Жилищное законодательство

План

 

Введение 3

1. Основания  возникновения жилищных отношений 5

2. Содержание  жилищных правоотношений 7

3. Порядок  перевода жилых помещений в  нежилые помещения 10

Задача 15

Заключение 19

Список использованной литературы 22

 

 

 

Введение

 

Ст.40 Конституции Российской Федерации устанавливает, что каждый имеет право на жилище. Органы государственной  власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают  условия для осуществления права  на жилище. Малоимущим, иным указанным  в законе гражданам, нуждающимся  в жилище, оно предоставляется  бесплатно или за доступную плату  из государственных, муниципальных  и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Жилищное правоотношение - это не форма соответствующего общественного правоотношения, как  иногда утверждают некоторые, а результат  правового регулирования общественного  отношения.

Жилищное правоотношение как межотраслевое понятие это - отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его  сохранности, учету нуждающихся  в жилье граждан и предоставлению жилых, помещений, а также отношения  по использованию пригодных для  постоянного проживания жилых помещений, полученных по самым различным основаниям (социальный наем, коммерческий наем, членство в жилищно-строительном и жилищном кооперативе, семейные отношения с  гражданином, имеющим дом или  квартиру в собственности, предоставление жилья в силу рентных обязательств, по завещательному отказу и т.д.). Понятием «жилищные отношения» охватываются не только отношения по использованию  жилых помещений нанимателями, членами  кооперативов, получателями ренты, отказа получателями и другими гражданами, но также неразрывно связанные с  ними отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его  сохранности, учету нуждающихся  в жилье граждан и распределению  жилой площади. Таким образом, понятие  «жилищные отношения» является собирательным. На это следует обратить особое внимание, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения ассоциируются с отношениями по использованию уже полученного или приобретенного жилья.

Жилищное законодательство регулирует, с одной стороны, организационные  отношения, которые складываются на началах власти и подчинения (например, по управлению жилищным фондом, по учету  и нуждающихся в жилье граждан  и распределению жилых помещений,. а с другой - отношения, которые  складываются на началах равенства  их участников и, в свою очередь, подразделяются на имущественные и личные неимущественные. Имущественные отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, возмездные (например, по найму жилых  помещений); личные неимущественные  отношения обычно неразрывно связаны  с имущественными. Таковы отношения  соседства в коммунальной квартире.

Таким образом, действие жилищного  законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные  методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают  под собирательное понятие «жилищные  отношения». Их регулирование происходит путем применения различных по своей  отраслевой принадлежности правовых норм: государственного, административного, гражданского и иных отраслей права, причем далеко не все из них кодифицированы. Именно поэтому жилищное законодательство и относится к комплексным  правовым образованиям, состоящим из различных по своей юридической  природе нормативных актов и  норм.

 

1. Основания возникновения  жилищных отношений

 

Жилищные права и обязанности  возникают из оснований, предусмотренных  ст. 10 ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а  также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены  такими актами, но в силу общих начал  и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В ЖК РФ перечислены юридические факты - жизненные обстоятельства, влекущие возникновение жилищных правоотношений. Аналогичные юридические факты влекут также изменение и прекращение жилищных правоотношений. Юридические факты делятся на два вида:

- действия (зависят от  воли физических и юридических  лиц);

- события (не зависят  от воли физических и юридических  лиц).

Действия в свою очередь  делятся на правомерные и неправомерные. Кроме того, юридические факты  могут быть объединены в юридический  состав. В этом случае для возникновения  жилищных правоотношений необходима совокупность указанных в комментируемой статье юридических фактов, на основании  которых возникают жилищные права  и обязанности. Например, при переходе права собственности на жилое  помещение по договору необходимо не только заключение самого договора в  письменной форме, но и соблюдение требования государственной регистрации договора и перехода права собственности.

Итак, жилищные права и  обязанности возникают:

- из договоров и иных  сделок, предусмотренных федеральным  законом, а также из договоров  и иных сделок, хотя и не  предусмотренных федеральным законом,  но не противоречащих ему;

- из актов государственных  органов и актов органов местного  самоуправления, которые предусмотрены  жилищным законодательством в  качестве основания возникновения  жилищных прав и обязанностей;

- из судебных решений,  установивших жилищные права  и обязанности;

- в результате приобретения  в собственность жилых помещений  по основаниям, допускаемым федеральным  законом;

- из членства в жилищных  или жилищно-строительных кооперативах;

- вследствие действий (бездействия)  участников жилищных отношений  или наступления событий, с  которыми федеральный закон или  иной нормативный правовой акт  связывает возникновение жилищных  прав и обязанностей.

Наиболее распространенным юридическим фактом являются договоры и иные сделки. Жилищные права и обязанности могут возникать из сделок, непосредственно не предусмотренных в федеральном законе, но и не противоречащих ему (ст. 421 ГК РФ, конкретизирующая принцип свободы договора).

Другим основанием возникновения  жилищных прав и обязанностей являются акты государственных органов и  органов местного самоуправления, которые  предусмотрены жилищным законодательством  в качестве основания возникновения  жилищных прав и обязанностей. К  таким актам относятся акты органов  власти и управления Российской Федерации, субъектов Российской Федерации  и муниципальных образований. Иные акты не могут порождать таких  прав. К правопорождающим актам относятся, например, государственная регистрация  права на жилое помещение, решение  исполнительного органа государственной  власти о предоставлении жилого помещения (ст. 63 ЖК РФ). Ранее ордер был важнейшим  административным актом, являвшимся основанием для вселения в жилое помещение  и заключения договора социального  найма. Жилищный кодекс РФ отказался от этого. Отныне основанием для вселения в квартиру является договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения.

