Договор купли-продажи
жилого помещения
Введение Удовлетворение
потребности в жилье на протяжении
всей истории человечества остается
для большинства людей одной
из самых острых и трудно разрешимых
проблем. Так, в царской России жилищный
фонд составлял всего 180 млн. кв.м. общей
площади, причем 80% - в домах деревянных
и к тому же не имеющих элементарных
удобств . В советский период истории России
данная проблема решалась путем формирования
консолидированного государственного
и муниципального жилищного фонда, а также
жилищного фонда государственных предприятий
и учреждений, за которыми сочли необходимым
сохранить ранее принадлежащие им жилые
помещения (ведомственный фонд) и предоставления
гражданам, отвечающим установленным
законодательством критериям нуждаемости,
жилых помещений этих фондов на условиях
найма. С переходом к рыночной экономике
претерпели изменения и принципы жилищного
законодательства, которая теперь основывается
на: признании права частной собственности
на жилище в структуре жилищного фонда
на равных условиях с публичными формами
собственности; приватизации государственного
и муниципального жилья; перехода к рынку
жилья; демонополизации жилищного хозяйства;
утверждения инициативного удовлетворения
жилищных потребностей на рынке жилья
и, прежде всего, путем строительства или
приобретения собственного жилого помещения,
а также постепенного перехода на полную
оплату проживающими затрат на содержание
и ремонт жилья . В современных условиях
одним из приоритетных способов улучшения
жилищных условий, в частности, в городе
Архангельске остается приобретение жилья
на вторичном рынке. Это связано, прежде
всего, с удорожанием строительства нового
жилья, участившимися случаями недобросовестности
застройщиков и трудностями в получении
земельного участка. Так, в центре Архангельска
практически не осталось места для строительства,
а в так называемых «спальных районах»
отсутствует развитая инфраструктура,
что делает их менее привлекательными
для потенциальных дольщиков. В связи
с приведенными обстоятельствами спрос
на жилье на вторичном рынке, вопреки ожиданиям
специалистов, в 2005-2006 г.г. остается достаточно
высоким . К числу факторов, свидетельствующих
в пользу приобретения населением жилых
помещений на вторичном рынке, можно отнести
и то, что организации города, специализирующиеся
на выдаче ипотечных кредитов, предпочитают
работать именно с вторичным жильем. Таким
образом, конструкция договора купли-продажи
жилых помещений является достаточно
востребованной в современных условиях,
что приводит к необходимости разрешения
ряда дискуссионных вопросов, связанных
с реализацией положений Гражданского
кодекса РФ, устанавливающих требования
к условиям, форме, порядку заключения,
изменения и прекращения данного договора,
на практике. Об актуальности избранной
темы свидетельствует также изменения
действующего гражданского и жилищного
законодательства и, прежде всего, введение
в действие нового Жилищного кодекса Российской
Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ , содержащего
принципиально новые подходы к решению
вопросов, связанных с отчуждением жилых
помещений, находящихся в собственности
граждан.
ГК РФ устанавливает
обязательную нотариальную форму для
договоров ренты (ст.584 ГК РФ) и ипотеки
недвижимого имущества (п.2 ст.339 ГК РФ).
Нотариальное удостоверение сделок
осуществляется путем совершения на
документе удостоверительной надписи
нотариусом или другими должностными
лицами, имеющими право совершать
такое нотариальное действие. Введение
государственной регистрации прав
на недвижимое имущество делает излишним
нотариальное удостоверение таких
сделок. И если ранее государственная
регистрация являлась как бы придатком
к форме сделки (в ГК РСФСР правила
о регистрации жилого помещения
содержались в статьях, именовавшихся
«Форма договора купли-продажи жилого
дома»), то с «возвращением» полноценного
оборота жилых помещений она
получила самостоятельное значение
способа фиксации сделки, влекущего
признание ее государством. Таким
образом, нотариальное удостоверение
сделок с недвижимостью не стало
общим правилом гражданского законодательства,
да в этом и нет необходимости
при условии соблюдения сторонами
сделки правил государственной регистрации.
