Право собственности на землю

С развитием права  государственной собственности  связывается  сложная

проблема  ее  разграничения  на  право  федеральной   и   право   субъектной

собственности.  Проблема  вызвана  недостаточно  ясно  выраженной   позицией государства относительно  того,  каким  образом  осуществить  разграничение. Споры между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями о разграничении государственной собственности на землю должны разрешаться заинтересованными сторонами с использованием согласительных процедур. В случае недостижения согласованного решения споры о разграничении государственной собственности на землю рассматриваются в суде.

Используются  два  юридически  несогласованных  подхода.  С  одной  стороны, предусматривается проведение жесткого  разграничения  права  государственной собственности физически, по объектам, и юридически. С другой,  разграничение права государственной  собственности  одновременно  предусматривается  путем разграничения  предметов  ведения  и  полномочий  по  управлению  земельными правоотношениями   между    государственными    и    субъектными    органами государственной  власти  без  физического  разграничения  самих   земель   и соответствующего  закрепления  самостоятельных  прав  собственности   РФ   и субъектов РФ.

Политическая   поддержка   первого   подхода   выражена   в   решении

Правительства  РФ  и  Центрального  банка  РФ  по  стабилизации   социально-экономического положения  в  стране,  которое  предусматривает  разграничить право собственности на  объекты  недвижимости,  включая  земельные  участки, между РФ, ее субъектами и органами местного самоуправления.

 Данный подход реализован при определении правового  режима  некоторых категорий земель. Так, Водный кодекс РФ  исходит  из  порядка  разграничения водных объектов и соответственно  земель  водного  фонда  на  федеральные  и субъектные по установленным  критериям.  На  основании  Лесного  кодекса  РФ лесной фонд объявлен федеральной собственностью при условии  передачи  части лесного фонда в собственность субъектов  РФ  в  соответствии  с  федеральным законом.

Одновременно, Водный и  Лесной  кодексы  независимо  от  фактического разграничения устанавливают  порядок  согласованного  совместного  вынесения решений по вопросам правового  режима  соответствующих  земель.  В  развитие Лесного кодекса не было принято ни  одного  решения  относительно  признания участков лесного фонда — субъектной собственностью. Водные объекты  частично разграничены, однако легитимность такого  разграничения  вызывает  сомнения, так как на основании ст. 67 Конституции внутренние  воды  и  территориальное море ни при каких условиях не могут быть субъектной собственностью, так  как не входят в территорию субъектов РФ.²

При этом независимо от того, какие действия будут предприняты в  этой

области, оба Закона предусматривают участие  государственных  органов  обоих уровней   в   управлении   собственностью.   Целесообразность    физического проведения разграничения в этом случае, равно как и юридического  оформления прав двух субъектов, ставится под сомнение.

Данное противоречивое положение порождает интересную ситуацию,  когда наряду с федеральной и субъектной собственностью на землю, de facto, но  вне закона существует еще один вид права государственной собственности  —  право некой «общей» (не разграниченной физически) государственной собственности.

Земли,   находящиеся   в   государственной    собственности,    можно

приватизировать  с  учетом  запретов  и  ограничений,  устанавливаемых   для

отдельных  категории  земель.  Государственные  земли   могут   передаваться физически юридическим лицам в пользование на праве  срочного  и  бессрочного пользования, пожизненного наследуемого  владения,  аренды.  Землепользователи несут обязанности по  рациональному  использованию  земель,  недопущению  их деградации. Землепользование является платным.

Предусмотрено, что управление федеральной и субъектной собственностью осуществляете соответственно органами  государственной  власти  РФ  (ст.  71 Конституции)  и  субъектов  РФ,  хотя   в   большинстве   случаев   принцип, раздельного управления не реализуется.

 

2. Право муниципальной собственности на землю.

