Договор аренды жилого помещения

Информация о любом зарегистрированном договоре аренды передается регистрирующим органом в налоговые органы.

В случае, когда юридическое лицо выступает в качестве арендатора, владение и пользование жилым  домом (помещением) может быть осуществлено лишь с целью проживания граждан.

Причем сделки, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также  иным, не связанным с проживанием  граждан, использованием организациями  жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в  действие части первой ГК, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным  статьей 168 ГК.

Порядок и условия аренды жилых  помещений, находящихся в государственной  и муниципальной собственности, устанавливаются законодательством  РФ и ее субъектов.

Установление порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью находится в исключительном ведении  представительных органов местного самоуправления. Муниципальные органы могут утверждать Положения об условиях аренды жилых помещений (в том  числе с правом выкупа) муниципальной  собственности. Данное Положение определяет условия предоставления юридическим  лицам в аренду (в том числе  с правом выкупа) жилых помещений, находящихся в муниципальной  собственности.

Платежи по договору аренды

Итак, как уже было сказано, согласно статье 606 ГК по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, в договоре аренды должны быть указаны:

объект (квартира, комната, дом);

срок, на который заключается договор;

стоимость договора (цена аренды объекта  за единицу времени);

порядок оплаты аренды;

порядок оплаты коммунальных платежей.

В договор могут быть включены какие-либо дополнительные условия, касающиеся текущего ремонта, права на совершение каких-либо улучшений в арендуемом имуществе  лиц, проживающих совместно с  арендатором, порядка расторжения  договора.

Арендная плата устанавливается  в сумме, выраженной в рублях или  в эквиваленте иностранной валюты или условных денежных единицах. Сумма  арендной платы, эквивалентная иностранной  валюте или условной денежной единице, вносится в рублях и определяется по официальному курсу ЦБР соответствующей  валюты на день оплаты.

Арендная плата, плата за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы  вносятся арендатором независимо от факта пользования жилым помещением. Плата за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы перечисляется в установленном  законодательством порядке.

Далее рассмотрим арендованные жилые  помещения как место осуществления  деятельности организацией.

Большая часть организаций ведет  свою деятельность в арендованных помещениях. Поэтому важно знать, какой объект недвижимости может служить объектом договора аренды, а какой – ограничен  в участии.

Итак, рассмотрим видовую принадлежность и правовой режим недвижимого  имущества с позиций арендных правоотношений юридических лиц.

Объекты аренды

Разновидность объекта аренды влияет на правовые и налоговые последствия. Открытый перечень объектов, которые  могут быть переданы по договору аренды, приведен в статье 607 Гражданского кодекса.

Как уже было сказано, в аренду могут  быть переданы земельные участки  и другие обособленные природные  объекты, предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных  свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены  виды имущества, сдача которого в  аренду не допускается или ограничивается. Ограничения могут устанавливаться  и в отношении объектов, свободных  в обороте, например в зависимости  от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены  в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Условия арендных правоотношений с  участием таких объектов имеют свои особенности, поскольку действуют  в условиях формирования специфических  правил, которые здесь не рассматриваются  ввиду большого объема материала. Остальные  объекты можно сдавать в аренду свободно.

Главный признак, которым должен обладать объект аренды, – это непотребляемость передаваемой вещи, то есть объект, передаваемый в аренду, не должен терять свои свойства в процессе его использования, поскольку  предметом сделки является полезность имущества.

Получить эти полезные свойства можно, не вовлекая объект в оборот путем отчуждения с переходом  права собственности. Передача имущества  в аренду влечет только временное  отчуждение собственником права  пользования этой вещью.

Полезность объекта аренды заключается  в самом объекте, с помощью  которого арендатор может извлечь  для себя пользу. По окончании срока  договора аренды арендодателю возвращается то же самое имущество, обладающее теми же полезными свойствами.

В качестве объекта договора аренды могут выступать земельные участки  и другие обособленные природные  объекты, например: участки леса или  водные объекты, здания, сооружения и  иные виды недвижимого имущества, предприятия  и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Жилые помещения

В соответствии с п. 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в редакции от 23.07.2008г.) "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" помещение (жилое  и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Президиум ВАС РФ подчеркнул, что  нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или  сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано.

Помещение представляет собой составную  часть здания и (или) сооружения и  предназначено, как правило, для  длительного нахождения в нем  людей. Правовой режим помещений  регулируется нормами об объектах недвижимого  имущества, сделки и права на которые  подлежат государственной регистрации  в соответствии с нормами законодательства.

Помещения подразделяются на два вида, отличающиеся друг от друга по целевому признаку их предназначения, – жилые  и нежилые. Жилое помещение предназначено  для проживания в нем людей, нежилое  может использоваться в иных целях. Нежилое помещение может использоваться в производственных, торговых, административных и других целях.

По видам целевого использования  можно классифицировать объекты  недвижимого имущества на:

административные;

торговые;

производственные;

жилые.

