Договор ренты

     Однако  надо сказать о том, что к главе  посвященной ренте субсидиарно применяются нормы о купле-продаже, если передача имущества происходит за плату; и нормы о договоре дарения, если передача имущества происходит бесплатно (ст. 585 ГК). Например, ст. 456 ГК РФ « Обязанности продавца по передаче товара», ст. 460 «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц», ст. 463 « Последствия неисполнения обязанности передать товар» и др. Данное положение имеет большое значение и вызывает много споров. О нем будет сказано чуть ниже.

     Сложнее обстоит дело с юридической природой договора ренты. В первую очередь надо сказать, что договор является имущественным, т.к. он касается материальных благ (имущества движимого и недвижимого) и характеризуется относительным разнообразием.

     Дискуссию вызвало и отнесение ренты  к реальному или консенсуальному  договору, в зависимости от способа  его заключения. Для заключения консенсуального  договора достаточно достичь соглашения по всем существенным условиям договора. С этого момента договор считается  заключенным. Для заключения же реального  договора необходима, кроме того, передача имущества.⁴

     Одни  ученые (например, А.П. Сергеев) полагают, что договор ренты – это реальный договор. Из определения договора следует, что он носит реальный характер, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты.⁵ Другие (например, Е.А. Суханов) считают, что рента может носить как реальный, так и консенсуальный характер. Договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК о договоре дарения. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК о договоре купли-продажи.⁶

     Рассматривая  этот вопрос только в рамках главы, посвященной ренте, можно условно  говорить о реальности договора. Однако при более тщательном анализе  всех норм, регулирующих договор ренты, в первую очередь положения о  купле-продаже, напрашивается другой вывод.

     Аргументом  первой точки зрения является отсутствие у получателя ренты обязанности  передать имущество, а значит, и ответственности. Кроме того, даже если договор составлен  и надлежащим способом заверен у  нотариуса, он не порождает никаких  правовых последствий до передачи имущества  плательщику ренты. Действительно, статья 583 не содержит в себе указание на обязанность получателя ренты  передать имущество в собственность  плательщика ренты, как и в  большинстве договоров Гражданского Кодекса. На мой взгляд, это, в первую очередь, недоработка законодателя. И вообще за все время существования  Гражданского Кодекса в главу  о договоре ренты не было внесено  ни одного изменения!!!

     Сторонники  второй точки зрения утверждают, что  консенсуальность ренты вытекает из возможности применения норм о купле-продаже, т.е. при передаче имущества за плату. Здесь уже можно говорить об обязанности получателя ренты передать имущество. Ведь согласно ст. 456: продавец обязан передать покупателя товар, предусмотренный договором купли-продажи. А значит, получатель ренты в определенных случаях подлежит и ответственности. Таким образом, здесь передача вещи не момент заключения договора, а обязанность получателя ренты. Я считаю, что называть договор ренты только реальным, исходя из положений главы 33, не правильно. То есть данная сторона договора будет определяться в зависимости от его вида и предмета договора.

     Из  вышесказанного следует, что реальные договоры ренты являются односторонними, а консенсуальные носят взаимный характер (двусторонне-обязывающие).

     Стоит отметить, что договор ренты относится  к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.⁷

     Имущество передается получателем ренты в  обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы  или иной форме. Этим обуславливается  возмездность договора ренты. Можно добавить также то, что договор является основным, заключается в пользу их участников, свободным, взаимосогласованным и поименованным.

     Хотелось  бы сказать, что данное законодателем  легальное определение не в полной мере помогает понять сущность ренты. Именно поэтому вокруг неё появились  определенные споры. Но все-таки договор  ренты – это самостоятельный  договор, имеющий свой набор специфических  особенностей. 

     1.2 Элементы, содержание  и особенности  договоры ренты 

     Несмотря  на то, что ренте в Гражданском  Кодексе посвящено всего 23 статьи, при их анализе можно выделить те аспекты, которые свойственны  любому договору. Причем параграф 1ый содержит общие положения, а каждая разновидность  ренты имеет свои особенности.

     Предметом договора ренты  является имущество, т.е. совокупность принадлежащих субъекту гражданского права вещей, имущественных прав и обязанностей.⁸ При этом получатель ренты передает такое имущество в собственность контрагенту, поэтому предмет ограничивается лишь индивидуально-определенными вещами, а именно, движимыми и недвижимыми вещами, наличными деньгами и документарными ценными бумагами. Права требования, имущественные права, работы, услуги, результаты интеллектуальной деятельности, информация, а также нематериальные блага предметом договора ренты являться не могут. Некоторые авторы считают возможным расширение предмета ренты, основываясь на зарубежной практике.

     Сторонами договора ренты являются:

• получатель ренты (рентный кредитор) — лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);
• плательщик ренты (рентный должник) — лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

     Получателями  ренты могут выступать граждане, и в некоторых случаях некоммерческие организации. Плательщиками же любые  граждане и юридические лица, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого  получателем ренты, и способные  выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению  ее выплаты.

     Форма договора ренты (ст. 584) – договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Из приведенной нормы следует, что если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то такой договор будет считаться недействительной сделкой в силу п.1 ст. 165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п.3 ст. 433 ГК РФ незаключенной сделкой, так как ст. 584 ГК РФ не содержат указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны, максимально гарантировать интересы получателя ренты.⁹

     Отчуждение  имущества под  выплату ренты (ст. 585). Действительно договор ренты относится к группе договоров, направленных на отчуждение имущества, наряду с куплей-продажей, меной, дарением. Кроме того, глава 33 завершает группу этих институтов. Именно это позволило законодателю распространить на отношения сторон договора ренты, связанные с передачей имущества и его оплатой, правила о купле-продаже (глава 30 ГК), а в случае, когда имущество передается без оплаты, — правила о договоре дарения (глава 32 ГК).¹⁰ Но вместе с тем такие правила не должны противоречить нормам главы 33 и существу договора ренты. Это положение играет большую роль, в первую очередь, для постоянной ренты.

