Анализ финансового состояния предприятия ОАО «Урал – сервис»

  Третьим источником предложения офисных  помещений являются специализированные  офисные  центры,  введенные  в  эксплуатацию  за  последние несколько лет. Для этого сектора характерно наиболее качественное на рынке предложение офисных помещений. Как правило, это удачно расположенные здания в центральной части города с хорошим уровнем отделки: качественный «евроремонт», организация некоторых сопутствующих услуг арендаторам. К данному источнику предложения также относятся вновь введенные многофункциональные торгово-офисные комплексы, в которых офисные помещения занимают верхние этажи. Уровень арендных ставок на офисные помещения вышеперечисленных объектов максимальный на рынке.

    В западном понимании профессиональных управляющих компаний на рынке офисной недвижимости г. Челябинска нет. Появление на рынке качественных бизнесцентров придает импульс к формированию рынка профессиональных услуг по управлению офисными зданиями.

    В 2007 году инвесторы и застройщики  оценивают г. Челябинск как город, инвестиционно - привлекательный для вложений в коммерческую недвижимость. Спрос на рынке офисной недвижимости в настоящее время неудовлетворен и будет расти. Пока наблюдается дефицит качественного предложения.

    В настоящее время, в Челябинске насчитывается 45 зданий бизнес - центров площадью от 1 000 кв.м с качественными офисными помещениями классов «А», «В» и «С».

На рынке аренды бизнес - центров города преобладают бизнес - центры класса «С».

    В общем объеме рынка на долю бизнес - центров класса «А» приходится 5% офисных площадей, на долю класса «В» - 20,6%, на долю бизнес - центров класса «С» -74,4%. Таким образом, общая доля высококачественных площадей - в бизнес - центрах классов «А» и «В» - составляет 25,6% от общего объема предложения на рынке.

    В соответствии с оценками проектов строительства  офисных, торгово-офисных, офисно - гостиничных центров в 2008 г., в г. Челябинске ожидается увеличение объема предложения на рынке офисных помещений. Прогнозируемый прирост рынка к концу 2008 г. по отношению к 2007 г. составит 7,7%.

    Уровень арендных ставок и стоимости продажи  офисных площадей в бизнес центрах г. Челябинска на данном этапе развития рынка определяется, в основном, местоположением объекта, его принадлежностью к историческому центру города, близостью ведомственных зданий и зданий администрации города и области, расположением на высокоскоростных магистралях, имеющих удобную транспортную доступность до исторического центра города.

    Арендные  ставки в бизнес - центрах города по классам в 1 полугодии 2007 г. составляют (за исключением выпадающих значений, без НДС и КУ):

• Класса «А» - 1135 руб./кв.м/мес. - 1200 руб./кв.м/мес.;
• Класс «В» - 700 руб./кв.м/мес. - 950 руб./кв.м/мес.;
• Класс «С» - 550 руб./кв.м/мес. - 800 руб./кв.м/мес.;

  По мнению экспертов локального рынка недвижимости, а также согласно результатам  исследований специалистов компании LCMC, наибольший спрос в настоящее время сосредоточен в сегментах класса «В», что во многом объясняется отсутствием необходимого количества качественных площадей.

  На сегодняшний  день можно отметить заполняемость  практически всех действующих бизнес - центров на уровне 98 - 100%, что характеризует высокий спрос на офисные помещения в бизнес - центрах. До уровня 98-100% не дотягивают лишь те бизнес - центры, которые находятся в отдаленных районах Челябинска.

  Наибольший  спрос по площади арендуемых офисных- помещений в бизнес центрах г. Челябинска приходится на помещения до 100 кв. м. (по разным оценкам, порядка 61%). Доля в общей структуре спроса на более крупные помещения, площадью от 100 до 500 кв.м, составляет около 30%, от 500 до 1000 - 5%. Доля спроса на офисные помещения площадью свыше 1000 кв.м составляет примерно 9%. Средняя площадь арендуемых офисных помещений, составляет около 100 кв.м.

  Источник LCMC: London Consulting & Management Company

1.4. Основные  понятия, используемые в работе

1. Под рыночной стоимостью понимают наиболее вероятную цену продажи объекта недвижимости на открытом рынке в условиях конкуренции при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке, а также при том, что покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела, а на цену сделки не влияют посторонние факторы.
2. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, требует при оценке рассмотреть все возможные варианты использования  и  среди  них  выбрать  тот,  который  обеспечивает  максимальную стоимость недвижимости на дату оценки. Под возможными имеются в виду физически осуществимые, юридически правомочные, финансово обеспеченные, а среди них экономически наиболее эффективные.

