Анализ финансового состояния предприятия ОАО «Урал – сервис»

3.4. Определение  общей стоимости оцениваемого  объекта недвижимости

    Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом V_сa определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка, рассчитанной по формуле (1)

V_ca = V_rem + V_L                                                  (6)

V_CA = 158531,20 тыс. руб. + 7088,90 тыс. руб. = 165620,10 тыс. руб.

4. Оценка  объекта рыночным подходом

4.1. Характеристики  сопоставимых объектов аналогов

     Для расчета стоимости объекта по сравнительному подходу выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта - А, Б, В, Г. Цены объектов, полезная площадь, время продажи, местоположение и состояние приведены в таблице 2.

Таблица 2. Характеристики сопоставимых объектов аналогов 

4.2. Корректировка  цен продажи сопоставимых объектов  аналогов

    Цены  продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.

    Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого объекта либо увеличивается, либо уменьшается в зависимости от того, хуже или лучше сопоставляемый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым.

1. Корректировка  по времени продаж:

    Для корректировки по времени продажи  рассчитывается рост цены за 1 месяц, а  затем определяются цены продажи  сопоставимых объектов на дату оценки.

    Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект Б и В: 11,01 - 9,59 = 1,42

    Т.е. за два месяца цена продажи 1 м недвижимости данного типа выросла на 1,42. Отсюда рост цена за 1 месяц составит: 1,42/ 2 = 0,71.

Проведем корректировку цены продажи 1 м :

по  объекту А: 0,71 * (4 мес. - 1 мес.) = 2,13 тыс. руб./м ;

по объекту  Б: 0,71 * (4 мес. - 1 мес.) = 2,13 тыс. руб./м ;

     по  объекту В: 0,71 * (4 мес. - 3 мес.) = 0,71 тыс. руб./м;

     по  объекту Г: 0,71* (4 мес. - 3 мес.) = 0,71 тыс. руб./м;

2. Корректировка по местоположению:

    Для   определения   величины   корректировки   выбираем   пару   сопоставимых объектов: объект А и Г: 15,38 - 12,35 = 3,03 тыс. руб./м ;

3. Корректировка по состоянию объекта:

    Для   определения   величины   корректировки   выбираем   пару   сопоставимых объектов: объект Г и Б: 15,38 - 14,74 = 0,64 тыс. руб./м ;

    Результаты  расчетов приводятся в таблице 3.

    Таблица 3. Характеристика объектов аналогов

 

 

    В итоге расчетов получена скорректированная  по всем показателям цена продажи  сопоставимых объектов в расчете  на 1кв.м. полезной площади, которая  принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого объекта: 14,74 тыс. руб./м ;

Стоимость оцениваемого здания V_B определяется по формуле

V_B = Р_с * S_B,                                          (7)

где:    

    Рс - стоимость 1 кв. м. полезной площади  оцениваемого здания, тыс. руб.;

    S_B - полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.

Получим: V_B = 14,74 * 3516 = 51 825,84 тыс. руб.

4.3. Определение  общей стоимости оцениваемого  объекта недвижимости

    Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж Vsc определяется путем суммирования стоимости здания Vb и стоимости земельного участка Vl, которая определена ранее по формуле (1).

V_sc = V_B + V_L                                             (8)

Получим: V_sc = 51 825,84 + 7088,90 = 58 914,74 тыс. руб. 

5. Оценка объекта доходным подходом

    Для определения стоимости объекта  доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.

    Расчеты производятся по приведенным далее  формулам для каждого анализируемого года и приводятся в таблице 5.

5.1.Потенциальный валовой доход от аренды здания

Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется по формуле

PGI = (r_B*S_B + r_b*S_b)*m,                              (9)

где:

г_в - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.;

S_b - полезная площадь здания, кв. м.;

 r_b- арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала месяц, тыс. руб.; S_b - полезная площадь подвала, кв.м.;

m - количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.

 При этом учитываем ежегодное повышение арендной платы на 10,0 %

PGI₁ = ((366/1000) * 3516 + (216/1000) * 666) * 9 = 13026,96 тыс. руб.

PGI₂ = ((402,6/1000) * 3516 + (237,6/1000) * 666) * 12 = 18905,50 тыс. руб.

PGI₃ = ((442,86/1000) * 3516 + (261,36/1000) * 666) * 12 = 20773,80 тыс. руб.

PGI₄ = ((487,15/1000) * 3516 + (287,50/1000) * 666) * 12 = 22851,60 тыс. руб.

PGI₅ = ((535,87/1000) * 3516 + (316,25/1000) * 666) * 12 = 25136,88тыс. руб.

5.2.Действительный валовой доход от аренды здания

    Действительный  валовой доход от аренды помещений  здания EGI определяется по формуле

EGI = PGI*k,                                      (10)

где:

 к - коэффициент  заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).

EGI₁ = 13026,96 * 0,6 = 7816,18 тыс. руб.

EGI₂ = 18905,50 * 0,85 = 16069,68 тыс. руб.

EGI₃ = 20773,80 * 1 = 20773,80 тыс. руб.

EGI₄ = 22851,60 * 1 = 22851,60 тыс. руб.

EGI₅ = 25387,80 * 1 = 25387,80 тыс. руб. 

5.3. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество

Текущие операционные расходы СОЕ по эксплуатации здания определяются путём суммирования:

• фонда оплаты труда персонала (при этом учитываем ежегодное повышение на 5,0 %);

• отчислений на социальные нужды персонала (единого социального налога);

• платежей за коммунальные услуги (при этом учитываем ежегодное повышение на 7,5 %);

• прочих расходов (при этом учитываем ежегодное повышение на 7,5 %);

• амортизационных отчислений на полное восстановление здания.

    При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.

    Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта не начисляются.

СОЕ₁ = 540 + 145,8 + 2215,08 + 1423,98 + 1895,85 = 6220,71 тыс. руб.

СОЕ₂ = 756 + 204,12 + 3174,95 + 2041,04 + 1895,85 = 8071,96 тыс. руб.

СОЕ₃ = 793,8 + 214,33 + 3413,07 + 2194,16 + 1895,85 = 8511,21 тыс. руб.