Источники жилищного права

Однако в настоящее  время регистрацию в Москве осуществляет Комитет муниципального жилья (КМЖ) и его филиалы, а в Подмосковье - БТИ. Органы юстиции в регистрации  до февраля 1998 г. не участвуют, после  чего КМЖ (БТИ) передают свои функции  органам юстиции, которые должны осуществлять регистрацию в силу ст. 131 ГК РФ. Отказ в государственной  регистрации или же уклонение  от нее в силу п. 5 ст.131 ГК РФ могут  быть обжалованы в суд. Поэтому отказ  в регистрации должен быть произведен в письменной форме с обоснованием причин и со ссылками на соответствующие  нормативные акты. Уклонением от регистрации  является любое действие (бездействие), которые ведут к затягиванию  процесса регистрации без всяких на то оснований или к истребованию документов, не предусмотренных законом. Особой форме совершения сделок с  недвижимостью, которую можно было бы назвать регистрационной, посвящен и п. 1 ст. 164 ГК РФ. В этой статье указывается  на то, что сделки с недвижимостью  подлежат обязательной государственной  регистрации. Несоблюдение требования о регистрации сделки в соответствии с п.1 ст. 165 ГК РФ влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Поэтому договор, подлежащий регистрации, считается заключенным лишь с  момента его регистрации. Правило  об обязательном нотариальном удостоверении  таких договоров как: купли-продажи, мены, дарения жилых помещений  будет сохранять силу впредь до введения в действие Федерального закона о  регистрации прав на недвижимое имущество. Кроме статей ГК РФ, порядок регистрации  в Москве регулируется инструкциями и распоряжениями Комитета муниципального жилья. Прежде всего это Инструкция по регистрации вторичных сделок, предметом которых являются жилые  помещения в Москве (утверждена 16 декабря 1992 г.) с дополнениями, внесенными 4 января 1994 г. В Инструкции дан полный перечень документов, необходимых для  регистрации: . подлинные экземпляры нотариально удостоверенного договора в количестве, равном количеству участников сделки, и одну нотариально удостоверенную копию договора; . выписка из домовой книги; . справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам; . документы, удостоверяющие личность участников сделки; . квитанция об оплате услуг согласно действующему прейскуранту. Если отчуждается квартира, в которой проживает несовершеннолетний, то, как говорилось выше, необходимо предъявление нотариально удостоверенной копии разрешения на продажу квартиры из органов опеки и попечительства. Государственная регистрация, так же как и нотариальное удостоверение договора, допускается по доверенности, оформленной надлежащим образом. Доверительному лицу в таком случае необходимо иметь при себе паспорт или другой документ, удостоверяющий его личность. Процесс регистрации заключается в следующем: 1. это тщательная проверка работниками КМЖ представленных на регистрацию документов; 2. внесение оператором изменений в базу данных собственников жилья, имеющуюся в КМЖ; 3. подписание документов лицом, производящим регистрацию и скрепление его подписи печатью КМЖ. После регистрации участникам сделки возвращаются их паспорта и выдаются подлинники договоров с печатями КМЖ. На каждом экземпляре договора проставляется штамп с номером реестра, круглая печать КМЖ, а также штампы с указанием «экземпляр продавца» или «экземпляр покупателя» соответственно на экземплярах продавца и покупателя. 

Содержание1. . 2. Понятие 3. Виды 4. Понятие 5. Формы распоряжения жильем находящегося в собственности при его отчуждении. 6. Порядок проведения сделки при отчуждении жилого 7. Законодательные основы финансовых отношений при оформлении сделок на отчуждение . 8. . 9. Список используемой литературы. 10. Введение. Основополагающей правовой базой для развития жилищного законодательства является Конституция РФ. Здесь (ст. 40) закреплено право граждан России на жилище и определены главные гарантии обеспечения этого права со стороны государства: развитие и охрана государственного и общественного жилищного фонда; содействие кооперативному и индивидуальному жилищному строительству; справедливое распределение под общественным контролем жилой площади; плата за квартиру и коммунальные услуги. Конституция РФ не только определила права граждан, но и установила их обязанность бережно относиться к предоставленному жилищу. Все другие акты издаются директивными и местными органами на основе и в соответствии с Конституцией РФ. Вторым по значению актом являются Основы жилищного законодательства РФ, введенные с 1 января 1982 года (приняты 24 июня 1981 г.). Переработаны и дополнены 19 марта 1995 г. и закреплены Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики». В Основах определены задачи жилищного фонда, установлены общие положения управления жилищным фондом, основные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений и пользования ими в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также пользования жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда. Разграничение жилищный фонд в зависимости от его принадлежности и порядок исключения из его состава жилых домов и жилых помещений регулируется ст. 4 (Жилищный фонд) Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»: находящиеся на территории РФ жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд; в жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Пояснения можно найти в ст. 5 (Виды жилищного фонда), из которой следует: все жилые дома, а также жилые помещения в других строениях, находящиеся на территории страны, образуют жилищный фонд. В зависимости от того, кому принадлежат жилые дома (жилые помещения), он включает: . жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд); . жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащих организациям, их объединениям, другим общественным организациям (общественный жилищный фонд); . жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов); . жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд). В жилищный фонд включаются также жилые дома, принадлежащие государственно-колхозным и государственно-кооперативным объединениям, предприятиям и организациям. Они не относятся ни к одному из выше указанных фондов. Тем не менее к ним применяются правила, установленные для общественного жилищного фонда. Вступая в гражданско-правовые отношения по поводу сделок, направленных на отчуждение жилых помещений собственники оформляют целый ряд юридических документов, включая договор купли-продажи, дарения, мены, различные формы актов и доверенностей.

