Рассмотрение в суде жилищных споров

К организационным  следует отнести лишь один вид  отношений, связанный с учетом граждан, нуждающихся в жилье, и распределением жилых помещений из фонда социального использования, а также жилых помещений в жилищных или жилищно-строительных кооперативах. Организационные отношения неразрывно связаны с жилищными, и их целесообразно отнести к одному из видов жилищных правоотношений.

Правоотношения  по использованию жилых помещений  гражданами в основном имущественные, хотя среди них можно выделить небольшую группу личных неимущественных  отношений (например, отношения соседства в коммунальной квартире).

Жилищное  законодательство регулирует отношения  по поводу:

1) возникновения,  осуществления, изменения, прекращения  права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования  жилыми помещениями частного  жилищного фонда, общим имуществом  собственников помещений;

3) отнесения  помещений к числу жилых и  исключения их из жилищного фонда;

4) учета  жилищного фонда, содержания, ремонта,  переустройства и перепланировки жилых помещений;

5) управления  многоквартирными домами;

6) создания  и деятельности жилищных и  жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

7) предоставления  коммунальных услуг, внесения  платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

8) контроля  над использованием и сохранностью  жилищного фонда, соответствием  жилых помещений, установленным  санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Основаниями возникновения жилищного  правоотношения являются юридические  факты, то есть определенные обстоятельства, с наличием которых законодательство связывает возникновение правоотношений в сфере использования и эксплуатации жилого фонда.

Каждое жилищное дело — так же, как и гражданское в широком смысле — разнообразно по своей природе. Встречаются жилищные дела, которые разрешаются судом по существу сравнительно легко. Но на практике можно встретить и жилищные дела, измеряемые сотнями страниц по объему, длящиеся несколько лет, проходящие кассационную и надзорную инстанции, реже — Верховный суд России. В таких сложных делах стороны, а в первую очередь, — адвокаты, представляя доказательства и отстаивая свои доводы, вынуждены выходить далеко за пределы собственно жилищных правоотношений и анализировать многие азбучные понятия гражданского права — такие, например, как условия недействительности сделок, понятие «сделка», «приватизация» и другие, или перерабатывать своим умом значительные по объему нормы действующего законодательства России по цивилистическим отраслям права.

Одной из главных особенностей рассмотрения жилищных дел в судах и участия в них адвоката является большое число предъявляемых исков, связанных с основаниями возникновения, изменения и прекращения жилищных правоотношений. Основаниями возникновения, в частности, являются следующие: договор социального найма, договор коммерческого найма, арендные отношения, право на жилые помещения в домах жилищно-строительного и строительного кооперативов, отношения собственности, права на жилые служебные помещения (в основном, из трудовых правоотношений), права на специализированные жилые помещения (например, общежитие), рента.

Основаниями изменения жилищных правоотношений, в частности, являются следующие:

• Вселение в жилые помещения членов семьи нанимателя и иных лиц.
• Выбытие членов семьи нанимателя.
• Раздел жилой площади.
• Объединение пользователей жилыми помещениями в одну семью.
• Замена нанимателя или члена кооператива.
• Получение освободившегося в квартире жилого помещения.
• Отказ пользователя от части жилого помещения.
• Переустройство и перепланировка жилого помещения.
• Помещение жилого помещения в другой правовой режим.

Основаниями прекращения жилищных правоотношений, в частности, являются следующие:

• Уничтожение жилого помещения вследствие действия природных катаклизмов (например, землетрясение).
• Смерть правообладателя жилым помещением.
• Истечение срока действия жилищного правоотношения.
• Выкуп кооперативной квартиры.
• Правомерные и неправомерные действия участников жилищных правоотношений.
• Действия третьих лиц.
• Властные акты соответствующих органов.
• Выселение:

а) с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения (например, жилой дом подлежит сносу),

б) с предоставлением гражданам другого жилого помещения (например, при выселении граждан вследствие признания ордера на жилое помещение недействительным),

в) без предоставления гражданам другого жилого помещения (например, выселение из жилого служебного помещения работника, прекратившего трудовые отношения с предприятием).

Жилищное  право в широком смысле - это  комплексная отрасль права, в  которой объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права. Жилищное право не является самостоятельной отраслью права наравне с такими отраслями права, как конституционное, административное, гражданское, трудовое, семейное, земельное право.

Жилищные  споры - это спор, затрагивающий жилищное права, интересы граждан и организаций в частности пользования и распоряжения жилыми помещениями. В юридической практике жилищные споры решаются путем рассмотрения дел в суде общей юрисдикции, арбитражном и третейском судах, а также в других органах, имеющих полномочия для ведения дел, касающихся жилищных споров.

Чаще  всего жилищные споры возникают  на почве выяснения факта правонаследования  жилплощади, ее разделе при разводе  супругов. Жилищные споры также возникают по причине установления права собственности на жилье. К жилищным спорам относятся разбирательства между гражданами, инвестировавшими свои деньги в приобретение жилья на условиях договора долевого участия, и организациями, которые являются застройщиками или подрядчиками строительного проекта.

