Договор аренды жилого помещения

Таким образом, в качестве места  регистрации организации может  быть указано место постоянного  жительства лица, исполняющего функции  единоличного исполнительного органа. В этом случае в регистрации организации  не может быть отказано, а в случае отказа решение налогового органа можно  оспорить в суде.

Особенности аренды офиса в жилом  помещении

Организации практикуют аренду жилых  помещений для размещения офиса, что в первую очередь связано  с ее ценовой привлекательностью. Размер арендной платы за жилые помещения  несравнимо меньше цены за аналогичные  нежилые площади.

Однако на этом привлекательность  такого объекта аренды заканчивается.

Основные проблемы возникают при  исчислении налоговой базы по налогу на прибыль. Согласно Письму Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 09.07.2007 № 03-04-05-01/217 нельзя учесть в качестве расходов суммы, израсходованные на переоборудование квартиры в нотариальную контору, до ее перевода в нежилой фонд. В  Письме УФНС России от 19.05.2006 № 28-11/43420 "О  порядке учета затрат по аренде в  жилом доме квартиры, предназначенной  для офиса" говорится, что жилое  помещение до момента его перевода в нежилой фонд не может использоваться для размещения в нем офиса  организации, и, следовательно, расходы  по содержанию и аренде данного помещения не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Согласно п. 10 п. 1 статьи 264 Налогового кодекса к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество. В случае если имущество, полученное по договору лизинга, учитывается у лизингополучателя, арендные (лизинговые) платежи признаются расходом за вычетом сумм амортизации.

Расходы, учитываемые при определении  налоговой базы по налогу на прибыль  организаций, должны соответствовать  критериям, указанным в п. 1 статьи 252 НК, в том числе быть экономически обоснованными, оправданными, подтвержденными  документами, оформленными в соответствии с требованиями законодательства, и  при условии, что они произведены  для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Таким образом, расходы на аренду помещения, которое в соответствии с гражданским  законодательством РФ не может использоваться в качестве офиса организации, не соответствуют положениям статье 252 НК и не учитываются при обложении  налогом на прибыль организаций.

Организация вправе учитывать в  целях налогообложения расходы  на аренду помещения, используемого  в качестве офиса, только в случае перевода данного помещения из жилого в нежилой фонд в порядке, предусмотренном  главой 3 ЖК.

2. Права, обязанности  и ответственность сторон по  договору аренды жилого помещения

Итак, как уже было сказано собственники жилых помещений имеют право  предоставлять юридическим лицам  квартиры или дома любой площади  на условиях аренды.

В договоре определяются права и  обязанности сторон. Согласно договору арендодатель обязуется предоставить арендатору жилое помещение за плату  во временное пользование.

Арендатор обязуется использовать жилые помещения по прямому назначению, то есть только для проживания граждан, бережно относиться к жилищному  фонду и придомовой территории, выполнять  предусмотренные законодательством  санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные и эксплуатационные требования.

Арендатор не вправе без согласия арендодателя производить переустройство и перепланировку жилого и подсобных  помещений, перестановку либо установку  дополнительного санитарно-технического оборудования.

Арендуемые жилые помещения  должны использоваться только по их назначению. Арендатор – юридическое лицо может предоставить эти помещения  своим работникам на условиях безвозмездного пользования или субаренды.

Субаренда жилого помещения

Юридическое лицо, выступающее в  качестве арендатора жилого помещения, обязано сдать гражданам жилое  помещение для проживания по договору субаренды. При этом при сдаче  жилого помещения в субаренду  арендатор обязан согласовать договор  с арендодателем. Ответственным  по договору перед арендодателем  остается арендатор.

Арендатор несет ответственность  перед арендодателем за субарендаторов, которые нарушают условия договора аренды жилого помещения. Спор может  возникнуть, например, в случае самовольного переоборудования жилого помещения  субарендатором.

Если юридическое лицо, выступающее  по договору арендатором, ликвидируется, то субарендатор имеет право на заключение с собственником жилой площади  договора найма на жилое помещение, находившееся в его пользовании  в соответствии с договором субаренды, при добросовестном исполнении своих  обязательств по договору субаренды  в пределах оставшегося срока  субаренды.

Аренда помещений, находящихся  в государственной собственности

Договор аренды жилых помещений, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, может заключаться  на конкурсной основе (на основании  протокола о результатах конкурса) либо по распоряжению местной администрации. Срок договора может быть различным, но, как правило, не более 5 лет.

Проект договора подготавливается комитетом по управлению имуществом. Передача жилого помещения по договору от имени арендодателя осуществляется комитетом по управлению имуществом по акту приема-передачи жилого помещения. Акт приема-передачи, как правило, утверждается главой района или уполномоченным им органом местного самоуправления (должностным лицом). Указанный акт  является неотъемлемой частью договора. В случаях, предусмотренных действующим  законодательством, договор подлежит государственной регистрации и  считается заключенным с момента  такой регистрации в регистрационной  палате.

Договор аренды с правом выкупа

Заключение договора аренды с правом выкупа не влечет передачу права собственности  на жилое помещение до внесения всей суммы выкупа и регистрации перехода права собственности на него в  установленном законом порядке. Выкупная стоимость жилого помещения  определяется по результатам независимой  оценки или по результатам конкурса.

