Оценка объекта недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 18 Февраля 2013 в 09:00, курсовая работа

Описание

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности

Скачать (56.81 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Работа состоит из  1 файл

13204Оценка недвижимости.doc

— 363.50 Кб (Скачать документ)

 

Расчет стоимости здания механических мастерских, инв. № 8

Таблица 4

Расчёт стоимости здания механических мастерских

Характеристики  объектов, описание корректировок, скорректированная  стоимость

Объект оценки

Объекты сравнения

№1

№2

№3

1.Цена продажи,  тыс.р.

1 142,18

594,8

591,6

593,2

2.Общая площадь,  м

733,7

770

888

799

3. Единица  сравнения

р/кв. м

р/кв. м

р/кв. м

р/кв. м

4.Цена за  единицу сравнения, р/кв.м

1 556,74

772,47

666,22

742,43

КОРРЕКТИРОВКИ

5.На имущественные  права

        

5.1. на задния 

Право собственности

5.2. на усаток  земли

Долгосрочная  аренда

Скорректированная цена, р/кв.м.

  

772,47

666,22

742,43

6.На условия  финансирования

Рыночные

Скорректированная цена, р/кв.м.

  

772,47

666,22

742,43

7.На условия  продажи

Рыночные

Скорректированная цена, р/кв.м.

  

772,47

666,22

742,43

8.На дату  продажи

  

июнь

июль

авг

8.1.индекс  инфляции

  

1,32

1,30

1,22

Скорректированная цена

  

1 023,06

865,04

909,43

9.на местоположение

окраина

окраина

окраина

центр

9.1.коэффициент  корректировки

      

25

Скорректированная цена, р/кв.м

  

1 023,06

865,04

1 136,78

10.На износ  объекта, %

78

75

77

70

10.1.коэффициент  корректировки

  

0,88

0,96

0,73

Скорректированная цена, р/кв.м

  

900,29

827,43

833,64

11.На инженерную  обеспеченность

Осветительная и силовая электросети

Скорректированная цена, р/кв.м

  

900,29

827,43

833,64

13.Общая валовая  коррекция

  

-127,82

-161,21

- 91,21

14.Общая валовая  коррекция в процентах от цены  продажи, %

  

-16,5

-24,2

-12,3

15.Весовой  коэффициент

  

1,46

1,00

1,97

16. Средневзвешенная  цена, р/кв.м

1 556,74

1 316,54

827,43

1 641,92


 

Расчет стоимости здания основного производства, инв. № 9

Расчет стоимости данного  здания производится аналогично.

Таблица 5

Расчёт стоимости здания основного производства

Характеристики  объектов, описание корректировок, скорректированная стоимость

Объект оценки

Объекты сравнения

№1

№2

№3

1.Цена продажи,  тыс.р.

578,64

771,5

772,7

774,8

2.Общая площадь,  м

375

522

674

590

3. Единица  сравнения

р/кв. м

р/кв. м

р/кв. м

р/кв. м

4.Цена за  единицу сравнения, р/кв.м

1 543,04

1 477,97

1 146,44

1 313,22

КОРРЕКТИРОВКИ

5.На имущественные  права

        

5.1. на задния 

Право собственности

5.2. на усаток  земли

Долгосрочная  аренда

Скорректированная цена, р/кв.м.

  

1 477,97

1 146,44

1 313,22

6.На условия  финансирования

Рыночные

Скорректированная цена, р/кв.м.

  

1 477,97

1 146,44

1 313,22

7.На условия  продажи

Рыночные

Скорректированная цена, р/кв.м.

  

1 477,97

1 146,44

1 313,22

8.На дату  продажи

  

февр

март

апр

8.1.индекс  инфляции

  

1,50

1,43

1,39

Скорректированная цена

  

2 223,65

1 642,72

1 826,89

9.на местоположение

окраина

окраина

окр

окраина

9.1.коэффициент  корректировки

        

Скорректированная цена, р/кв.м

  

2 223,65

1 642,72

1 826,89

10.На износ  объекта, %

77

73

74

71

10.1.коэффициент  корректировки

  

0,85

0,88

0,79

Скорректированная цена, р/кв.м

  

1 894,22

1 453,17

1 448,91

11.На инженерную  обеспеченность

Осветительная и силовая электросети

Скорректированная цена, р/кв.м

  

1 894,22

1 453,17

1 448,91

13.Общая валовая  коррекция

  

-416,25

-306,73

-135,69

14.Общая валовая  коррекция в процентах от цены продажи, %

  

-28,2

- 26,8

- 10,3

15.Весовой  коэффициент

  

1,00

1,05

3

16. Средневзвешенная  цена, р/кв.м

1 543,04

1 894,22

1 529,67

3 949,29


 

Таблица 6

Результаты расчетов стоимости  имущественного комплекса

Наименование  объекта

Стоимость, тыс.р.

1.Здание материального  склада №5

136,89

2. Здание центральных  мастерских №6

566,87

3. Здание подсобного  производства №7

130,18

4. Здание механических мастерских №8

1 142,18

5. Здание основного  производства №9

578,64

Всего объект оценки

2 554,76


Вывод: После  проведения всех расчетов сравнительным подходом было определено, что стоимость всего имущественного комплекса 2 554,76 тыс.р.