 

Право муниципальной собственности на землю — это правомочия владения, пользования,  распоряжения,  принадлежащие  муниципальному  образованию.  На территории  РФ  примерно  14,5  тыс.  муниципальных образований.  От  имени муниципального  образования   полномочия   собственника   реализуют   органы местного самоуправления (ст. 125, 215 ГК). В этом  качестве  органы  местного самоуправления  имеют  право  передать  земельные  участки  во  временное  и постоянное владение и пользование физическим и юридическим лицам, сдавать  в аренду,   продавать,  отчуждать   земли,   находящиеся   в    муниципальной собственности, и совершать иные сделки.

Объектами  права  муниципальной  собственности   являются   земельные

участки, переданные РФ или  субъектами  РФ  в  муниципальную  собственность. Порядок  передачи  объектов  федеральной   собственности   в   муниципальную регулируется федеральными законами. Субъекты РФ определяют порядок  передачи объектов  собственности  субъектов  РФ  в  муниципальную   собственность   и осуществляют   их   передачу. Территория муниципального    образования    устанавливается    на    основе     законов соответствующих субъектов РФ с учетом мнения населения.

В отличие от государственной муниципальная собственность не  делится

на  виды.  Она  едина.  Управление  муниципальной  земельной  собственностью возложено на местные органы, в структуре  которых  создаются  подразделения, отвечающие  за  содержание  и  регулирующие  использование  земель,  занятых автомобильными дорогами, контроль за использованием земель,  благоустройство и озеленение территории и др.

Основное назначение муниципальных земель  —  обеспечение  проживания, работы и отдыха населения. Муниципальные земли преимущественно  относятся  к категории земель населенных пунктов, за  исключением  земель,  расположенных за чертой городских и сельских  поселений.  Основные  площади  муниципальной собственности  относятся  к  землям  общего   пользования   и   используются гражданами для прохода,  проезда,  размещения  необходимых  объектов  общего пользования. Другие категории земель могут закрепляться  за  индивидуальными землепользователями.

Допускается приватизация  муниципальных  земель.  Порядок  и  условия

приватизации определяются  местными  органами  самоуправления.  Средства  от продажи муниципальной собственности поступают  в  полном  объеме  в  местный бюджет. Не допускается приватизация земель общего пользования  в  населенных пунктах.

 

3. Право частной собственности на землю.

 

Право  частной  собственности  означает   принадлежность   правомочий владения,   пользования,   распоряжения   земельными   участками   отдельным конкретным физическим или юридическим лицам,  которые  выступают  субъектами права частной собственности на землю.

Соответственно по субъектам  право частной  собственности  делится  на

два  вида:  право  частной  собственности   физических   и   право   частной

собственности  юридических  лиц.   Российское   земельное законодательство

максимально расширяет круг физических и юридических лиц  —  субъектов  права частной  собственности  и  включает  в  их  число  граждан  РФ,  иностранных граждан, лиц  без  гражданства,  отечественные,  иностранные,  международные организации, совместные предприятия, общественные организации и др.  Вместе с тем право частной собственности иностранных физических и  юридических  лиц существенно ограничено. Иностранные граждане не  могут  быть  собственниками земель,  предоставляемых   для   ведения   садоводства   и   огородничества, фермерского хозяйства, не могут быть собственниками земельных долей.

Объектами права частной  собственности  выступают  земельные  участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом  смысле  правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, право  частной  собственности на которые фактически не ограничивается. В отличие от этого,  право  частной собственности не может быть  установлено  на  земли  лесного  фонда,  земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в населенных  пунктах  и некоторые другие.

В частной собственности в настоящее  время  находится  незначительная

площадь — всего 7,6% всех земель. При этом на долю граждан  приходится  около 82% этих площадей.³

Земельные участки, находящиеся в  частной  собственности, могут использоваться только для установленных  целей,  указание  на  которые

содержится  в  правоустанавливающих   документах   —   свидетельствах   о регистрации права частной собственности. Они  могут  включать  использование земель  для  ведения  фермерского  хозяйства,  садоводства,  огородничества, индивидуального жилищного строительства,  предпринимательской  деятельности. Земельные участки могут  передаваться  их  собственниками  другим  лицам  во временное пользование,  аренду  либо  отчуждаться  путем  совершения  сделок купли-продажи, наследования, дарения, мены, передачи  в  качестве  взноса  в уставные фонды,  могут  быть  предметом  залога.  Собственники  могут  также добровольно отказаться от своего земельного участка  либо  могут  объединить его  с  земельными  участками  других  собственников  для   создания   общей собственности.

Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть  ограничены государством.

Земельные участки,  находящиеся  в  частной  собственности,  могут быть изъяты для  государственных,  общественных  или  муниципальных  нужд  в установленном  порядке  и  при   условии   компенсации   их   стоимости.   В определенных случаях правонарушений в качестве  меры  наказания   с судебным решением без компенсации.

На лиц, имеющих земельные  участки  на  праве  частной  собственности,

возлагается ряд обязанностей.  Они  должны  своевременно  платить  земельный налог,  представлять  в  государственные  органы  сведения  о  состоянии   и использовании земель,  эффективно  использовать  землю в соответствии   с целевым назначением и др. (ст. 42 ЗК).

Право   общей   собственности   на   земельные    участки    означает

принадлежность правомочий  владения,  пользования,  распоряжения  конкретным земельным участком двум и  более  индивидуально  определенным  физическим  и юридическим лицам, которые выступают сособственниками.

Общая собственность  существует  в  виде  долевой  или  совместной.  В

первом  случае  каждому  сособственнику   определяется   и   фиксируется   в

соответствии с персональным  регистрационным  документом (свидетельством  о регистрации права собственности) его доля. Во втором случае доля каждого  не определяется (ст. 244 ГК).

Объектами права  общей  собственности  выступают  земельные  участки, образуемые либо путем добровольного объединения гражданами или  юридическими лицами принадлежащих им на праве частной  собственности  земельных  участков (долей) как в порядке приватизации,  так и вне ее.  Хотя  в большинстве случаев возникновения общей собственности  действует  принцип  добровольного выбора, в некоторых случаях право общей собственности является  единственной альтернативой. К примеру, при  выделении  земельного  участка  садоводческим или  огородническим  объединениям  граждан  или  кондоминиумам  часть  общей площади  земель,  которая  предназначена  для  размещения   объектов   общей инфраструктуры, дорог и других объектов общего пользования, закрепляется  за членами садоводческого или  огороднического  товарищества  или  кондоминиума только на праве общей совместной собственности.

Право  общей  долевой  и  совместной   собственности   удостоверяется

свидетельством  о  регистрации  права  собственности  на  земельный участок (долю) в общей собственности,  выдаваемому каждому  собственнику  отдельно. Право  общей  совместной  собственности  удостоверяется   свидетельством   о регистрации права, оформляемым в соответствии с Законом  «О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Земли,  находящиеся  в  общей  долевой  и  совместной  собственности,

используются   для   различных   целей:   ведение    сельского    хозяйства,

предпринимательская  деятельность,  использование  земель   для  размещения объектов  жилой  и  нежилой  постройки.  Владение  и пользование земельным участком, находящимся в общей собственности граждан, осуществляется сообща.

Содержание правомочия распоряжения различно для  общей  совместной  и долевой  собственности.  При  долевой  собственности  собственник   обладает независимым правом распоряжения своей долей. Он может передавать  свою  долю в пользование  другим  пользователям,  продать,  заложить,  передать  ее  по наследству и совершать другие  сделки,  связанные  с  отчуждением  земель  с учетом  установленных  законодательством  ограничений.  Во  многих   случаях ограничением  правомочия  распоряжения  является  требование   о   выделении земельной  доли  в  натуре   при   совершении   определенных   действий   по распоряжению земельным участком. Так, в  аренду  может быть  передана  лишь физически обособленная часть общей земельной  собственности.  Также  ипотека может быть установлена только на принадлежащую  гражданину  земельную  долю, выделенную в натуре (ст. 62 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).  При невозможности  выделения  земельной  доли  в  натуре  собственник  не  может заложить ее, передать  в  аренду,  а  имеет  право  только  на  компенсацию.