Жилищное законодательство

Более резко высказывается  А.А. Титов: «... Новый порядок может  привести к значительному выбытию  жилых помещений из состава жилищного  фонда, а также к многочисленным нарушениям прав граждан, вызванных «соседством» жилых помещений с нежилыми. В целом нормы ст. 17 и 23 ЖК РФ ухудшают положение граждан, использующих жилые помещения по назначению (для проживания)».

Не допускается перевод  в нежилые жилых комнат в квартире. Также перевод недопустим при  отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической  возможности сделать отдельный  вход. Нежилое помещение должно иметь  отдельный вход с улицы. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение недопустимо.

Глава 3 ЖК РФ, посвященная  вопросу перевода жилого помещения  в нежилое, не содержит такого существенного (первостепенного) основания перевода, как признание в установленном  порядке жилого помещения непригодным  для проживания и решении судьбы проживающих там граждан. Однако это упущение восполнено в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации 28.01.2006 г. №47.

Согласно Положению основаниями для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу являются:

– наличие выявленных вредных  факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан  впоследствии;

– ухудшение в связи  с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или  отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящее к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

– изменение окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части поддержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного  фона и физических нарушений градостроительной  деятельности.

Градостроительный кодекс РФ от 30.12.2004 г. №190-ФЗ вступил в действие с 1 января 2005 года (действует в ред. Ф.З. от 23.12.2005 г.). Согласно ему при осуществлении реконструкции или капитального ремонта объектов капитального строительства, если при их проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов, предусмотрен государственный строительный надзор со стороны соответствующих органов исполнительной власти субъектов РФ (ст. 54).

Перевод жилых помещений  в нежилые осуществляется органом  местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством. Порядок  перевода един для всех форм собственности, включая частную. Однако при принятии решения орган местного самоуправления должен проверить в первую очередь  возможность использования помещения  в многоквартирном доме после  перевода, а также соответствие жилого или нежилого помещения предъявляемым  требованиям.

Признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу  осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее  – комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещений  и дома установленным в настоящем  Положении требованиям.

Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном  им порядке комиссию для оценки жилых  помещений, в состав которой включаются представители этого органа. Орган  местного самоуправления вправе принимать  решения о признании частных  жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям  и по принятию решения о признании  этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.

Жилищный кодекс не устанавливает  оснований для таких переводов. В нем урегулирован лишь вопрос об условиях (ограничениях) и порядке  перевода.

Ограничения на перевод жилого помещения в нежилое включают следующие ситуации:

– если доступ к переводимому помещению невозможен без использования  помещений, обеспечивающих доступ к  жилым помещениям;

– если отсутствует техническая  возможность оборудовать такой  доступ к данному помещению (например, нет технической возможности  оборудовать отдельный вход в  помещение);

– если переводимое помещение  используется собственником данного  помещения или иным гражданином  в качестве места постоянного  проживания (данное обстоятельство подтверждается выпиской из домовой книги);

– если право собственности  на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, помещение  является предметом ипотеки).

Перевод нежилого помещения  в жилое недопустим:

– если такое помещение  не отвечает установленным требованиям;

– если отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

– если право собственности  на такое помещение обременено правами  каких-либо лиц. Переоборудование жилого дома, жилого помещения в нежилое  влечет исключение их из жилищного  фонда. Перевод пригодных для  проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда  в нежилые не должен иметь места.

Исключением может явиться  признание целесообразности изменения  функционального назначения жилого помещения, расположенного на первом этаже, в целях использования его  для бытовых, жилищно-коммунальных нужд. Законодатель указал, что перевод  квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается  только в случаях, когда такая  квартира расположена на первом этаже  указанного дома либо выше первого  этажа, но помещения, расположенные  непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещения, не являются жилыми.

Порядок перевода жилого помещения  в нежилое и нежилого в жилое  определен ст. 23 ЖК РФ.

Заявитель – собственник  соответствующего помещения или  уполномоченное им лицо – подает в  орган местного самоуправления, осуществляющий перевод жилых помещений в  нежилые и нежилых помещений  в жилые, необходимые документы:

– заявление о переводе помещения;

– правоустанавливающие документы  на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в  нотариальном порядке копии);

– план переводимого помещения  с его техническим описанием (в  случае, если переводимое помещение  являлось жилым, – технический паспорт  такого помещения);

– поэтажный план дома, в  котором находится переводимое  помещение;

– подготовленный и оформленный  в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого. «Проект перепланировки может стоить от 20 тысяч рублей до нескольких тысяч  долларов». 

Задача

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) выступает генеральным заказчиком строительства жилого дома.

При учреждении ЖСК в него, помимо физических лиц, вошло одно юридическое  лицо (организация-пайщик), в пользу которого будет распределено большинство  квартир в построенном доме. Выплату  своего пая организация-пайщик финансирует  за счет средств третьих лиц, привлеченных по договору долевого участия в строительстве. Среди дольщиков организации-пайщика - граждане и юридические лица.

До настоящего времени  дом в эксплуатацию не сдан, окончание  строительства затягивается. В этой связи один из дольщиков организации-пайщика - юридическое лицо - предъявил организации  претензию по уплате пени за просрочку  сдачи объекта строительства  в эксплуатацию, что предусмотрено  договором между организацией-пайщиком и юридическим лицом-дольщиком. За неимением денежных средств организация-пайщик готова предложить предприятию-дольщику свободную не профинансированную квартиру в составе своего пая в качестве отступного.