     Обременение рентой недвижимого  имущества (ст. 586). Плательщик ренты по общему правилу вправе без согласия рентного кредитора отчуждать имущество в пользу третьего лица. За исключением договора пожизненного содержания с иждивением, а также случаев предусмотренных законом или договором. В этом случае законодатель устанавливает гарантию в защиту прав получателя ренты, по которой его права следуют за обремененным недвижимым (любым) имуществом. Поэтому при отчуждении недвижимого имущества плательщиком ренты в пользу третьего лица к последнему вместе с правом собственности на недвижимость переходят и все обязательства плательщика ренты, вытекающие из договора ренты, в том числе не выполненные первоначальным плательщиком ренты обязательства.¹¹ При этом покупатель не обязательно должен знать об обременении, но он может воспользоваться ст. 460 ГК. Кроме этого, государственная регистрация помогает избежать недоразумений в этом плане. Однако предыдущий плательщик ренты полностью не освобождается от ответственности перед получателем ренты, он будет нести субсидиарную (дополнительную ответственность) с новым собственником. Вместо субсидиарной ответственности законом или договором может быть предусмотрена солидарная ответственность предпоследнего собственника обремененного рентой недвижимого имущества, при которой получатель ренты вправе по своему выбору заявить требование как к последнему, так и к предпоследнему собственнику недвижимости или одновременно к ним обоим (ст. 322, 323 ГК). При этом солидарная ответственность может быть предусмотрена как непосредственно в договоре ренты, так и в договоре об отчуждении недвижимости между последним и предпоследним ее собственниками.¹²

     Обеспечение выплаты ренты (ст. 587). Кроме указанного выше обременения получатель ренты на недвижимое имущество приобретает право залога. К этому некоторые ученые относятся отрицательно, считая, что это затрудняет участие такого имущества в имущественном обороте. В данном случае залог наступает в силу закона.

     Если  же предметом договора выступает  движимое имущество, то существенным условием договора становится условие о предоставлении плательщиком ренты обеспечения  исполнения его обязательства (залог, поручительство, банковская гарантия, неустойка). Либо плательщик ренты может застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты. При невыполнении плательщиком ренты этих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора. Таким образом, во-первых, это обеспечение может быть предоставлено до, во время и после заключения договора, во-вторых, получатель ренты может потребовать возврата имущества, если это прямо предусмотрено в договоре, рассчитывая на возмещение убытков в судебном порядке.

     Ответственность за просрочку выплаты  ренты (ст. 588) именуют в гражданском праве особой мерой защиты прав получателя ренты. Обязательство по выплате ренты является длящимся и подлежит систематическому исполнению. Поэтому при просрочке выплаты с плательщика ренты взыскиваются проценты. Если размер процентов не определен сторонами, то он определяется по ст. 395 ГК РФ, в соответствии с которой размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. То есть единой ставкой рефинансирования Центрального Банка РФ.

     Глава 2: Виды договора ренты 

     Как отмечалось выше договор ренты подразделяется на два вида – постоянную и пожизненную; а пожизненная в свою очередь  имеет подвид пожизненное содержание с иждивением. Для каждой из них предусмотрен специальный параграф в главе 33. Все они будут рассмотрены ниже в этой главе, с учетом их особенностей. 

     2.1 Постоянная рента 

     Субъектами  договора постоянной ренты являются получатель ренты и её плательщик. Получателями постоянной ренты могут  быть граждане, а также некоммерческие организации. К лицам, получающим постоянную ренту, относятся граждане любого возраста, а из числа юридических лиц  — лишь некоммерческие организации, притом только те, деятельность которых  по выплате рентных платежей соответствует  целям их деятельности, названным  в учредительных документах, и  не противоречит закону. Действительно  ведь некоммерческие организации преследуют социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно  полезные цели. Однако некоммерческие организации, созданные на определенный срок или до достижения определенных целей, не могут быть получателями ренты. В меньшей степени отвечают целям  постоянной ренты потребительские  кооперативы, занятые удовлетворением  материальных и иных потребностей своих  участников. Не соответствуют названным  целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные  для представительства и защиты их общих имущественных.

       Получатель постоянной ренты  может уступить свое право  соответственно другим гражданам  или некоммерческим организациям. В случае смерти гражданина  это право может переходить  к его наследникам. Некоммерческие  организации могут приобрести  права получателя постоянной  ренты в порядке универсального  правопреемства при реорганизации  юридических лиц. Данная возможность  может быть запрещена законом  или договором (п. 2 ст. 589 ГК). Но  при любых обстоятельствах запреты  на передачу прав или на  их переход, введенные в  

     см. в приложении

     договор соглашением сторон или предусмотренные  в законе, не должны лишать договор  постоянной ренты бессрочного характера.¹³

     В отношении плательщиков ренты закон  никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так  и любые юридические лица, конечно  при условии, что их учредительные  документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Подобно  правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут  переходить к другим лицам, что прямо  вытекает из закона.

     Предметом по договору постоянной ренты является: во-первых, то имущество, которое отчуждается  под выплату ренты (им может быть как движимое так и недвижимое имущество), а во-вторых, сама рента, которая выплачивается её получателю. Что касается рентных платежей, то приоритетной формой здесь является денежные суммы. Стороны свободны, выбирать другие формы: предоставление вещей, производство работ или оказание услуг, предоставление вещей, эквивалентные по стоимости согласованной сумме денег. Таким образом, сумма денег имеет базовое значение и при всех других формах ренты и для её выкупа.