Рента и пожизненное содержание с иждивением

       Порядок осуществления плательщиком своего права на выкуп постоянной ренты  определен в п.2, 3 ст.592 ГК РФ. Данный порядок формализован. О выкупе ренты  ее плательщик обязан заявить в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или ранее - в срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты будет считаться прекращенным только с момента получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Обязательства из договора постоянной ренты могут быть прекращены путем выкупа постоянной ренты плательщиком по требованию получателя ренты. Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в следующих случаях:

       - Плательщик ренты просрочил ее  выплату более чем на один  год, если иное не предусмотрено  договором постоянной ренты; 

       - плательщик ренты нарушил свои  обязательства по обеспечению  выплаты ренты (ст.587 ГК РФ);

       - плательщик ренты признан неплатежеспособным  либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о  том, что рента не будет выплачиваться  им в размере и в сроки,  которые установлены договором;

       - недвижимое имущество, переданное  под выплату ренты, поступило  в общую собственность или  разделено между несколькими  лицами;

       - в других случаях, предусмотренных  договором (cт.593 ГК РФ). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Пожизненная рента

       Пожизненная рента может быть установлена  на период жизни гражданина, передающего  имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Пожизненная рента  может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в  праве на получение ренты считаются  равными, если иное не предусмотрено  договором пожизненной ренты. При  этом в случае смерти одного из получателей  ренты его доля в праве на получение  ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором  пожизненной ренты не предусмотрю  иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство  выплаты ренты прекращается (п.2 ст.596 ГК РФ). Пожизненная рента может  быть установлена на период жизни  другого гражданина, указанного лицом, передавшим имущество под выплату  ренты, следовательно, возможна ситуация, когда договор на таких условиях был заключен, а гражданин, в пользу которого он заключен, к этому времени  скончался. Такой договор ничтожен как устанавливающий пожизненную  ренту в пользу гражданина, умершего к моменту его заключения. Этот вид договора ренты порождает  срочные обязательства по выплате, которые устанавливаются на период жизни получателя ренты. Иначе говоря, смерть получателя ренты является юридическим  фактом, с которым связывается  прекращение обязательства по выплате  пожизненной ренты. Права получателя пожизненной ренты непередаваемы, так как неразрывно связаны с  его личностью. Пожизненная рента  может иметь лишь форму денежной суммы, периодически выплачиваемой  получателю ренты в течение всей его жизни. Если иное не предусмотрено  договором, пожизненная рента выплачивается  по окончании каждого календарного месяца. В качестве иного в договоре пожизненной ренты может быть указано, что рентные платежи  вносятся авансом за определенный период времени.

       Размер  пожизненной ренты определяется сторонами в договоре. При этом в расчете на месяц он не может  быть меньше установленного законом  минимального размера оплаты труда. При увеличении этой суммы размер пожизненной ренты подлежит пропорциональному  увеличению (ст.597, 598 ГК РФ). Договор  пожизненной ренты - это срочная  сделка. Обязательства, порожденные  ею, могут быть прекращены плательщиком ренты только на общих основаниях. В силу этого даже случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной  ренты, не освобождают плательщика  ренты от обязательства выплачивать  ее на условиях, предусмотренных договором  пожизненной ренты (cт.600 ГК РФ). В отличие от плательщика ренты получатель пожизненной ренты наделяется правом своими инициативными действиями прекратить обязательства из договора пожизненной ренты. Так, в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты ее выкупа на условиях, предусмотренных ст.594 ГК РФ, либо расторжения договора и возмещения убытков. Более того, если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст.599 ГК РФ). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4. Пожизненное содержание  с иждивением

       Определение договора пожизненного содержания с  иждивением дано в ст. 601 ГК РФ. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или  иную недвижимость в собственность  плательщику ренты, который обязуется  осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). В многочисленных комментариях к норме ст.601 ГК РФ авторы, разграничивая пожизненную  ренту и пожизненное содержание с иждивением, указывают, как правило, на два существенных отличия. От договора пожизненной ренты договор пожизненного содержания с иждивением отличается, в первую очередь, тем, что предметом  договора пожизненного содержания с  иждивением может быть лишь недвижимое имущество, причем как жилое, так  и нежилое. Второе существенное отличие  заключается в форме и объеме рентных платежей. В договоре пожизненной  ренты, по общему правилу, допускается  только денежная форма рентных платежей. В договоре пожизненной ренты  с иждивением форма ренты - это  обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если это необходимо в силу состояния здоровья получателя ренты. Договором может быть также  предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. Закон  допускает, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни  гражданина периодических денежных платежей. Но при этом, в отличие  от договора пожизненной ренты, в  договоре пожизненного содержания с  иждивением общий объем месячного  содержания должен быть не менее удвоенного минимального размера оплаты труда, установленного законом.

