Поэтому в отношении возникающих  правоотношений следует использовать  нормы как мены, так и обмена  и соответствующих частях договора.

4. В нотариальной практике при  мене жилыми помещениями, находящимися  в частной собственности, следует  использовать название «Договор  мены». Использование на практике  термина «Договор обмена жилья»  является ошибочным и не отвечает  действующему законодательству (ст. 7/5 ГК).

Мена (обмен) объектов недвижимости может  быть равноценной (когда обменивается имущество равной стоимости), а также  с доплатой (когда обменивается имущество  разной стоимости). 
 
Операции с недвижимостью, Фактор

Замена жилого помещения

Обмен, мена, замена жилого помещения - понятия однокоренные, однако по содержанию они существенно  различаются. 

Что касается замены жилого помещения, то, как следует  из ст. 81 ЖК, наниматель жилого помещения  по договору социального найма, общая  площадь которого на одного члена  семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно  с ним членов его семьи, в том  числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения  меньшего размера взамен занимаемого  жилого помещения.

Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое  помещение в течение трех месяцев  со дня подачи соответствующего заявления.

При этом в той же ст. 81 ЖК указано, что федеральным  законодательством и законодательством  субъектов Федерации могут быть предусмотрены иные основания замены гражданам жилых помещений. 

Замена  производится гражданам, занимающим жилое  помещение: 

- на основе  договора социального найма, коммерческого  найма или договора безвозмездного  пользования, по соответствующему  договору;

- на праве  собственности, по договору мены.  

Вопрос  о замене жилого помещения поднимается, как правило, в связи с материальными  трудностями, вызванными оплатой "излишков" площади, превышающих норму предоставления.

Соответственно, замена недопустима, если предоставляется  большее помещение - в этом случае происходит нецелевое использование  государственного и муниципального жилищного фонда.

Представляется, вторым случаем замены жилого помещения  может быть предоставление жилого помещения  на первом этаже отдельным категориям граждан, которые страдают заболеваниями  опорно-двигательного аппарата, или предоставления жилого помещения на нижних этажах в связи с респираторными или сердечными заболеваниями, при которых противопоказано проживание на верхних этажах.

Замена  жилого помещения не должна означать обязательного удовлетворения просьб граждан о предоставлении жилого помещения в определенном районе, в доме-новостройке или иных требований о благоустроенности жилого помещения.

Правом  на замену жилого помещения не должны обладать граждане, уже состоящие  на учете как нуждающиеся в  улучшении жилищных условий, и недопустима  замена, если в результате возникнут  основания для признания этих граждан нуждающимися в улучшении  жилищных условий.

Основания замены, порядок учета таких граждан, рассмотрения заявления и вынесения  решения о замене помещения - все  это должно найти отражение в  законе субъекта Российской Федерации.

