Защита прав граждан при обмене

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Желание гражданина улучшить свои жилищные условия  может быть удовлетворено различными способами, и в частности путем  заключения договора обмена жилыми помещениями. В силу последнего наниматели двух или более жилых помещений  передают друг другу права и обязанности  нанимателей: наниматель одного жилого помещения, уступая права и обязанности  в отношении этого помещения, приобретает права и обязанности  в отношении другого жилого помещения, принадлежащего гражданину.

Обмен жилыми помещениями осуществляется на основании  заключенного договора об обмене (ч. 1 ст. 74 ЖК). По нему один наниматель жилого помещения  по договору социального найма обязуется  передать принадлежащее ему жилое  помещение другому лицу, которое  в свою очередь обязуется передать взамен жилое помещение, находящееся  у него во владении и пользовании  также по договору социального найма. Договор об обмене может быть как  двусторонним, так и многосторонним (количество участников обмена ЖК РФ не ограничено). Согласно ч. 5 ст. 72 ЖК обмен  жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так  и в разных населенных пунктах  на территории РФ. Эта возможность  помогает гражданам самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать  семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть  города, выехать в другой населенный пункт и т.д. и т.п. При этом, для обмена не требуется указывать  причину, испрашивать у кого-либо разрешения, так как при этом гражданин  реализует не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом.

1. Установлено, что отсутствие в действующем жилищном законодательстве правовых последствий признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения порождает правовую неопределенность относительно возможности пользования нанимателем и членами его семьи данным жилым помещением. В целях осуществления эффективной защиты прав указанных граждан обосновывается необходимость включения в ЖК РФ положения, закрепляющего, что в случае признания решения о предоставлении жилого помещения недействительным в судебном порядке договор социального найма должен быть признан недействительным, а граждане подлежат выселению из такого жилого помещения. При этом выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения предлагается поставить в зависимость от оснований, по которым решение о предоставлении жилого помещения было признано недействительным, а также от того, имели ли граждане ранее в пользовании жилое помещение на условиях социального найма.

2. Обмен не возможен между нанимателем жилого помещения и собственником. В действующем законодательстве вопрос допустимости сделок, о которых идет речь, решен четко. Вместе с тем законодателю следует вернуться к признанию такой возможности. Так как это было предусмотрено ч. 2 ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). Думается, что данное положение необоснованно забыто.

3. Договор обмена в этом случае должен подлежать государственной регистрации учреждением юстиции (п. 1 ст. 131 ГК). Зарегистрированный договор являлся бы основанием возникновения права собственности на жилое помещение у одной стороны и прав и обязанностей нанимателя жилого помещения у другой стороны.

4. И в заключение несколько слов о гражданско-правовых способах защиты права на неприкосновенность жилища. Право на защиту это, с одной стороны возможность применения самим управомоченным лицом различных способов защиты своих субъективных прав, с другой - возможность обращения к судебной власти или иным правоохранительным органам для применения к правонарушителю мер государственно-принудительного характера. Право каждого лица защищать свои права всеми способами, не запрещенными законом, и право на судебную защиту гарантировано Конституцией РФ (ст. 45, 46).

5. В содержании субъективного права обычно выделяют несколько правомочий: возможность требовать от обязанного лица определенного поведения, возможность осуществить субъективное право своими действиями и, наконец, возможность обратиться к суду за защитой нарушенного или оспариваемого права. Из такого понимания вытекает, что право на защиту включается в содержание субъективного права, является его элементом.

Достаточно отметить, что наиболее эффективными и действенными мерами защиты права на неприкосновенность жилища являются пресечение, прекращение или изменение соответствующего правоотношения, а также признание (в необходимых случаях) оспариваемого права. Естественно, возможно предъявление требования о компенсации морального вреда, так как право на неприкосновенность жилища является личным неимущественным, нарушение его причиняет, как правило, нравственные страдания морально-потерпевшему (ст. 151 ГК РФ).

6. Представляется вполне уместным включение в Жилищный кодекс статьи, посвященной праву на неприкосновенность жилища, с указанием на возможность использования в случаях его нарушения всех способов защиты гражданских прав, предусмотренных действующим гражданским законодательством (ст. 12 ГК РФ).

7. В связи с принятием Жилищного кодекса, необходимо принятие и новой Инструкции о порядке обмена жилых помещений. В данной Инструкции, руководствуясь Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", необходимо отразить особый порядок обмена жилых помещений между нанимателями и собственниками жилья.