  3. В теории  оценки приносящей доход недвижимости  известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, рыночный подход (сравнительный подход).

    Затратный подход, основан на предположении  о том, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

    Доходный  метод, позволяющий получить оценку стоимости объекта из условия  ожидаемых покупателем (инвестором) доходов (прямых - прибыль, и косвенных - экономия на налогах).

    Сущность  доходного подхода состоит в  оценке текущей (сегодняшней) стоимости  будущих выгод, которые как ожидаются, принесут эксплуатация и возможная  продажа в дальнейшем недвижимого имущества

    Рыночный - подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.

    Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация - довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.

1.5. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования  объекта

  Наилучшим и наиболее эффективным использованием для данного объекта является продолжение текущего использования. Это объясняется месторасположением и состоянием объекта.

 

1.6 Дата оценки  стоимости объекта

Апрель 2008 года.

2. Оценка  земельного участка

    Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:

V_L=95*T_L*S_L                                                  (1)

где:     V_L - стоимость земельного участка, тыс. руб.;

T_L - ставка земельного налога, руб./ кв. м.;

       S_L - площадь земельного участка, кв. м.

 Площадь земельного участка 1 066 кв.м.

Ставка  земельного налога для данного участка  составляет 70 руб. за 1 кв.м. Получим: V_L= 95 * 70 руб./ кв.м. * 1 069 кв. м. = 7 088 900руб = 7 088,90 тыс. руб.

3. Оценка объекта затратным подходом

3.1. Определение  полной восстановительной стоимости  здания

Полная восстановительная  стоимость здания V_R определяется по формуле

V_R=C_D+Ci+P                                              (2)

где:     С_D - прямые затраты, тыс. руб.;

С_i - косвенные затраты, тыс. руб.;

      Р - предпринимательская прибыль застройщика, тыс. руб.

      Прямые  затраты рассчитываются по формуле:

                                (3)

    где:

      - прямые  затраты на 1 куб. м. строительного объема типового проекта аналогичного здания в текущих ценах, тыс. руб.;

      - строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;

     К - коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта аналога.

Косвенные затраты  С_i составляют 40% от прямых затрат.

    Предпринимательская прибыль застройщика Р рассчитывается на основе статистических данных о рентабельности аналогичных инвестиции в отрасли. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 30,0 - 40,0 % дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли принимаем равным 35,0 % от суммы прямых и косвенных затрат.

Таким образом, получим:

Строительный  объём здания - 18 066 куб. м.

    Прямые  затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3 966 руб. /1 куб. м.;

Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1, 40

Прямые затраты:

    C_D =3 966 руб./ куб. м. *18 066 куб.м. * 1,40 = 100 309 658,4 руб. = 100 309,66 тыс. руб.

Косвенные затраты:

С_i = 40%* C_D =40% * 100 309,66 тыс.руб. = 40 123,86 тыс.руб.

Предпринимательская прибыль застройщика:

    Р = 35,0% * (С_i + C_D) = 35,0% * (40 123,86 тыс. руб. + 100 309,66 тыс.руб.) = 49 151,73 тыс.руб.

Полная восстановительная  стоимость здания:

    V_R= 100 309,66 тыс. руб. + 40 123,86 тыс.руб. + 49 151,73 тыс.руб. = 189 585,25 тыс.руб.

3.2.Определение накопленного износа здания 
Накопленный износ здания D определяется по формуле:

D = D_P + D_F + DE                                              (4)

   где:    

                Dp – физический износ здания, тыс. руб.;

               D_F – функциональный износ здания, тыс. руб.;

               D_E – внешний износ здания, тыс. руб.

    Для определения физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ методом срока жизни. Результаты расчетов приведены в таблице 1.

    Далее, в соответствии с исходными данными, определяются функциональный и внешний износы.

    В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

D_F = 120,0% * 3 791,71 тыс. руб. = 4 550,04 тыс. руб.

    Поскольку ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости здания.

D_E = 0,25 % * 189 585,25 тыс.руб. = 473,96 тыс. руб.

Накопленный износ здания:

D = 26030,05 тыс. руб. + 4 550,04 тыс. руб. + 473,96  тыс. руб. = 31054,05 тыс. руб.

3.3. Определение остаточной стоимости здания

    Остаточная  стоимость здания V_rem определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости здания величины накопленного его износа:

V_rem = V_R – D                                             (5)

V_rem = 189 585,25 тыс.руб. –31054,05 тыс. руб. = 158531,20 тыс. руб.

 

  

Таблица 1. Расчет физического износа оцениваемого здания