2.2 Обмен жилыми помещениями по договору социального найма

      Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен этого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю (ч. 1 ст. 72 ЖК). Целью такого обмена обычно является изменение (улучшение) жилищных условий нанимателя и (или) членов его семьи: приближение жилья к месту работы или проживания других родственников и близких лиц, изменение этажа, на котором расположено жилое помещение в многоквартирном доме, перемена района жительства по другим соображениям и т.д. 
В прежнем правопорядке, когда жилищные потребности подавляющего большинства горожан удовлетворялись путем бесплатного предоставления им государственного жилья по договору жилищного найма, обмен представлял собой важный дополнительный способ улучшения жилищных условий граждан. Оно достигалось, например, с помощью переселения сформировавшихся или распавшихся семей в отдельные жилые помещения, путем некоторого увеличения размера занимаемого жилья при обмене на большую жилую площадь и т.п. Содействуя этому процессу, государство постепенно стало допускать возможность обмена предоставленного им гражданам в пользование жилья на жилье, принадлежащее на праве собственности другим гражданам или жилищным (жилищно-строительным) кооперативам, т.е. допустило обмен жилыми помещениями, относящимися к различным жилищным фондам. В связи с этим расширялось значение договора обмена, нормы о котором сложились в обособленный институт жилищного права. 
Однако в настоящее время роль обмена жильем, находящимся в договорном пользовании граждан, значительно сократилась. С одной стороны, нанимателями по договору социального найма теперь могут стать, как правило, лишь малоимущие граждане, не имеющие возможности приобрести жилье в собственность (в том числе в порядке переставшей быть бесплатной приватизации) и нести постоянно увеличивающееся бремя его содержания. Тем более они не в состоянии также оплатить и оставшуюся часть взноса за приобретенную в порядке обмена кооперативную квартиру. С другой стороны, для относительно обеспеченных людей, которые не вправе претендовать на бесплатное получение в пользование жилья по договору социального найма, появились новые разнообразные возможности его приобретения в собственность с рассрочкой оплаты (в частности, путем получения ипотечного кредита под залог будущего жилья) и, напротив, утрачены возможности приватизации жилья, полученного при обмене. Все это не только существенно снижает привлекательность обмена жилыми помещениями, относящимися к различным жилищным фондам, но и вынуждает государство сократить сферу его применения. 
В результате действующее жилищное законодательство теперь допускает обмен жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам социального найма, только между их нанимателями по данным договорам - в пределах жилищного фонда социального использования, т.е. исключительно в рамках государственного и муниципального жилья¹². Не предусматривается более возможности обмена жилого помещения, используемого по договору социального найма, на жилое помещение, находящееся в частной собственности (включая кооперативное жилье, за которое не полностью выплачен соответствующий паевой взнос). Обмен же жилыми помещениями между их собственниками оформляется традиционным гражданско-правовым договором мены¹³, а не рассматриваемым договором обмена жилыми помещениями.

      Такой обмен получил в практике название "родственного" или "внутрисемейного". Представляется, что такой обмен не исключается и новым жилищным законодательством. 
Главной предпосылкой заключения данного договора является получение письменного согласия лиц, на жилищные права и интересы которых обмен может оказать существенное влияние. Речь идет прежде всего о проживающих совместно с обменивающимися нанимателями членах их семьи (включая и временно отсутствующих, поскольку за ними также сохраняется право на жилое помещение). Если среди последних имеются несовершеннолетние, недееспособные или частично дееспособные граждане, то необходимо предварительное согласие на обмен органов опеки и попечительства (даже при наличии у таких лиц законных представителей, например родителей). На совершение обмена необходимо также письменное согласие наймодателя. Другой предпосылкой обмена является наличие в пользовании у обменивающихся участников жилых помещений такой площади, чтобы в результате обмена на одного члена семьи каждого из нанимателей приходилась бы площадь жилого помещения не менее учетной нормы (т.е. не происходило бы намеренного ухудшения жилищных условий с целью приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в получении жилья). 
Закон исчерпывающим образом предусматривает условия, при которых обмен жилыми помещениями между их нанимателями не допускается (ст. 73 ЖК). Речь идет о случаях, когда: 
- к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения; 
- право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке; 
- обмениваемое жилое помещение в установленном порядке признано непригодным для проживания; 
- жилой дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит сносу или переоборудованию ("реконструкции") для использования в других целях; 
- жилой дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой находящихся в нем жилых помещений; 
- в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном федеральным правительством. 
При наличии любого из названных условий наймодатель может отказать в согласии на совершение обмена, причем его отказ в любом случае может быть обжалован в суде. 
Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления и подписания нанимателями единого документа (ч. 2 ст. 74 ЖК). Так, в практике имеются случаи признания договоров обмена жилыми помещениями недействительными как совершенных под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК), либо под влиянием обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК). Участники договора обмена, признанного недействительным, возвращаются в первоначальное положение, т.е. подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если же договор обмена признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, на нее согласно ч. 3 ст. 75 ЖК возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие в связи с недействительностью обмена (например, расходы по переезду, ремонту и переустройству квартиры и т.п.).