Оценка объекта недвижимости

3.2. Оценка объекта недвижимости методом дисконтирования будущих доходов

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Применяется метод дисконтированных денежных потоков, когда:

-предполагается, что будущие  денежные потоки будут существенно  отличаться от текущих;

-имеются данные, позволяющие  обосновать размер будущих потоков  денежных средств от недвижимости;

-потоки доходов и  расходов носят сезонный характер;

-оцениваемая недвижимость  – крупный, многофункциональный  коммерческий объект;

-объект недвижимости  строится или только что построен  и вводится в действие.

Таблица 10

Расчет арендной платы

Показатель	№5	№6	№7	№8	№9
1. Арендная  плата за кв.м.	181,26	244,23	268,95	370,20	259,47
2. Размер годовой  арендной платы в год, тыс  р.	130,51	196,75	42,49	271,61	97,30

 

Таблица 11

Инвестиционный план

Наименование  работ	Дата начала	Дата  окончания
Подготовка здания № 5 к сдаче в аренду	1.12.2005	30.04.2006
Составление проектно-сметной документации (здание № 5)	1.12.2005	29.12.2006
Косметический ремонт помещений (здание № 5)	5.02.2006	30.06.2006
Подготовка здания № 6 к сдаче в аренду	1.12.2005	30.06.2006
Составление проектно-сметной документации (здание № 6)	1.12.2005	29.12.2005
Косметический ремонт помещений (здание № 6)	5.02.2006	30.06.2006
Подготовка здания № 7к сдаче в аренду	1.12.2005	30.06.2006
Составление проектно-сметной документации (здание № 7)	1.12.2005	29.12.2005
Косметический ремонт помещений (здание № 7)	5.02.2006	30.06.2006
Подготовка здания № 8 к сдаче в аренду	1.12.2005	30.06.2006
Составление проектно-сметной документации (здание № 8)	1.12.2005	29.12.2005
Косметический ремонт помещений (здание № 8)	5.02.2006	30.06.2006
Подготовка здания № 9 к сдаче в аренду	1.12.2005	30.06.2006
Составление проектно-сметной документации (здание № 9)	1.12.2005	29.12.2005
Косметический ремонт помещений (здание № 9)	5.02.2006	30.06.2006
Сдача зданий № 5, 6, 7, 8, 9 в аренду	15.075.2006	15.05.2011

 

Далее проведём расчет прибылей и убытков, полученных в результате сдачи комплекса недвижимости в  аренду.

Для расчёта потенциального валового дохода от объекта оценки используется доход от сдачи оцениваемого помещения в аренду. К расчёту необходимо применить следующие поправки. Начиная с 2008 года производить увеличение валового дохода ежегодно на 2% по сравнению с прошлым годом, а полную себестоимость ежегодно увеличивать на 1%.

 

Таблица 12

Расчет арендной платы

Наименование  показателя	01.12.2005	до 15.05.2006	с15.05.2006	2007	2008	2009	2010	до 15.05.2011
1.Валовой  доход	0,00	0,00	461,67	753,44	768,51	783,88	799,56	815,55
2.Суммарные  издержки	14,90	70,07	546,01	833,92	842,26	850,68	859,19	918,17
2.1. Эксплутационные  расходы	14,75	67,05	507,91	820,79	828,99	837,28	845,66	854,11
2.2. Постоянные  расходы	0,15	3,02	38,09	13,13	13,26	13,40	13,53	64,06
2.3. Потери	0,00	14,90	84,97	169,30	249,78	323,52	390,32	449,94
2.4. Прочие  издержки	-14,90	-84,97	-169,30	-249,78	-323,52	-390,32	-449,94	-552,56
3.Убытки предыдущих  периодов	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
4.Убытки до  налогооблажения	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
5.Налог на  прибыль (24%), тыс.р.	-14,90	-84,97	-169,30	-249,78	-323,52	-390,32	-449,94	-552,56
6.Чистая прибыль	0,00	0,00	461,67	753,44	768,51	783,88	799,56	815,55

 

 

Таким образом, определение  стоимости данным методом является нелогичным так как предприятие  несёт слишком большие расходы. Что приносит убыток.