Жилые помещения встречаются довольно часто на рынке арендных правоотношений. При этом существует правовая специфика  взаимоотношений сторон по поводу передачи на время помещения, предназначенного для проживания.

Договоры о передаче жилых помещений  во временное владение и пользование  для проживания в них называются договорами найма (глава 35 "Наем жилого помещений" ГК).

Юридические лица (организации) арендуют жилые помещения по их назначению – для размещения в них своих  работников, командированных лиц, прибывающих  в место нахождения организации  из удаленных подразделений, филиалов организации, а также партнеров. Кроме того, организации вправе использовать жилые помещения в предпринимательской  деятельности, например инвестируя средства в жилые помещения для последующей  сдачи квартир в аренду.

Однако жилые помещения, вовлеченные  в оборот арендных правоотношений, имеют ограничения – такие  помещения можно использовать только по целевому назначению – для проживания граждан (статьи 288 и 671 ГК и статья 17 Жилищного кодекса (ЖК)). В жилых  зданиях не допускается размещать  промышленные производства, размещение в жилом здании административных и торговых помещений допускается  только после перевода такого помещения  в нежилое. Перевод помещений  из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Согласно п. 2 статьи 17 ЖК допускается  использование жилого помещения  для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской  деятельности проживающими в нем  на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также  требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Можно ли использовать квартиру директора  для размещения офиса? В соответствии с п. 3 статьи 288 ГК размещение собственником  в принадлежащем ему жилом  помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения  в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Порядок смены целевого назначения помещений урегулирован главой 3 ЖК. Размещение офиса в жилом помещении, т.е использование жилья в иных целях, чем проживание, означает фактический  перевод помещения из жилого фонда  в нежилой без соблюдения установленных  правил, что противоречит жилищному  законодательству, а следовательно, является противоправным и незаконным. Таким образом, размещение в жилых  помещениях офисов запрещено.

Большая часть организаций ведет  свою деятельность в арендованных помещениях.

Далее рассмотрим следующие вопросы:

Можно ли зарегистрировать организацию  по месту жительства одного из учредителей, например, директора?

Почему организации предпочитают арендовать офис в жилом помещении, в чем их преимущество по сравнению  с нежилым?

Особенности регистрации организации  по месту жительства учредителя

Совершенно правомерная ситуация, при которой единственный учредитель создает организацию, основным видом  деятельности которой будет оказание услуг или иная другая предпринимательская  деятельность, позволяющая действовать  без аренды офисного помещения. Учредитель самостоятельно выполняет функции  исполнительного органа.

Согласно статьям 8 и 12 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ (в редакции от 23.07.2008г.) "О государственной  регистрации юридических лиц  и индивидуальных предпринимателей" государственная регистрация юридических  лиц при их создании осуществляется регистрирующими органами по месту  нахождения постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа – по месту  нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности. Адрес места нахождения указывается  в заявлении на регистрацию.

Для регистрации юридического лица необходимо представить в налоговый  орган установленный пакет документов. Перечень документов, представляемых при государственной регистрации  создаваемого юридического лица, является исчерпывающим и включает:

подписанное заявителем заявление  о государственной регистрации  по форме, утвержденной Правительством РФ;

решение о создании юридического лица в виде протокола, договора или иного  документа в соответствии с законодательством;

учредительные документы юридического лица;

документ об уплате госпошлины.

Государственная регистрация осуществляется в срок не более чем 5 рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган.

Налоговый орган вправе отказать в  регистрации юридического лица только по основаниям, изложенным в статье 23 Закона 129-ФЗ.

Отказ в государственной регистрации  допускается в случае:

непредставления необходимых для  государственной регистрации документов;

представления документов в ненадлежащий регистрирующий орган;

если юридическое лицо находится  в процессе ликвидации;

если не утратила силу государственная  регистрация индивидуального предпринимателя  в таком качестве, либо не истек  год со дня принятия судом решения  о признании его несостоятельным (банкротом) в связи с невозможностью удовлетворить требования кредиторов, связанные с ранее осуществляемой им предпринимательской деятельностью.

Нормы иных законодательных актов  также не содержат запрета на регистрацию  организации по месту жительства учредителя, если он выполняет роль директора.

Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной  регистрации (п. 2 статья 54 Гражданского кодекса).

Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного  органа, а в случае отсутствия такого органа – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.

Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения указанного учредителями в заявлении  о государственной регистрации  постоянно действующего исполнительного  органа, а в случае отсутствия этого  органа – по месту нахождения иного  органа или лица, имеющих право  действовать от имени юридического лица без доверенности (п. 2 статьи 8 Закона 129-ФЗ). Например, относительно обществ  с ограниченной ответственностью в  статьи 40 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ (в редакции от 29.04.2008г.) "Об обществах с ограниченной ответственностью" предусмотрено, что единоличным  исполнительным органом общества является директор.