 

 

 

2. ПРОЦЕССУАЛЬНЫЕ  ОСОБЕННОСТИ РАССМОТРЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ СПОРОВ В СУДЕ

 

2.1 Порядок  возбуждения судопроизводства при  рассмотрении жилищных споров

Конституцией  Российской Федерации (ст. 46) каждому  гарантируется судебная защита его  прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной  власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Каждый  гражданин вправе защищать свои права  и свободы всеми способами, не запрещенными законом. Граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся участниками жилищных отношений на территории Российской Федерации, в равной степени обладают правом на судебную защиту, если они полагают, что их жилищные права нарушены.

Виды  гражданского судопроизводства установлены  ст. 1 ГПК. К ним относятся - исковое  производство; производство по делам, возникающим из административно-правовых отношении; особое производство.

В порядке  искового производства рассмотрению подлежат дела между участниками гражданско-правового  отношения - истцом и ответчиком, возникшего из гражданских, семейных, трудовых, жилищных и иных правоотношений. При рассмотрении таких дел суд разрешает спор о праве гражданском (например, о возмещении вреда, причиненного гражданину источником повышенной опасности, о взыскании алиментов и т.п.).

Разрешение жилищных споров производится в административном (служебном) и судебном порядке (в порядке обжалования неправомерных действий (бездействия) должностных лиц и в порядке искового производства).

Жилищные  споры разрешаются судом общей  юрисдикции, арбитражным судом, а также другими уполномоченными на то органами.

Основными органами, осуществляющими разрешение жилищных споров, являются суды общей юрисдикции, если одной из сторон участников спора является гражданин. Судами рассматривается значительное количество исковых заявлений о защите жилищных прав и охраняемых законом интересов граждан, а также прав организаций.

Судами  разрешаются жилищные споры между  наймодателями и нанимателями в домах государственного, общественного и индивидуального жилищных фондов, споры между гражданами и жилищно-строительными кооперативами, споры между сонанимателями, собственниками жилых помещений и т. д.

Суду  подведомственны, в частности, следующие  жилищные споры:

• споры  о выселении лиц, самоуправно  занявших жилое помещение;

• споры  о выселении из домов, грозящих обвалом;

• о предоставлении жилого помещения по требованиям, основанным на гражданско-правовых обязательствах (в связи со сносом дома, проведением  капитального ремонта и т. д.);

• о выдаче ордера на жилое помещение;

• о предоставлении жилого помещения по требованию граждан, имеющих в соответствии с законодательством Российской Федерации право на внеочередное предоставление жилых помещений, а также лиц, которым жилое помещение должно предоставляться в пределах определенного срока, если этот срок нарушен;

• требования о принудительном обмене и др.

Жалобы  на действия и решения органов  исполнительной власти, других государственных органов и должностных лиц заинтересованными гражданами могут быть поданы в суд в соответствии с Законом РФ «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» от 27 апреля 1993 г.

В суд  могут быть обжалованы как единоличные, так и коллегиальные действия (решения) государственных органов, органов местного самоуправления, учреждений, предприятий и их объединений, общественных организаций, объединений и должностных лиц, в результате которых:

— нарушены права и свободы гражданина;

— созданы  препятствия осуществлению гражданином  его прав и свобод;

— на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно  привлечен к какой-либо ответственности (ст. 2 Закона).

В порядке, предусмотренном данным Законом, в  суд могут быть обжалованы любые акты как индивидуального, так и нормативно-правового характера, в том числе решения общих собраний жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Постановлением  Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых  вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993г. судам разъяснено: учитывая, что в связи с отказом в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения между ним и соответствующим органом местного управления, предприятием, за которым на праве полного хозяйственного ведения закреплен, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд, возникает спор о праве гражданском, он разрешается судом по правилам искового производства.

Жилищные  споры, сторонами которых являются государственные, кооперативные и  другие общественные предприятия, учреждения и организации, разрешаются арбитражными судами. Так, арбитражными судами разрешаются споры, возникающие в связи с передачей застройщиками органам местного управления и другим организациям части жилой площади во вновь построенных домах, распределением жилой площади в домах, построенных за счет средств, переданных в порядке долевого участия, и др.

Органам государственного арбитража подведомственны  иски предприятий, учреждений и организаций об освобождении помещений, в частности, в связи с истечением срока найма. Такие иски рассматриваются арбитражами в тех случаях, когда вопрос об освобождении решен местными органами власти, но ответчик помещение не освобождает.

Если  же в помещении, в отношении которого заявлен иск, проживают граждане, арбитраж рассматривает только вопрос о принадлежности помещения или о праве пользования им. Требование о выселении граждан из занимаемого помещения арбитраж решать не вправе. Выселение же граждан в этих случаях может производиться в судебном порядке.

Жилищные  споры могут разрешаться третейским судом, который создается каждый раз по соглашению всех участников данного спора. Граждане имеют право передать на рассмотрение третейского суда любой возникший между ними спор, кроме споров, вытекающих из трудовых и семейных отношений. Договор о передаче спора на рассмотрение третейского суда (третейская запись) должен заключаться в письменной форме.

Решение третейского суда, не исполненное  добровольно, может быть исполнено  принудительно на основании исполнительного  листа, выданного районным (городским) судом, в районе которого состоялся  третейский суд.