Судебные решения, являющиеся одним из основных источников возникновения  прав и жилищных обязанностей наряду с договорами, принимаются судами общей юрисдикции, а в некоторых  случаях - арбитражным судом и третейским судом. Например, в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 31 ЖК РФ если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, то право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

Членство в жилищных и  жилищно-строительных кооперативах также  порождает жилищные права и обязанности. Согласно ч. 3 ст. 124 ЖК РФ основанием владения, пользования и в установленных  законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном или жилищно-строительном кооперативе.

В некоторых случаях бездействие  граждан, юридических лиц, органов  государственной власти и местного самоуправления может порождать  права и обязанности участников жилищных правоотношений. Так, в соответствии с ч. 4 ст. 165 ГК РФ, если, например, договор  купли-продажи квартиры, требующий  государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд  вправе по требованию другой стороны  вынести решение о регистрации  сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Только после регистрации возникает  право собственности на квартиру, а соответственно и жилищные права  ее собственников.

2. Содержание жилищных  правоотношений

 

Содержание жилищных правоотношений образуют взаимные права и обязанности  его субъектов (участников). По характеру  и объему они различаются в  зависимости от правового режима жилого помещения, субъектного состава и вида жилищного правоотношения. Так, в организационных отношениях гражданин, имеющий право на получение жилой площади из фонда социального использования, приобретает право требования к органам, которые в соответствии с законом ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вследствие чего они несут обязанность при наличии определенных условий: поставить гражданина на учет по улучшению жилищных условий, вынести решение о предоставлении лицу конкретного жилого помещения и т.д. Сходные отношения возникают в связи с вступлением гражданина в действующий жилищно-строительный или жилищный кооператив и получением там жилой площади. Особенность данных правоотношений состоит в том, что одной из сторон их выступает орган, который уполномочен законом способствовать реализации конституционного права гражданина на жилище.

Особенность имущественных  правоотношений состоит в том, что  права и обязанности сторон в  данном правоотношении - это в основном права (соответственно обязанности) по пользованию жилым помещением, направленные на материальный объект - жилое помещение. Вследствие этого права пользователя жилой площади имеют характер вещных прав (наряду с их обязательственными чертами). Поэтому не случайно в законодательстве большее место занимают субъективные права пользователя жилого помещения (а не его обязанности). Комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или иному основанию, иногда именуют как «право на жилую площадь», понимая под ним особое право на занимаемое им жилое помещение.

Очевидно, что термин «право на жилище» используется в литературе и на практике в различных значениях, в том числе и как особое вещное право, охватывающее совокупность полномочий пользователя жилого помещения, полученного по разным правовым основаниям. На наш взгляд, этот термин может быть воспринят в последнем значении. В содержание права «на жилое помещение» входят права (и соответственно обязанности) по использованию жилого помещения и некоторые права по распоряжению жильем (право на обмен, на вселение других лиц, на раздел и др.). Однако, поскольку гражданин использует «чужое» жилое помещение (как принадлежащее другому лицу на праве собственности), данные права реализуются под контролем собственника или управомоченного им лица (например, договор поднайма жилого помещения может быть заключен только с согласия наймодателя). Более того, собственник (или управомоченное им лицо) обязан обеспечивать пользователю нормальное использование жилого помещения (производить капитальный ремонт здания, текущий ремонт оборудования, обеспечить коммунальными услугами и т.д.).

Итак, основной фигурой в  жилищных правоотношениях выступает  гражданин - пользователь жилого помещения, наделенный определенными правами относительно используемого жилого помещения и другой стороны правоотношения. Последняя несет обязанности, обеспечивающие надлежащую реализацию указанных прав, и имеет право контроля за их осуществлением. Вместе с тем жилищное правоотношение является обязательственным, поэтому и собственник (управомоченное им лицо) наделен определенными правами, однако их немного и направлены они на то, чтобы получить возмещение своих расходов на содержание жилищного фонда, управление им, по предоставлению пользователю коммунальных услуг, а также право контроля за правильным использованием жилищного фонда его пользователями.

Действующим законодательством  гражданам предоставлены большие  права по приобретению жилья в  частную собственность без ограничения  его количества, размеров и стоимости (в результате приватизации жилья, свободной  купли-продажи собственниками, мены, завещания, дарения). Расширены права  по индивидуальному жилищному строительству, созданию товариществ застройщиков, участию в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.

3. Порядок перевода жилых помещений в нежилые помещения

 

Жилое помещение, переводимое  в нежилое не должно быть обременено правом пользования третьими лицами. Договоры, на основании которых происходит пользование нежилым помещением, должны быть расторгнуты в установленном  порядке, если срок их действия не прекратился.

Требования к нежилым  помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям – это может быть различная  звукоизоляция, температурный режим  и т.д. Кроме того, жилое помещение  должно быть изолированным, в нем  должна быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения  все названные требования должны быть соблюдены. Жилое помещение  после перевода должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к нему.

Собственник жилого помещения  осуществляет права владения, пользования  и распоряжения принадлежащим ему  помещением в соответствии с его  назначением.

Мной указывалось, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК, п. 1 ст. 17 ЖК). По общему правилу не допускается размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций без перевода жилого помещения в нежилое (ст. 288 ГК РФ). Размещение в жилых помещениях промышленных производств также не допускается. Однако при этом законодатель предусматривает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. «При этом не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и подлежит применению норма о запрете размещения использования жилого помещения не по назначению», – отмечает В.Н. Симонов.