Арендатор обязан вносить платежи  в счет выкупа, а также арендную плату. Как правило, выкупные платежи  вносятся ежеквартально, арендная плата  – ежемесячно, порядок и сроки  внесения платежей определяются договором.

Отметим, что срок выкупа жилого помещения  не может превышать срока окончания  действия договора аренды. Срок внесения первого платежа в счет выкупа начинает исчисляться по окончании 1-го календарного года с момента  заключения договора аренды с правом выкупа.

Однако выкупная стоимость жилого помещения может быть оплачена и  до наступления срока внесения первого  платежа в счет выкупа, и до окончания  срока действия договора аренды с  правом выкупа. Если арендатор досрочно вносит всю выкупную стоимость жилого помещения и при этом у него отсутствуют какие-либо обязательства  перед арендодателем, возможно оформление права собственности на жилое  помещение до окончания срока  действия договора аренды с правом выкупа по соглашению сторон. Оформляется  дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора аренды с правом выкупа. Переход права  собственности на жилое помещение, предоставленное по договору аренды с правом выкупа, оформляется на основании акта передачи и подлежит государственной регистрации в  соответствии с действующим законодательством.

Государственная регистрация договора аренды

Согласно п. 2 статьи 609 ГК договор  аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" государственная  регистрация аренды недвижимого  имущества проводится посредством  государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Согласно ГК регистрация договоров  аренды требуется только в том  случае, если объектом по договору выступают  здания или сооружения, причем если договора аренды заключаются на срок не менее года.

В том случае, если в аренду сдаются  здания, сооружения, помещения в  них или части помещений, к  договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную  регистрацию прав, прилагаются поэтажные  планы здания, сооружения, на которых  обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера  арендуемой площади.

Договор аренды помещения или части  помещения регистрируется как обременение  прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Значит, законодательно установлено  изъятие из общего правила о необходимости  регистрации всех договоров аренды недвижимости, в том числе аренды жилых помещений.

Согласно статье 17 утратившего  силу Закона РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" основанием возникновения  права на жилое помещение социального  использования является сдача жилых  помещений в аренду.

Жилые помещения могли сдаваться  как гражданам, так и юридическим  лицам. Указанный Закон отождествлял понятия "аренда" и "коммерческий наем".

Как уже было сказано в предыдущем параграфе Гражданский кодекс РФ данные понятия различает. Жилищный кодекс не делает никаких нововведений по данному вопросу, только немного  говорит о праве собственника жилищного помещения сдавать  его в аренду.

3. Порядок заключения, изменения и расторжения договора  аренды жилого помещения

Как и в случае с другими договорами, предметом которых является недвижимость, к аренде недвижимости применяются  повышенные требования, связанные с  формализацией договора. Договор  аренды здания (сооружения) заключается  в письменной форме путем составления  единого документа, подписанного сторонами, причем несоблюдение указанной формы  влечет недействительность договора.

На сегодня это единственное требование относительно формы договора, однако в литературе высказываются  суждения относительно необходимости  введения обязательного нотариального  удостоверения договоров аренды недвижимости.

При этом предлагается заменить регистрацию  обязательным нотариальным удостоверением которое не только проще, но и связано  с "консультационными функциями  которые осуществляет нотариус". Однако такая замена представляется невозможной поскольку только система  государственной регистрации обеспечивает ведение единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет чрезвычайно важное значение для имущественного оборота. Совмещение же регистрации и нотариального  удостоверения ляжет дополнительным бременем на участников имущественного оборота. Наконец утверждение о  том, что система государственной  регистрации не сопряжена с консультационными  функциями, и что это влечет за собой необходимость привлечения  адвокатов, никак не может служить  основанием для введения "поголовного" принудительного и обязательного  нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. В конце  концов, если участники имущественного оборота пожелают получить консультационную помощь именно от нотариуса (а не от адвоката), они вправе предусмотреть  для своей сделки обязательную нотариальную форму (п. 2 ст. 163 ГК).

Говоря о расторжении договора аренды жилого помещения приведем следующий  пример судебной практики:

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения  в арбитражный суд.

"На рассмотрение арбитражного  суда передано заявление с  просьбой о расторжении договора  в связи с существенными нарушениями  договора – систематическими  неплатежами арендной платы, невыполнением  обязательств по ремонту арендованного  помещения, заключением договоров  субаренды без разрешения арендодателя.

В ходе разбирательства дела в заседании  суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал по следующим  основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор  может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных  Гражданским кодексом Российской Федерации  или другими законами.

Как следует из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, перечисленные  нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении  договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного  предупреждения о необходимости  исполнения им обязательств в разумный срок.

Учитывая, что допущенные арендатором  нарушения условий договора, явившиеся  причиной для обращения в арбитражный  суд, в необходимый для этого  срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска.

 

Заключение

Анализируя  рассмотренный в работе материал можно сделать ряд основных выводов:

1. Аренды жилых помещений определяются  соглашением сторон.

2. Договором аренды считается соглашение, по которому арендодатель предоставляет  арендатору и членам его семьи  жилое помещение без ограничения  размеров за договорную плату  во временное владение и пользование  либо пользование, а арендатор  обязуется использовать его в  соответствии с договором и  своевременно вносить арендную  плату, включая плату за коммунальные  услуги.

3. С введением в действие второй  части Гражданского кодекса, принятой  Государственной Думой 22.12.95 г., договор  аренды жилого помещения может  заключаться только между юридическими  лицами.