2. Существенные условия договора 2.1.
Предмет договора купли-продажи
жилого помещения В литературе традиционно
предметом договора признается вещь
или иной объект гражданских прав
. Такой подход соответствует законодательным
положениям ст.554, п.2 ст.572, п.5 ст.576 ГК РФ.
В.В. Витрянский же считает, что предметом
договора продажи недвижимости является
два рода объектов: продаваемое недвижимое
имущество и действия сторон соответственно
по передаче, принятию и оплате продаваемого
недвижимого имущества . С таким суждением
вряд ли можно согласиться. При предложенном
подходе происходит смешение договора-сделки
и договора-обязательства, тогда как эти
явления различны. Как юридический факт
договор порождает соответствующее правоотношение,
и волеизъявление сторон направлено лишь
на определенные условия товарно-денежного
обмена. Одним из таких условий является
предмет договора – объект гражданских
прав. В силу того, что норма (например,
п.1 ст.8, п.2 ст.307 ГК РФ) придает соглашению
значение юридического факта, являющегося
основанием правоотношения, возникает
договорное обязательство. Действия по
передаче имущества, уплате денег составляет
объект обязательства по купле-продаже
. Таким образом, продаваемое недвижимое
имущество является предметом договора
(сделки), по которому должно быть достигнуто
соглашение контрагентов (п.1 ст.432 ГК РФ).
Сама сделка служит основанием для возникновения
иного рода явления – обязательственного
правоотношения, объект которого составляет
определенные действия. Поскольку предмет
договора продажи составляет его объект,
то сфера действия договора продажи жилого
помещения может быть определена путем
анализа объектов гражданских прав, охватываемых
понятием жилое помещение. В настоящее
время гражданское законодательство выделяет
несколько видов жилых помещений. К ним,
согласно ст.16 ЖК РФ относятся: -квартира;
-жилой дом; -часть квартиры, жилого дома;
-комната. Сделки по отчуждению квартиры
на практике наиболее распространены.
Следует заметить, что в ст.289 ГК РФ идет
речь о квартире как объекте права собственности
(во время принятия ГК РФ конструктивные
особенности квартиры не имели правового
значения).
Если сособственником
жилого дома на земельном участке
было осуществлено строительство гаража,
то остальные сособственники не приобретают
на него вещные права, а право собственности
на такое строение, входящее в состав
домовладения, приобретает лицо, его
построившее (п.1 ст.218 ГК РФ). Если при
технической инвентаризации домовладения
будет выявлена самовольная постройка,
то лицо, её осуществившее, может приобрести
на неё право собственности только
по решению суда (п.3 ст.222 ГК РФ). До приобретения
права собственности на самовольную
постройку, лицо, ее осуществившее, не
вправе ей распоряжаться, в том числе
отчуждать (п.2 ст.222 ГК РФ). Однако гражданским
законодательством любое находящееся
на земельном участке здание, являющееся
недвижимым объектом и входящее в
состав домовладения, рассматривается
как отдельный объект гражданских
прав. То есть, если одним зданием (самовольная
постройка) распоряжаться нельзя в
силу прямого запрета, то это обстоятельство
не является препятствием для распоряжения
другим зданием (жилым домом, его
частью), если они расположены на
обособленном земельном участке
и входят в состав домовладения.
Гражданское законодательство позволяет
собственнику домовладения распоряжаться
любым, входящим в его состав недвижимым
объектом. Это означает, что предмет
договора купли-продажи может состоять
из любого объекта входящего в
состав домовладения. Однако если предметом
договора продажи жилого помещения
является жилой дом (часть жилого
дома), а сведений о передаче обслуживающих
такой дом строений и сооружений
в предмете договора не содержится,
то данный комплекс имущества рассматривается
гражданским законодательством
и судебной практикой как совокупность
главной вещи и принадлежности. Если
договором не предусмотрено иное,
то принадлежности (обслуживающие сооружения
и строения) следуют судьбе главной
вещи (ст.135 ГК РФ). Приобретение и государственная
регистрация права на жилой дом
влечет приобретение прав и на хозяйственные
постройки по тому же основанию (правоустанавливающему
документу) . Однако, если в состав домовладения
входит самовольная постройка и право
собственности на неё не зарегистрировано,
то при отчуждении жилого дома у покупателя
не могут возникнуть права на такую постройку.
