Право собственности на землю

Указанные требования применяются также к договору мены.

Покупатель  в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

 

4.1.4. Приобретение земельного участка  на торгах (конкурсах, аукционах).

 

 Предметом  торгов (конкурсов, аукционов) может  быть земельный участок с установленными границами. В качестве продавца земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает  собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

 Собственник  земельного участка определяет  форму проведения торгов (конкурсов,  аукционов), начальную цену предмета  торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

4.2. Прекращение права собственности на землю.

Право собственности  на землю прекращается: при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам; отказе собственника от права собственности на земельный участок; в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном законодательством (ст. 44 ЗК).

 

 

4.2.1. Отчуждение собственником своего  земельного участка другим лицам.

 

Отчуждение  собственником своего земельного участка  осуществляется путем заключения гражданско-правовых договоров. Собственник земельного участка может его продать, подарить, обменять и т.д. все подобные сделки подлежат государственной регистрации.

 

4.2.2. Отказ собственника от права  собственности на земельный участок.

 Отказ лица  от осуществления принадлежащего  ему права на земельный участок  (подача заявления об отказе) не  влечет за собой прекращение соответствующего права.

 При отказе  от права собственности на  земельный участок этот земельный  участок приобретает правовой  режим бесхозяйной недвижимой  вещи, порядок прекращения прав  на которую устанавливается гражданским  законодательством (п.2 ст. 53 ЗК).

 

4.2.3. Принудительное изъятие у собственника его земельного участка.

Возможность принудительного  изъятия у собственника имущества  и основания такого изъятия установлены гражданским законодательством; перечень оснований принудительного изъятия, условия и порядок изъятия применительно к земельному участку регулируется Земельным кодексом. 
Земельный кодекс устанавливает три основания принудительного изъятия земельных участков: изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 49, 55); конфискация земельного участка (ст. 50); реквизиция земельного участка (ст. 51).

Конфискацию как  меру уголовного наказания по решению  суда следует отличать от реквизиции как временной меры общего характера в случаях стихийных бедствий или возникновении иных обстоятельств чрезвычайного характера.

Изъятие, в том  числе путем выкупа, земельных  участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением  следующих объектов государственного  или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

объекты федеральных  энергетических систем и объекты  энергетических систем регионального значения;

объекты использования  атомной энергии;

объекты обороны  и безопасности;

объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики  и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной  границы Российской Федерации;

линейные объекты  федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;

3) иными обстоятельствами  в установленных федеральными  законами случаях, а применительно  к изъятию, в том числе путем  выкупа, земельных участков из  земель, находящихся в собственности  субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации (ч.1 ст.49 ЗК РФ).

Земельный участок  может быть безвозмездно изъят у  его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления (конфискация) (ст.50 ЗК РФ).

 В случаях  стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах,  носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть  временно изъят у его собственника  уполномоченными исполнительными  органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции (ч.1 ст.51 ЗК РФ).

 Принудительное  отчуждение земельного участка  для государственных или муниципальных  нужд может быть проведено  только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (ч.2 ст.55 ЗК РФ).

При определении  выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и  находящегося на нем недвижимого  имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

 По соглашению  с собственником ему может  быть предоставлен взамен участка,  изымаемого для государственных  или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

 

5. СДЕЛКИ С ЗЕМЛЕЙ

 

Важным  моментом  в  развитии  данного  института  стало юридическое признание земли, собственно как  и  других  природных  объектов,  недвижимым имуществом.  В  результате  земля  была  включена   в   категорию   объектов гражданских правоотношений.

Указ Президента РФ от 27 октября 1993  г.  №  1767  «О  регулировании

земельных отношений  и развитии  аграрной  реформы  в  России»  подтверждает такую  трансформацию,  установив,  что  отныне  все  сделки   с   земельными участками регулируются гражданским законодательством.  Одновременно  все  же было признано, что юридически  земля  не  теряет  своей  связи  с  природой, оставаясь   одновременно   объектом   земельных   и   других  экологических правоотношений.   Предусмотрено,   что  регулирование   сделок   с   землей гражданским законодательством осуществляется с учетом  земельного,  лесного, природоохранительного, иного специального законодательства.