Право собственности  на жилые помещения. Приватизация жилья 
 

В многоквартирном  доме жилищно-строительного кооператива  индивидуальных застройщиков совместно  проживающие супруги и их несовершеннолетние дети могли иметь только одну квартиру. Предельный размер дома (квартиры) не должен был превышать 60 м2 жилой площади. Многие юристы, оценивая действующую нормативную базу подчеркивают, что законодательство о праве собственности на квартиру и жилой дом по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений собственности на жилье в данных социально-экономических условиях. Актуальность вызывает и детальное исследование отдельных оснований права собственности на жилые помещения. Так, например, согласно статистическим данным на начало 1998 г. на территории России было приватизировано 42% квартир. При этом вопрос целесообразности приватизации жилых помещений остается открытым. Глава 1. Право собственности на жилые помещения §1. Жилые помещения как объект права собственности Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ). Таким образом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе более использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости). Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников - граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является таким же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок. Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные бюро технической инвентаризации - БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также "специализированные дома" и служащие аналогичным целям помещения - общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. 

Аналогичные нормы, касающиеся прав собственников недвижимости, в том числе жилья, содержит ст. 209 ГК РФ, которой установлено, что  собственнику принадлежат права  владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Ст. 3 Закона о приватизации также предусмотрено указанное право в отношении приватизированных жилых помещений: «граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству». Вместе с тем, учитывая специфику такого имущества, как жилье (его назначение, права и интересы проживающих в доме других жильцов и др.), законодательством установлены ограничения. Так, согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (для проживания граждан); в этой же статье записано, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Такой же запрет относительно использования жилых помещений содержит ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР, а ст. 19 Основ не допускает продажу заселенных квартир в государственном и муниципальном фонде без согласия проживающих в них граждан. В ч. 3 ст. 6 Основ провозглашен основной принцип, который характерен для частной формы собственности (любого имущества, находящегося в собственности физических или юридических лиц): право частной собственности не должно ограничиваться, за исключением случаев, установленных законодательством. Реформирование отношений собственности в стране началось с принятием в 1990 г. закона СССР «О собственности в СССР» и закона РСФСР «О собственности в РСФСР», которые провозгласили принцип: количество и стоимость имущества, приобретенного гражданином или юридическим лицом в соответствии с законом или договором, не ограничиваются. Этот принцип Основами был закреплен в жилищной сфере. До принятия этих законодательных актов наличие у граждан недвижимости строго регламентировалось. Не разрешалось иметь в собственности более одного жилого помещения (жилого дома, части жилого дома; квартиры): если в собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей окажется по основаниям, допускаемым законом, более одного дома, собственник вправе по своему выбору оставить в своей собственности любой из этих домов; другой дом должен быть собственником в течение года продан, подарен или отчужден иным способом. Нельзя было иметь в собственности одновременно жилой дома (часть дома) и квартиру в доме жилищно-строительного кооператива. Регламентировался и предельный размер жилого дома (части дома) — он не должен был превышать 60 кв. м жилой площади.   §3. Правовая регламентация отношений собственности в жилищной сфере Правовая регламентация отношений собственности в жилищной сфере строится на системе законодательства представляющего собой систему законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих определенный круг общественных отношений, связанных с удовлетворением жилищной потребности граждан. 

При переходе государственных  и муниципальных предприятий  в иную форму собственности, либо при их ликвидации, за гражданами, проживающими в домах таких предприятий, сохраняются  все жилищные права, в том числе, и право на бесплатную приватизацию жилья. Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения  в домах этих предприятий и  учреждений и в том случае, если изменение формы собственности  или ликвидация предприятий и  учреждений имели место до вступления в силу статьи 18 Закона РФ от 23 декабря 1993 года " О приватизации жилищного фонда в РФ ". Не подлежат приватизации: жилые помещения в общежитиях, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, а также жилые помещения в специализированных домах. Аварийными являются дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным санитарно-гигиеническим требованиям, противопожарным нормам. При приватизации жилого помещения каждый из совершеннолетних членов семьи по своему усмотрению может либо стать участником общей собственности на жилое помещение, либо отказаться от такого участия, выразив свое согласие на его приватизацию остальными или одним из них. Несовершеннолетние же члены семьи, как проживающие в квартире на момент приватизации и имеющие право пользования ее жилплощадью, так и не проживающие в ней, но не утратившие прав на жилую площадь, в соответствии со ст.7 Закона о приватизации жилья при приватизации квартиры теперь уже подлежат обязательному включению в число ее сособственников. Согласно п.3 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (утверждено решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству 4 от 18 ноября 1993 г.) отказ от включения несовершеннолетних в число сособственников приватизируемой квартиры может быть осуществлен их родителями и усыновителями, а также опекунами и попечителями только при наличии на это разрешения органов опеки и попечительства. Данное требование вытекает из п.2 ст.37 ГК РФ, согласно которому опекун несовершеннолетнего не вправе самостоятельно совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав. Что касается отказа от участия в общей собственности на приватизируемое жилое помещение совершеннолетних членов семьи, то мотивы их отказа могут быть разными (намерение бесплатно приобрести в собственность в порядке приватизации другое впоследствии полученное жилое помещение, уступка своего права на участие в общей собственности взамен приобретения им другого отдельного жилья или иная договоренность об условиях такого отказа и т.д.). Но и эти члены семьи в случаях, когда при отказе от участия в общей собственности они были введены в заблуждение или не способны были понимать значения своих действий, а также когда собственником (собственниками) приватизированного жилья впоследствии была нарушена договоренность об условиях их отказа, вправе оспорить сделку приватизации жилого помещения в судебном порядке (см. п.13 постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").