Для приобретения новым собственником
жилого дома права собственности на такое
сооружение возможно только в судебном
порядке с соблюдением установленных
требований (абз.2 п.3 ст.222 ГК РФ). Возможен
и другой способ приобретения новым собственником
жилого дома прав собственности на самовольную
постройку. Пункт 3 ст. 222 ГК РФ позволяет
в судебном порядке признать право собственности
на такое сооружение за лицом, осуществившим
постройку (то есть за бывшим собственником
дома) на не принадлежащем ему земельном
участке, при условии, если ему будет в
установленном порядке предоставлен этот
участок. То есть новый собственник жилого
дома может в дальнейшем приобрести данную
постройку по отдельному договору. С принятием
Закона о приватизации жилищного фонда,
по которому осуществлялась безвозмездная
передача жилых помещений в собственность
граждан, связан положительный этап в
развитии рынка жилой недвижимости.
Гражданско-правовой
статус малолетних и несовершеннолетних
Отмечаются декларативность
ювенального законодательства, низкая
степень эффективности правовой
защиты детей. В силу указанных обстоятельств,
а также ряда теоретических пробелов
в вопросах правового положения
лица, не достигшего совершеннолетия,
тема данного исследования представляется
заслуживающей отдельного рассмотрения.
Исследование правового статуса
несовершеннолетнего как самостоятельного
участника правоотношений в Российской
Федерации имеет непродолжительную
историю, отсчет которой ведется
с ратификации Конвенции о
правах ребенка. Теория специального правового
статуса несовершеннолетнего вполне
естественно основывается на общетеоретическом
и отраслевых учениях о правовом положении
человека, а также отраслевых правовых
исследованиях проблем в сфере детства.
Так, возрастные особенности ребенка,
специфика его положения в обществе, характеристика
отраслевых статусов несовершеннолетнего
освещены в работах Ю.Ф. Беспалова, В. Гавердовской,
И. Рязанова, О.Х. Галимова, Н.И. Гуковской,
О.В. Демидовой, А.А. Закатова, К.Е. Игошева,
О.Ю. Ильиной, Р.П. Мананковой, А.М. Нечаевой,
Л.Ф. Обуховой, Н.В. Перепелкиной, Ю.Е. Пудовочкина,
Ю.А. Черемухиной и др. Общетеоретическому
анализу правового статуса детей в целом
или отдельных его аспектов в последнее
десятилетие были посвящены монографические
и диссертационные работы В.И. Абрамова,
О.В. Бутько, Л.Ю. Голышевой, В.В. Кулапова,
Е.А. Лактюнкиной, Т.В. Лобановой, Е.В. Марковичевой.
Н.Е. Борисовой и Е.Н. Микитовой. Объектом
исследования являются общественные отношения,
возникающие в процессе формирования,
реализации, охраны и оптимизации правового
статуса несовершеннолетнего в Российской
Федерации, а также нормы российских правовых
актов, регулирующих эти отношения. Предмет
исследования составляют проблемы изучения
понятия, особенностей, структуры, содержания
и возможных направлений улучшения правового
положения малолетних и несовершеннолетних
в Российской Федерации. Цель исследования
- выявление сущностных черт правового
положения малолетних и несовершеннолетних
в гражданских правоотношениях на современном
этапе, а также разработка предложений
по оптимизации правоприменительной деятельности
в новых условиях регулирования общественных
отношений с участием малолетних и несовершеннолетних.