Правомерна ли такая сделка, и может ли организация-пайщик передать квартиру, не являющуюся ее собственностью дольщику взамен уплаты пени? Каким  образом у предприятия-дольщика возникнет право собственности  на квартиру? Станет ли дольщик членом ЖСК?

Ответ

Потребительские кооперативы, в том числе жилищно-строительные, относятся к категории юридических  лиц, участники которых имеют  по отношению к этим юридическим  лицам обязательственные права (п.2 ст.48 ГК РФ). Это означает, что член ЖСК, передавая кооперативу в  качестве паевого, вступительного либо иного (дополнительного) взноса какое-либо имущество, полностью теряет права  на него, получая взамен права требования к кооперативу - совокупность имущественных  прав (например, право получать в пользование пропорционально своему паю часть кооперативного имущества с целью удовлетворения жилищных потребностей).

Важно отметить, что члены  жилищных, жилищно-строительных, дачных и им подобных кооперативов составляют особое исключение, поскольку после  полного внесения паевых взносов  они, помимо прав обязательственных, приобретают  вещные права на предоставляемое  кооперативом имущество. Иными словами, в силу п.4 ст.218 ГК РФ член ЖСК, имеющий  право на паенакопление и полностью  внесший свой паевой взнос за предоставленные  кооперативом квартиру или квартиры, становится собственником указанного имущества.

Таким образом, особенностью правового положения члена ЖСК  является то, что до полного внесения паевого взноса он сохраняет за собой  лишь имущественное право на паенакопление. И только после полного внесения паевого взноса к этому праву  прибавляется право собственности  на предоставляемое кооперативом имущество.

Важно отметить, что возникновение  права собственности на имущество  в потребительском кооперативе, помимо полной выплаты паевого взноса, определяется также физическим существованием предполагаемого для передачи в  собственность имущества, поскольку  несуществующие вещи (в частности, не построенные объекты недвижимости) не могут находиться в собственности  в силу их фактического отсутствия.

Следовательно, возникновение  права собственности на квартиру в ЖСК определяется двумя условиями: полной выплатой паевого взноса и  сдачей построенного объекта недвижимости в эксплуатацию. Поэтому даже при  условии полной выплаты паевого  взноса до момента окончания строительства  и сдачи дома в эксплуатацию член ЖСК имеет только имущественное  право на сумму своего паенакопления, но не на само имущество, предоставляемое  ЖСК.

Поскольку имущественные  права, как и вещи, обладают оборотоспособностью, член ЖСК в любой момент вправе по собственному усмотрению распорядиться  принадлежащим ему имущественным  правом как своей собственностью, т.е. совершить в отношении его  любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и  не нарушающие охраняемые законом интересы других лиц. В частности, член ЖСК  по своему усмотрению может продать, подарить, обменять, передать в порядке  правопреемства и пр. принадлежащее  ему имущественное право на сумму  паенакопления на условиях и в  порядке, предусмотренных уставом  ЖСК.

При этом закон не запрещает  разделить пай между несколькими  лицами, т.е. совершить действия по отчуждению в пользу третьих лиц не всего  пая, а только его части. Однако в  данном случае указанное отчуждение должно совершаться в соответствии с условиями, предусмотренными уставом  конкретного кооператива, поскольку  в нем может содержаться запрет на разделение пая между несколькими  лицами.

Таким образом, при отсутствии в уставе ЖСК положения о запрете  разделения суммы паенакопления  между несколькими лицами организация-пайщик вправе передать часть своего паенакопления (не полностью внесенного паевого  взноса) в ЖСК юридическому лицу-дольщику в счет уплаты пени за просрочку  сдачи объекта недвижимости в  эксплуатацию в обусловленные в  договоре сроки. При этом передаче подлежит именно часть паенакопления организации-пайщика, но никак не приходящееся на нее количество «предполагаемых» квартир, поскольку право собственности на квартиры в доме ЖСК возникнет у организации только после полного внесения паевого взноса и сдачи дома в эксплуатацию.

Поскольку наличие права  на пай непосредственно связано  с членством в кооперативе, отчуждая право на паенакопление, участник кооператива  теряет право на членство в нем. При  этом вновь принятый пайщик приобретает  права своего предшественника, включая  право пользования соответствующей  частью кооперативного имущества.

В рассматриваемом случае организация-пайщик останется членом ЖСК, поскольку ею будет отчуждена  только часть паенакопления. Вместе с тем юридическое лицо-дольщик  после подачи заявления и принятия соответствующего решения общего собрания членов ЖСК также станет полноправным членом ЖСК, в связи, с чем сможет в дальнейшем претендовать на передачу ему при условии полной выплаты  пая квартиры в доме.

Необходимо заметить, что  право собственности члена ЖСК  возникает в силу прямого указания об этом в законе и без специального волеизъявления как кооператива, так  и самого пайщика. Поэтому с момента  полной выплаты паевого взноса и  сдачи дома в эксплуатацию юридическое  лицо-дольщик сможет владеть, пользоваться и распоряжаться предоставленными ему помещениями в ЖСК по собственному усмотрению. Однако при желании совершить  сделки по отчуждению этого имущества  юридическое лицо должно зарегистрировать свое право собственности в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так  как отсутствие акта государственной  регистрации может привести к  невозможности распорядиться фактически принадлежащим на праве собственности  имуществом.