 

3. Оценка объекта недвижимости доходным подходом

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально  продуктивного использования объекта  недвижимости как экономического ресурса  и отыскание путей повышения  такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости –  совокупность методов оценки стоимости  объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение  дохода, и в его основе лежат  следующие принципы оценки недвижимости:

  • принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
  •   принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного  подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих  выгод, которые как ожидаются, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т.е. путем капитализации дохода.

3.1. Оценка объекта недвижимости методом прямой капитализации

Метод капитализации доходов  представляет собой определение  стоимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Преимущества метода прямой капитализации заключаются в  том, что этот метод непосредственно  отражает рыночную конъюнктуру, так  как при его применении анализируются  с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчёте капитализируемого дохода составляется гипотетический отчёт о доходах, основной принцип построения которого – предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Расчёт стоимости оцениваемого имущественного комплекса методом  прямой капитализации выполняется  в несколько этапов:

1) рассчитывается потенциальный валовой доход на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнительных объектов определением потери от неполной загрузки оцениваемых площадей;

2) рассчитываются операционные расходы по оцениваемой недвижимости;

3) рассчитывается ставка капитализации;

4) рассчитывается текущая стоимость объекта оценки.

 

Таблица 7

Расчет арендной платы

Наименование  корректировки

Объект оценки

№5

№6

№7

№8

№9

Итого

1.Год ввода  в эксплуатацию

1980

1995

1975

1973

1976

-

2.Балансовая  стоимость, тыс.р.

116

383

159

595

777

2030

3.% износа, %

77

83

75

78

77

-

4. Износ, тыс.р.

89,32

317,89

119,25

464,1

598,29

1588,85

5.Остаточная  стоимость, тыс.р.

26,68

65,11

39,75

130,9

178,71

441,15

6. S строения, кв.м.

720

805,6

158

733,7

375

2792,3

6.1. Подвалы

-

-

-

-

-

-

6.2. Полуподвалы

-

-

-

-

-

-

6.3. Первый  этаж

720

750

158

733,7

375

2736,7

6.4. Технический этаж

0

55,6

-

-

-

55,6

7.Коэффициент  износа

0,77

0,83

0,75

0,78

0,77

-

8.Коэффициент  качества материала

0,8

1,5

1,5

1,5

1,5

-

9. Коэффициент  типа строения

0,3

0,3

0,5

0,5

0,3

-

10.Коэффициент  территориальной зоны

1,25

1,25

1,25

1,25

1,25

-

11.Коэффициент качества нежилого помещения

0,93

0,93

0,68

0,9

0,71

-

К 1

0,54

0,54

0,32

0,54

0,32

-

К 2

0,05

0,05

0,05

0,05

0,05

-

К 3

0,27

0,27

0,27

0,27

0,27

-

К 4

0,07

0,07

0,04

0,04

0,07

-

12.Коэффициент  удобства

0,75

0,75

0,75

0,75

0,75

-

13.Коэффициент  вида деятельности

1,5

1

1

1

1,5

-

14.Базовая  арендная платав руб. за 1 м2

500

500

500

500

500

-

15.Арендная  плата, р/кв.м./год (п.14* все коэффициенты)

120,84

162,82

179,30

246,80

172,98

882,74

16.Размер годовой  арендной платы по объёму оценки, тыс.р. (п.15*S)/1000

87,01

131,17

28,33

181,07

64,87

492,45


 

 

При расчете было использовано ряд коэффициентов: коэффициент  износ, коэффициент качества материала  и т.д. (приложении 6).

Таблица 8

Расчёт чистого операционного  дохода

Наименование 

тыс.р.

1.Потенциальный валовой доход

492,45

2.Эксплуатационные  расходы

177,03

2.1. Управление  объектом (11,3%)

55,65

2.2.затраты  на содержание обслуживающего  персонала (35% )

19,48

2.3. Коммунальные  услуги (5%)

3,76

2.4. Налог на землю

57

2.5.Налог на имущество

4,22

2.6. Потери  от управления объектом недвижимости (7,5%)

36,93

5.Чистый операционный  доход

315,41


 

При расчете было определено, что ЧОД=315,41 тыс.р.

Расчет ставки общей  капитализации

Ставка общей капитализации (R) определяется по формуле:

;

где

R – коэффициент капитализации;

On – ставка дохода на капитал ( ставка дисконта);

Of – норма возврата капитала.

;

где

Rf – безрисковая ставка;

S1 и S2 – рисковые надбавки;

On=17%+5%+3%=25%

n – оставшийся срок эксплуатации комплекса объектов (лет). Определяется как минимальный остаточный срок эксплуатации из всех объектов.

Таблица 9

Остаточный срок эксплуатации объектов оцениваемого комплекса

Объект

Остаточный  срок эксплуатации, лет

№5

74

№6

89

№7

69

№8

67

№9

70


 

=1,36

R=25%+1,36%=26,36%

Стоимость объекта = = = 1196,57 тыс.р.

 

Вывод: при использование  метода прямой капитализации было рассчитано, что стоимость всего имущественного комплекса равняется 1196,57 тыс.р.

Информация о работе Оценка объекта недвижимости