       Не  оспаривая справедливости сказанного, хотелось бы отметить: главное, что  отличает обязательства из договора пожизненной ренты от обязательств из договора пожизненного содержания с иждивением, - это особый характер отношений между получателем  ренты и лицом, предоставляющим  пожизненное содержание и иждивение. Указанный характер отношений обусловлен социальной сущностью и назначением  пожизненного содержания с иждивением. Так, необходимость в уходе может  возникнуть уже после заключения договора. Но сразу после появления  она становится обязанностью плательщика  ренты и должна быть исполнена  им с учетом сложившихся обстоятельств. Поэтому при разрешении спора  между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Нахождение гражданина на пожизненном содержании с иждивением с условием предоставления ему плательщиком ренты жилища и ухода предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений. Поэтому в таких случаях существенным нарушением плательщиком ренты своих обязательств, дающим получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст.594 ГК РФ, будет считаться, например, моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика ренты к гражданину - получателю ренты.

       Реальность  прав гражданина - получателя ренты  гарантируется, во-первых, тем, что плательщик ренты - собственник недвижимого  имущества, приобретенного им по договору содержания с иждивением, вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять это имущество только с предварительного согласия получателя ренты, а во-вторых, тем, что плательщик ренты обязан принимать необходимые  меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

5. Права и обязанности  сторон

       Сторонами рентных правоотношений являются: получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность  другому лицу с целью получения  от последнего в течение длительного  периода времени дохода (ренты), и  плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать  передавшему его лицу в течение  длительного периода времени  доход (ренту). На вопрос о том, кто  может быть получателем и кто - плательщиком ренты, в законе нет  прямого ответа. Поэтому круг лиц, которые вправе стать сторонами  такого договора, следует определять исходя из системного анализа норм общей части гражданского законодательства и непосредственно норм гл. 33 ГК РФ. Круг возможных получателей ренты (рентных кредиторов) определяется законодателем двумя способами.

       Называя ренту пожизненной или установленной  на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, законодатель определенно говорит, что получателями ренты в договоре пожизненной  ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров  могут быть только граждане. Иной способ - это прямое предписание нормы  права. В п.1 ст. 589 ГК РФ указано, что  получателями постоянной ренты могут  быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям  их деятельности. Получатель ренты  может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Так, пожизненная рента может  быть установлена одним гражданином  в пользу другого гражданина или  группы граждан (п.1, 2 ст. 596 ГК РФ).

       Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и  некоммерческие, заинтересованные в  приобретении имущества, предлагаемого  получателем ренты, и способные  выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. Здесь необходимо отметить, что сама способность субъекта выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты, является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора и служит для получателя ренты основанием для решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем, эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

       Предмет договора ренты определен законодателем  весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность  плательщику ренты имущество (п.1 ст.583 ГК РФ). Точно назван лишь предмет  договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением - предметом  такого договора является недвижимое имущество (п. 1 ст.601 ГК РФ). Конкретный состав и виды имущества, которое  может служить предметом договоров  постоянной и пожизненной ренты, могут быть определены только путем  доктринального толкования действующих  норм гражданского законодательства с  учетом тенденций правоприменительной  практики. В силу ст.128 ГК РФ под понятие "имущество" подпадают вещи, включая  деньги, ценные бумаги и имущественные  права. В соответствии со смыслом  п. 1 ст.583 ГК РФ получатель ренты передает плательщику ренты имущество  в собственность. Следует учитывать, что, согласно господствующей в науке  континентального гражданского права  доктрине, объектом права собственности  могут быть только индивидуально-определенные вещи.

       Вследствие  сказанного предметом договора ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные  же деньги, являющиеся по своей природе  не вещами, а правами требования, "бездокументарные ценные бумаги", представляющие собой особый способ фиксации прав1, равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага. Различия правового режима имущества, которое может быть предметом договора аренды, предопределяют особенности порядка передачи (отчуждения) такого имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения предусмотренного в ст. 556 ГК РФ порядка передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний ст. 146 ГК РФ о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д.

       При передаче получателем ренты плательщику  ренты денежных средств под выплату  ренты заключается договор, сходный  с договором займа. Но он имеет  существенное отличие от последнего: на плательщика ренты не может быть возложена обязанность по возврату получателю ренты полученных от него в собственность денежных средств.

       Денежные  средства могут быть переданы под  выплату ренты в различных  формах. Очень интересный пример приводит К. Победоносцев. Описывая доходные государственные  четырехпроцентные билеты, он показывает, что "частное лицо отдает правительству  свой капитал на бессрочное время, так  что правительство предоставляет  себе платить или не платить капитал, а производить только ежегодный  непрерывный доход, в виде процентов. Эти капиталы вносятся в государственную  долговую книгу и не подлежат секвестру  за долги владельца билета. И кредитор-вкладчик вобщем порядке не может быть принужден  к обратному получению капитала".

       В соответствии со ст.584 ГК РФ договор  ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату  ренты, подлежит также государственной  регистрации. Из приведенной нормы  следует, что если стороны нарушат  требования о нотариальном удостоверении  договора ренты, то такой договор  будет считаться недействительной сделкой в силу п.1 ст.165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту  недвижимого имущества будет  нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет  считаться в силу п.3 ст.433 ГК РФ незаключенной  сделкой, так как ст.584 ГК РФ не содержат указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к  оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты.