Оценка объекта недвижимости

Год постройки	1976
Количество  этажей	один
Площадь застройки	375,0 м²
Высота здания	6,5 м
Строительный  объем	1845,5 м³
Нормативный срок эксплуатации	100
Класс капитальности	второй

Характеристика  конструктивных элементов здания

Оцениваемый объект представляет собой часть производственного  здания.

Здание имеет:

фундамент: ленточный, бетонный, монолитный;

колонны: бетонные, монолитные;

стены и перегородки: кирпичные;

перекрытия: плиты плоские, железобетонные;

крыша: бесчердачного типа, двускатная, рубероидовая;

полы: бетонные;

окна: стандартных типоразмеров для объектов сельского строительства производственного назначения, двойные;

ворота: металлические;

внутренняя отделка: низкокачественная  побелка стен и потолков;

наружная отделка: нет;

инженерное обеспечение: осветительная и силовая электросети;

в помещении размещены: 3 кран-балки грузоподъемностью до 1 тонны;

Техническое состояние здания

Необходимы капитальный  ремонт кровли, ремонт внутренней отделки  и пола.

 

2. Оценка объекта недвижимости сравнительным подходом

 

Рыночный (сравнительный) подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к  оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип спроса и  предложения (существует взаимосвязь  между потребностью в объекте  недвижимости и ограниченностью  её предложения);

- принцип замещения  (осведомленный, разумный покупатель  не заплатит за объект недвижимости  больше, чем цена приобретения (предложения)  на том же рынке другого  объекта недвижимости, имеющего  аналогичную полезность.).

Сущность рыночного  подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

 

Расчет стоимости здания материального склада, инв. №5

Описание вносимых корректировок:

1. Корректировка на  имущественные права.

Оцениваемое здание и объекты  оценки находятся в собственности  владельцев и размещены на участках, используемых на основании права долгосрочной аренды. Следовательно, корректировки не требуется.

2. Корректировка на  условия финансирования.

Условия финансирования по сделкам не имеют существенных отличий, следовательно, корректировки не требуется.

3. Корректировка на  условия продажи.

Информация, полученная оценщиком, свидетельствует, что условия продажи  объектов примерно идентичны. Значит, корректировки не требуется.

4. Корректировка на дату продажи

Дата проведения оценки –  сентябрь 2009 года.

Объект сравнения №1 – апрель;

объект сравнения №2 – февраль;

объект сравнения №3 – март.

Корректировка на дату продажи с  учетом индексов инфляции (приложение 1):

5.Корректировка на местоположение.

Корректировка оценена исходя из экологической  расположенности объекта, учитываются уровни инженерного обеспечения, транспортной доступности, эстетической, исторической, ландшафтной и рекреационной ценности района. Корректировка = 25%.

6. Корректировка на износ объекта оценки

Корректировка проводится исходя из уровня благоустройства, транспортной доступности, износа объекта, на основании коэффициентов износа учитывается амортизация объектов оценки и сравниваемых объектов.

Износ объекта оценки – 77%

Износ объекта сравнения №1 –  72%;

объекта сравнения №2 – 70%;

объекта сравнения №3 – 69%.

=0,82

=0,77

=0,74

Для остальных объектов оценки данная корректировка рассчитываются аналогичным способом

7. Корректировка на инженерную обеспеченность

По данной характеристике объект оценки и объекты аналоги идентичны, значит, корректировки не требуется.

 

8. Общая валовая корректировка:

Находится как разность между полученной итоговой скорректированной  ценой за единицу площади каждого  объекта и соответствующей первоначальной ценой

9. В % от цены продажи:

Для расчета данного  показателя нужно полученный в предыдущем пункте показатель общей валовой  коррекции поделить на первоначальную цену за единицу площади каждого  объекта.

10. Весовой коэффициент:

Рассчитывается следующим образом: вначале находится самая большая по модулю величина, полученная в предыдущем пункте, у соответствующего объекта весовой коэффициент будет равен единице.

Для определения средневзвешенной цены необходимо итоговую скорректированную  цену каждого объекта сравнения, умножить на соответствующий весовой коэффициент.

 

Таблица 1

Расчёт стоимости здания материального склада, инв. №5

Характеристики  объектов, описание корректировок, скорректированная  стоимость	Объект оценки	Объекты сравнения
		№1	№2	№3
1.Цена продажи,  тыс.р.	136,89	117,40	119,10	117,40
2.Общая площадь,  м	720	715	912	791
3. Единица  сравнения	р/кв. м	р/кв. м	р/кв. м	р/кв. м
4.Цена за  единицу сравнения, р/кв.м	190,12	164,20	130,59	148,42
КОРРЕКТИРОВКИ
5.На имущественные  права
5.1. на задния	Право собственности
5.2. на усаток  земли	Долгосрочная  аренда
Скорректированная цена, р/кв.м.		164,20	130,59	148,42
6.На условия  финансирования	Рыночные
Скорректированная цена, р/кв.м.		164,20	130,59	148,42
7.На условия  продажи	Рыночные
Скорректированная цена, р/кв.м.		164,20	130,59	148,42
8.На дату  продажи		апр	февр	март
8.1.индекс  инфляции		1,39	1,50	1,43
Скорректированная цена		228,42	196,48	212,67
9.на местоположение	окраина	окраина	центр	центр
9.1.коэффициент  корректировки		0	25%	25%
Скорректированная цена, р/кв.м		228,42	245,60	265,84
10.На износ  объекта, %	77	72	70	69
10.1.коэффициент  корректировки		0,82	0,77	0,74
Скорректированная цена, р/кв.м		187,63	188,29	197,23
11.На инженерную  обеспеченность	Осветительная и силовая электросети
Скорректированная цена, р/кв.м		187,63	188,29	197,23
Общая валовая  коррекция		23,44	57,70	48,81
Общая валовая  коррекция в процентах от цены продажи, %		14,27	44,18	32,89
Весовой коэффициент		3,10	1,00	1,34
Средневзвешенная  цена, р/кв.м	190,12	580,84	188,29	264,97

 

 

Расчет стоимости здания центральных мастерских, инв. № 6

 

Расчет стоимости данного  здания производится аналогично расчету  в таблице 1.

Таблица 2

Расчёт стоимости здания центральных мастерских, инв. № 6

Характеристики  объектов, описание корректировок, скорректированная стоимость	Объект оценки	Объекты сравнения
		№1	№2	№3
1.Цена продажи,  тыс.р.	566,87	363,80	385,70	380,10
2.Общая площадь,  м	805,6	535	830	709
3. Единица  сравнения	р/кв. м	р/кв. м	р/кв. м	р/кв. м
4.Цена за единицу сравнения, р/кв.м	703,66	680,00	464,70	536,11
КОРРЕКТИРОВКИ
5.На имущественные  права
5.1. на задния	Право собственности
5.2. на усаток  земли	Долгосрочная  аренда
Скорректированная цена, р/кв.м.		680,00	464,70	536,11
6.На условия  финансирования	Рыночные
Скорректированная цена, р/кв.м.		680,00	464,70	536,11
7.На условия  продажи	Рыночные
Скорректированная цена, р/кв.м.		680,00	464,70	536,11
8.На дату  продажи		окт	май	июнь
8.1.индекс  инфляции		1,06	1,06	1,32
Скорректированная цена		720,80	492,58	710,02
9.на местоположение	окраина	окраина	центр	окраина
9.1.коэффициент  корректировки		0	25%	0
Скорректированная цена, р/кв.м		720,80	615,73	710,02
10.На износ  объекта, %	83	79	78	80
10.1.коэффициент  корректировки		0,81	0,77	0,85
Скорректированная цена, р/кв.м		583,50	475,79	603,52
11.На инженерную  обеспеченность	Осветительная и силовая электросети
Скорректированная цена, р/кв.м		583,50	475,79	603,52
13.Общая валовая  коррекция		96,50	-11,09	-67,41
14.Общая валовая  коррекция в процентах от цены продажи, %		14,2	2,4	12,6
15.Весовой  коэффициент		1,00	5,95	1,13
16. Средневзвешенная  цена, р/кв.м	703,66	583,50	2 829,27	681,10

 

 

Расчет стоимости  здания подсобного производства, инв. № 7

Таблица 3

Расчёт стоимости здания подсобного производства, инв. № 7

Характеристики  объектов, описание корректировок, скорректированная  стоимость	Объект оценки	Объекты сравнения
		№1	№2	№3
1.Цена продажи,  тыс.р.	130,18	155,2	151,9	152,2
2.Общая площадь,  м	158	192	276	202
3. Единица  сравнения	р/кв. м	р/кв. м	р/кв. м	р/кв. м
4.Цена за  единицу сравнения, р/кв.м	823,90	808,33	550,36	753,47
КОРРЕКТИРОВКИ
5.На имущественные  права
5.1. на здания	Право собственности
5.2. на участок  земли	Долгосрочная  аренда
Скорректированная цена, р/кв.м.		808,33	550,36	753,47
6.На условия  финансирования	Рыночные
Скорректированная цена, р/кв.м.		808,33	550,36	753,47
7.На условия  продажи	Рыночные
Скорректированная цена, р/кв.м.		808,33	550,36	753,47
8.На дату  продажи		авг	сент	нояб
8.1.индекс  инфляции		1,22	1,13	1,63
Скорректированная цена		990,16	624,22	1 226,58
9.на местоположение	окраина	центр	центр	окраина
9.1.коэффициент  корректировки		25	25
Скорректированная цена, р/кв.м		1 237,70	780,28	1 226,58
10.На износ  объекта, %	75	71	69	72
10.1.коэффициент корректировки		0,86	0,81	0,89
Скорректированная цена, р/кв.м		1 066,98	629,25	1 095,17
11.На инженерную  обеспеченность	Осветительная и силовая электросети
Скорректированная цена, р/кв.м		1 066,98	629,25	1 095,17
12. Количество  корректировок		3	3	2
13.Общая валовая  коррекция		-258,65	-78,89	-341,70
14.Общая валовая  коррекция в процентах от цены  продажи, %		-32,00	-14,3	-45,35
15.Весовой  коэффициент		1,42	3,16	1
16. Средневзвешенная  цена, р/кв.м	823,90	1 512,25	1 990,77	1 095,17