Таким  образом,  земля  приобрела  сложный  правовой   статус,   став

недвижимым имуществом особого рода, в котором  сочетаются  черты  природного объекта и товарно-материальной ценности.  Это  означает,  что  земля  теперь является  объектом  не  только  земельных  отношений,  но   и   гражданских. Соответственно  теряются  определенность   и   грань   между   земельным   и гражданским отраслями права, которые теперь  претендуют  на  одну  и  ту  же сферу правового регулирования, создавая в правовом  регулировании  отношений собственности на землю немало неясных и даже конфликтных ситуаций.

Право  собственности  не  означает  обязанности  собственника  всегда

самому владеть, пользоваться и  распоряжаться  принадлежащим  ему  земельным участком. По своему желанию и в соответствии с требованиями закона он  имеет право передать часть своих правомочий другим лицам. При  передаче  отдельных правомочий собственник ограничивает свое право собственности, но  не  теряет его. Так, собственник может передать свой земельный участок другим  лицам  в пользование, ограничив тем самым свои правомочия владения и  пользования.  В определенных случаях возможна  передача  не  собственникам  некоторой  части правомочий  распоряжения  за  исключением  отчуждения  права   собственности помимо воли собственника.

Земельное  и  гражданское  законодательство   исходит   из   принципа

ограниченности свободы  действий  и  усмотрения  собственника  по  владению,

пользованию и распоряжению земельной собственностью. Данный принцип  основан на понимании того, что  право  собственности существует  наряду  с другими правами   и   интересами   общества,   государства,   граждан    и    должно уравновешиваться  с  ними.  Применительно  к  частной  собственности  данный принцип зафиксирован в Конституции РФ, ст.  36  которой  гласит:  «владение, пользование  и  распоряжение   землей   и   другими   природными   ресурсами осуществляются их  собственниками  свободно,  если  это  не  наносит  ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц».

В главе 17 ГК содержится норма о праве собственности на землю, согласно которой общее правило Гражданского кодекса (ст. 260) о том, что лица, имеющие в собственности имущество (в том числе и землю), вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, дополняется важным ограничением, "поскольку соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте".

Собственностью граждан  и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации (п. 1 ст. 15 ЗК РФ).

К числу основных принципов  земельного законодательства ст. 1 ЗК относит принцип "единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов". Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты (здания, строения, сооружения и т.п.) следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК).

Так, например, не допускается  также приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, кроме случаев, когда эти земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Не трудно заметить, что в этом принципе земельного законодательства воплощена гражданско-правовая концепция главной вещи и принадлежности, причем под главной вещью понимается земельный участок, а под принадлежностью - расположенная на нем недвижимость (здания, сооружения и т.д.). Согласно этой концепции принадлежность следует судьбе главной вещи. Однако действующее гражданское законодательство (ст. 553 ГК РФ) допускает возможность продажи земельного участка при том, что расположенная на нем недвижимость, здание например, остается в собственности продавца, причем за ним сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью.

Из этого следует, что "единство судьбы" земельного участка  и прочно связанных с ним объектов, о котором говорится в пп. 1 ст. 1 ЗК абсолютного значения не имеет. Возможно этим обстоятельством вызвано суждение одного из комментариев к ЗК РФ о том, что "единый принцип распространяется не на существующую совокупность норм, а закладывает основы будущего регулирования земельных отношений".⁴

Целый ряд проблем  возникает в связи с наследованием  земельных участков и находящихся на них зданий и строений. На практике уже возникли вопросы: Можно ли завещать части участка, можно ли завещать строение и участок разным людям? В гражданском кодексе (ст. 130) земельные участки и объекты, прочно связанные с землей, перечислены через запятую. Это самостоятельные объекты. Очевидно в этом и в подобных ему случаях содержащаяся в п. 5 ст. 1 ЗК оговорка "за исключением случаев, установленных федеральными законами" должна пониматься как отсылка к положениям части третьей ГК о наследственном праве и принцип "единства судьбы" применяться не должен.

 

6. ЗАЩИТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ.

 

Под защитой права  собственности на землю понимается совокупность предусмотренных законодательством средств, применяемых в связи с совершенными против этих прав нарушениями и направленных на восстановление или защиту имущественных интересов его обладателей. Указанные средства неоднородны по своей юридической природе и подразделяются на несколько групп.