 

4. Согласование результатов

При оценке стоимости имущественного комплекса сравнительным подходом стоимость всего объекта составила 2554,76 тыс.р.

При расчете стоимости  объекта методом прямой капитализации  стоимость всего имущественного комплекса составила 1196,57 тыс.р.

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик  оценки, присваиваются весовые коэффициенты.

Сравнительный подход -0,5;

Затратный подход -0,5

2554,74*0,5+1196,57*0,5 =1875,66 тыс.р.

 Можно сделать следующее заключение: рыночная стоимость объекта оценки составляет 1875,66 тыс.р.

 

 

Заключение

Оценке подлежал имущественный  комплекс состоящий из 5 объектов недвижимого  имущества.

При оценке стоимости имущественного комплекса в данной курсовой работе использовались сравнительный и доходный подходы к оценке имущества. В доходном подходе были рассмотрены два метода:

- метод прямой капитализации;

- метод дисконтирования  денежных потоков (при согласовании  не используется).

Использование различных методов расчёта привело к получению различных величин стоимости одного и того же объекта. Предлагаемая стоимость комплекса находится как средняя арифметическая стоимостей, полученных двумя методами.

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение: рыночная стоимость объекта оценки составляет 1875,66 тыс.р.

 

Список использованной литературы

1. 1.ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. 2.ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
3. Федеральные стандарты оценки №1,2,3
4. Оценка недвижимости /Грязнова А.Г.,-М.: ФиС, 2005г.
5. Экономика недвижимости /Горемыкин В.А., Бугулов В.Р.- М.: 2003г
6. Экономика и управление недвижимостью /Грабовой П.Г.,- «Смоленск плюс», 2007г.
7. Рынок и оценка недвижимости в России /Новиков Б.Д.- М.: «Экзамен», 2007.
8. Оценка недвижимости /Федотова В.А., Уткин С.Н.,- М.: «Тандем», 2006.

 

Приложение 1

Индексы инфляции.

Месяц	Индекс инфляции, %
январь	1,02
февраль	1,05
март	1,03
апрель	1,04
май	1,01
июнь	1,02
июль	1,06
август	1,08
сентябрь	1,07
октябрь	1,06
ноябрь	1,04
декабрь	1,02

 

 

Приложение 7

Назначение  и расчет применяемых коэффициентов:

Коэффициент износа К_из = (процент износа)/100%

Коэффициент качества материала  строения К_м:

• кирпичное – 1,5;
• металлическое – 0,8.

Коэффициент типа строения К_т:

• отапливаемые – 0,5;
• неотапливаемые – 0,3.

Коэффициент территориальной  зоны К_з:

• территория Можайского района – К_з = 1,25.

Коэффициент качества нежилого помещения: К_нж = К₁ + К₂ + К₃ + К₄.

К₁:

• отдельно стоящее здание – 0,54;
• наземная встроенно-пристроенная часть строения – 0,32;
• технический этаж – 0,25;
• полуподвальное помещение – 0,22;
• подвальное помещение – 0,19.

К₂:

• водопровод, канализация, гор./хол. вода, центральное отопление – 0,27;
• водопровод, канализация, центральное отопление – 0,16;
• водопровод, канализация – 0,10;
• прочие – 0,05.

К₃ (использование прилегающей территории):

• огороженная – 0,27;
• не огороженная – 0,16;
• отсутствие – 0,10.

К₄ (высота потолков в помещении):

• выше 3 м – 0,07;
• от 2 до 3 м – 0,04;
• от 2,6 м – 0,02.

Коэффициент удобства К_и от 0,75 до 2,5 (определяется соответствующим комитетом по управлению имуществом по согласованию с балансодержателем; отражает местоположение, удаленность от транспортных магистралей, ж/д. Станций, авт. стоянок, удобство коммерческого использования).

Коэффициент вида деятельности К_д:

1 – производство и  другие виды деятельности;

1,5 – складские помещения.