8. Запретить обмен при недостаточности площади гражданам. 18м².

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. –1993. – № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г. по состоянию на 13.05.2008] // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.10.1996 г. по состоянию на 24.04.2008] // СЗ РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г. по состоянию на 29.04.2008] // СЗ РФ. –2001. – № 49. – Ст. 4552.
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ., принят 14.11.2002 г. по состоянию на 04.12.2007] // СЗ РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.
6. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 188-ФЗ, от 29.12.2004 г. по состоянию на 13.05.2008] // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14.
7. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 190-ФЗ, от 29.12.2004 г. по состоянию на 16.05.2008] // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 16.
8. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, от 21 июля 1997 г. по состоянию на 13.05.2008] // СЗ РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
9. О техническом регулировании [Текст]: [Федеральный закон № 184-ФЗ, от 27 декабря 2002 г. по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ. – 2002. – № 52 (часть 1). – Ст. 5140.
10. О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения [Текст]: [Федеральный закон № 52-ФЗ, от 30 марта 1999 г. по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ. – 1999. – № 14. – Ст. 1650.
11. О пожарной безопасности [Текст]: [Федеральный закон № 69-ФЗ, от 21 декабря 1994 г. по состоянию на 18.10.2007] // СЗ РФ. – 1994. – № 35. – Ст. 3649.
12. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 189-ФЗ, от 29 декабря 2004 г., по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 15.
13. О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст]: [Федеральный закон № 217-ФЗ от 30 декабря 2004 г.] // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 43.

 

Специальная и учебная литература

14. Амфитеатров Г.Н. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями. [Текст] – М., Юрлитиздат. 1948. – 264 с.
15. Аполлонов А., Страунинг Э. Споры, вытекающие из отношений мены и бартера [Текст] // Закон. – 2008. – № 2. – С. 15.
16. Аскназий С.И. Советское жилищное право. [Текст] – М., Юридическая литература. 1940. – 642 с.
17. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. [Текст] - Алма-Ата., 1963. – 612 с.
18. Белявский И. Обмен жилыми помещениями [Текст] // Российская юстиция. – 2006. – № 2. – С. 19.
19. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. [Текст] – М., Статут. 2005. – 678 с.
20. Бойцов Г.В., Долгова М.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации [Текст] – М., ГроссМедиа. 2006. – 684 с.
21. Гетман Е. Два кодекса - две эпохи [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2007. – № 4. – С. 8.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

¹ СЗ СССР. – 1928. – № 6. – Ст. 49.

² Потяркин Д. Замена жилого помещения [Текст] // Законность. – 2007. – № 7. – С. 20.

³ Лаасик Э.Я., Сепп Х.В. О Жилищном кодексе Эстонской ССР [Текст] // Советское право. – 1983. – № 4. – С. 64.

⁴ Красавчиков О.А. Юридические факты о советском гражданском праве. [Текст] – М., Юридическая литература. 1958. – С. 77; Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. [Текст] – М., Юрлитиздат. 1962. – С. 5.

⁵ СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14.

⁶ Ведомости ВС РСФСР. – 1983. – № 26. – Ст. 883.

⁷ Ведомости СНД и ВС РФ. – 1993. – № 3. – Ст. 99.

⁸ СЗ РФ. – 2006. – № 6. – Ст. 702.

⁹ СЗ РФ. – 2002. – № 52 (часть 1). – Ст. 5140.

¹⁰ СЗ РФ. – 1994. – № 35. – Ст. 3649.

¹¹ СЗ РФ. – 2005. – № 36. – Ст. 3706.

¹² См.: Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 64. См., например: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1956. С. 145; Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Минск, 1968. С. 144; Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. М., 1990. С. 210; Кичихин А.И., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Указ. соч. С. 263.

¹³ Подробнее об этом договоре см. § 1 гл. 44 настоящего тома учебника.

¹⁴ Гришаев С.П. Договор мены недвижимого имущества [Текст] // Российская юстиция. – 2007. – № 3. – С. 23.

¹⁵ СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 43.

¹⁶ СЗ РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

¹⁷ СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 22.

¹⁸ Конякина Т.Н. Обмен жилых помещений [Текст] // Юрист. – 2006. – № 5. – С. 16.

¹⁹ Бойцов Г.В., Долгова М.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации [Текст] – М., ГроссМедиа. 2006. – С. 183.