Анализ финансового состояния предприятия ОАО «Урал – сервис»

СОЕ₄ = 833,49 + 225,04 + 3669,05 + 2358,67 + 1895,85 = 8982,10 тыс. руб.

СОЕ₅= 875,16 + 236,29 + 3944,23 + 2535,57 + 1895,85 = 9487,10 тыс. руб.

   Остаточная  стоимость здания в каждом прогнозируемом году, начиная со второго рассчитывается по формуле  

                                                                                              (11)

   где:

     – остаточная стоимость  здания в предыдущем году тыс.  руб.;

        – амортизационные отчисления  на полное восстановление здания  в прогнозируемом году, тыс. руб.

    Остаточная  стоимость здания в первом прогнозируемом году принимается равной остаточной стоимости здания, рассчитанной ранее по формуле (5).

= 158531,20 тыс. руб.

=158531,20– 1895,85 = 156635,35 тыс. руб.

= 156635,35 - 1895,85 = 154739,50 тыс. руб.

= 154739,50 - 1895,85 = 152843,65 тыс. руб.

= 152843,65 - 1895,85 = 150947,80 тыс. руб.

    Налог на имущество NI определяется в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания в каждом прогнозируемом году

                                           (12) 

NI₁ = 158531,20 * 0,01 = 1585,31 тыс. руб.

NI₂ = 156635,35 * 0,01 = 1566,35 тыс. руб.

NI₃ = 154739,50 * 0,01 = 1547,39 тыс. руб.

NI₄ = 152843,65 * 0,01 = 1528,43 тыс. руб.

NI₅ = 150947,80 * 0,01 = 1509,47 тыс. руб.

Налог на прибыль  NU определяется по формуле:

                            (13) 

    NU₁ = (7816,18 - 6220,71 -1585,31 ) * 0,24 = 2,44 тыс. руб.

NU₂ = (16069,68 - 8071,96 - 1566,35 ) * 0,24 = 1543,53 тыс. руб.

NU₃ = (20773,80 - 8511,21 – 1547,39 ) * 0,24 = 2571,65 тыс. руб.

NU₄ = (22851,60 -8982,10 -1528,43 ) * 0,24 =2961,86 тыс. руб.

NU₅ = (25387,88 - 9487,10 -1509,47 ) * 0,24 = 3393,67 тыс. руб.

5.4. Чистый операционный  доход от аренды здания

    Чистый  операционный доход от аренды помещений  здания NOI₃ определяется по формуле

NOI₃ =   (EGI-COE)-NI-NU + A                               (14)

NOI₃= (7816,18 - 6220,71) – 1585,31 – 2,44 + 1895,85= 1903,57 тыс. руб.

NOI₃ =(16069,68-8071,96) –1566,35 – 1543,53 +1895,85= 6783,69 тыс. руб.

NOI₃=(20773,80-8511,21)-1547,39 - 2571,65 + 1895,85 = 10039,40 тыс. руб.

NOI₃=(22851,60 -8982,10) – 1528,43 – 2961,86 +1895,85 = 11275,06 тыс. руб.

NOI₃=(25387,88 -9487,10) –1509,47 -3393,67 +1895,85= 12642,49 тыс. руб. 

5.5.Реальный денежный  поток

     Реальный  денежный поток CF определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе

CF = NOI₃ + NOI_K,                                 (15)

где: NOI_K - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.

CF₁ = 1903,57 + 360,59 = 2264,60 тыс. руб.

CF₂ = 6783,69 + 552,91 = 7336,60 тыс. руб.

CF₃ = 10039,40+ 635,85 = 10672,25 тыс. руб.

CF₄ = 11275,06 + 731,23 = 12006,29 тыс. руб.

CF₅ =12642,49 + 840,91 = 13483,40 тыс. руб.

5.6. Коэффициент  дисконтирования

      Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации здания определяется по формуле:

                            (16)

где i_k - ставка дисконтирования в k-ом году эксплуатации здания. 
k_dnl = 1: (1 + 0,19) = 0,84

k_dn2 = 0,84 * 1: (1 + 0,22) = 0,69

k_dn3 = 0,69 * 1: (1 + 0,24) = 0,55

k_dn4 = 0,55 * 1: (1 + 0,25) = 0,44

k_dn5 = 0,44* 1: (1+0,25) = 0,35

5.7. Дисконтированный денежный поток

     Дисконтированный  денежный поток DCF для конкретного года определяется по формуле

DCF = CF*k_dn                                         (17)

DCF₁ = 2264,16 * 0,84 = 2265 тыс. руб.

DCF₂ = 7336,60 * 0,69 = 5062,25 тыс. руб.

DCF₃ = 10672,25 * 0,55 = 5869,74 тыс. руб.

DCF₄ = 12006,29 * 0,44 = 5282,77 тыс. руб.

DCF₅ = 13483,40 * 0,35 = 4719,19 тыс. руб.

Σ DCF= 2265+5062,25+5869,74+5282,77+4719,19 = 23198,95 тыс. руб.

5.8. Текущая стоимость  перепродажи здания (реверсия)

     Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) PV_R определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле:

                                                                                                    (18)

где:

  - дисконтированный денежный поток последнего 5-го года;

R - коэффициент капитализации.

    Коэффициент  капитализации  для  здания,   определяется   на  основе  исходных данных по объектам, сопоставимым с  оцениваемым:

R = (Чистый операционный доход от аренды / Цену продажи)

Таблица 4. Объекты-аналоги. 

R=((6960/47250)+(5950/19280)+(12200/35960)+(6950/21730))/4=0,28

R=0,28

PV_R = 4719,19/0,28=16854,25 тыс. руб.

5.9. Текущая стоимость здания

  Текущая стоимость здания  PV_B определяется по формуле

,                                                 (19)

   где:

     – единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помещений

    здания, тыс. руб.

PV_B = - 2 466 тыс. руб. + 23198,95 тыс. руб. + 16854,25 тыс. руб. = 37587,20 тыс. руб.

Результаты  расчетов представляют в таблице 5.

5.10.Стоимость  объекта недвижимости

    Стоимость      объекта   недвижимости   по   методу   дисконтирования   денежных потоков Vdi определяется по формуле

                       V_DI=PV_B+V_L,                                                                        (20)

Стоимость земельного участка (V_L) определена ранее по формуле (1).

V_DI = 37587,20 тыс. руб. + 7088,90 тыс. руб. = 44676,10 тыс. руб.

 

  

Таблица 5. Расчёт стоимости здания доходным подходом 

 

6. Согласование  результатов оценки

    Проведем  анализ полученных тремя подходами  значений стоимости объекта недвижимости:

1. В затратном методе положительным моментом является то, что результаты расчета достаточно достоверны по строительным затратам. Сложно в этом методе определить износ, особенно внешний, который зависит от объема информации и уровня знаний оценщика. Наиболее привлекателен этот метод в тех случаях, когда возникает альтернатива нового строительства. Затратный метод полезен для оценки уникальных по своему виду и назначению объектов с небольшим физическим износом.
2. Преимущество сравнительного метода в том, что он оценивает реакцию продавцов и покупателей на сложившемся рынке. Недостаток его в том, что нельзя найти два абсолютно одинаковых объекта недвижимости и нет уверенности в объективности цен проведенных сделок. При оценке приходиться вводить поправки, которые снижают точность расчета. Этот метод приемлем при большом количестве надежной информации о продаже объектов-аналогов.
3. Преимущество доходного метода в том, что он показывает все выгоды от владения имуществом в течение определенного периода. Недостаток в том, что эти выгоды не гарантированы. Будущие изменения можно определить с большой долей вероятности, но нельзя гарантировать. Метод доходности более предпочтителен для недвижимости, на которую продавцы и покупатели ориентируются, как на коммерческие объекты.

    Средневзвешенное  значение стоимости объекта недвижимости V и принимается в качестве его рыночной стоимости.

 (21)

где 

      , , - коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости,  полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно.

Получим:

    V = 0,2 * 165620,10 тыс. руб. + 0,3 * 58914,74 тыс. руб. + 0,5 * 44676,10 тыс. руб. =95 475,04 тыс. руб.

Таким образом, рыночная стоимость здания составляет 95 475,04 тыс. руб.

 

Заключение

      В данной работе представлена оценка объекта  недвижимости тремя методами: затратным, рыночным и подходным. Выполнены все необходимые расчеты, в результате которых была получена рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.