В этой связи предпринята попытка решить
следующие основные задачи: - изучить действующие
нормативно-правовые акты, посвященные
гражданско-правовому положению малолетних
и несовершеннолетних, - охарактеризовать
гражданскую правоспособность и дееспособность
малолетних и несовершеннолетних, - определить
сущность гражданско-правовой ответственности
малолетних и несовершеннолетних, - выработать
предложения по повышению эффектиности
правовой защиты детей. Методологическую
основу исследования составили общенаучный
диалектический метод познания и вытекающие
из него частнонаучные методы. При соблюдении
в целом системного подхода применялись
формально-юридический и системно-структурный
методы, что позволило наиболее полно
рассмотреть различные аспекты правового
статуса малолетних и несовершеннолетних
в соответствии с целями и задачами исследования.
Самостоятельно они
вправе: 1) распоряжаться своим заработком,
стипендией и иными доходами (например,
доходами от предпринимательской деятельности,
дивидендами по ценным бумагам, гонорарами
за использование произведений науки,
литературы или искусства и т.п.);
2) осуществлять права автора результата
интеллектуальной деятельности (заключать
авторские договоры, требовать выдачи
патента на изобретение и т.п.);
3) в соответствии с законом вносить
вклады в кредитные учреждения и
распоряжаться ими; 4) заключать все
сделки, которые вправе самостоятельно
совершать малолетние. По достижении
16 лет несовершеннолетний может
являться членом кооператива. Несовершеннолетние
в возрасте от 14 до 18 лет считаются
деликтоспособными, т.е. сами отвечают
за имущественный вред, причиненный их
действиями. Однако если у несовершеннолетнего
нет имущества или заработка, достаточного
для возмещения вреда, вред в соответствующей
части должен быть возмещен его родителями
(усыновителями, попечителем), если они
не докажут, что вред возник не по их вине
(ст. 1073 ГК РФ). Если несовершеннолетний
в возрасте от 14 до 18 лет совершил сделку,
выходящую за пределы его дееспособности,
без письменного согласия его законных
представителей или их последующего одобрения,
то такая сделка может быть признана судом
недействительной по иску родителей, усыновителей
или попечителя несовершеннолетнего (ст.
175 ГК РФ). Однако если такая сделка полностью
отвечает интересам несовершеннолетнего,
она может быть признана действительной
при последующем одобрении ее законными
представителями. Рассмотрим подробнее
вопрос ограничения дееспособности малолетних
и несовершеннолетних. Несовершеннолетний
в возрасте от 14 до 18 лет может быть ограничен
или лишен частичной дееспособности. Согласно
п. 4 ст. 26 ГК РФ при наличии достаточных
оснований суд по ходатайству родителей,
усыновителей или попечителей либо органа
опеки и попечительства может ограничить
или лишить несовершеннолетнего права
самостоятельно распоряжаться своим заработком,
стипендией или иными доходами. Достаточными
основаниями следует признать расходование
денег на цели, противоречащие закону
и нормам морали (покупка спиртных напитков,
наркотиков, азартные игры и т.п.), либо
неразумное их расходование, без учета
потребностей в питании, одежде и т.п. Рассмотрение
судом дел об ограничении дееспособности
несовершеннолетнего осуществляется
в соответствии со ст. 258-262 ГПК РФ. Срок
ограничения дееспособности несовершеннолетнего
устанавливается судом, в противном случае
ограничение действует до достижения
несовершеннолетним 18 лет либо до отмены
ограничения судом по ходатайству тех
лиц, которые обращались с заявлением
об ограничении. Что касается граждан,
являющихся недееспособными, то по возрасту
ими признаются граждане, не достигшие
6 лет. Они не вправе совершать никаких
сделок, в том числе и мелких бытовых; полную
ответственность за них несут их законные
представители. 1.2 Опека и попечительство
над несовершеннолетними Поскольку несовершеннолетние
не обладают полной дееспособностью, для
защиты их прав и интересов используется
институт опеки и попечительства.