Финансовый менеджмент и недвижимость

5

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОАВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«СИБИРСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ»

Кафедра кадастра

Реферат

На тему: «Финансовый менеджмент и недвижимость»

Выполнил:

студент группы ГК-42

Пигельдина О.А.                                                             

     Научный руководитель:

                 д.т.н. Москвин В.Н.

Новосибирск 2010
Содержание

Введение

Глава 1              Теоретические основы финансового менеджмента и недвижимости

1.1  Финансовый менеджмент и недвижимость – взаимосвязь, особенности

1.2 Риск – менеджмент и недвижимость

Глава 2              Управление недвижимостью

2.1 Управление корпоративной недвижимостью с позиции финансового менеджера

2.2              Выбор показателей, используемых при управлении недвижимостью.

2.3              Контроль использования корпоративного недвижимого имущества

Заключение

Литература

Введение

Управление недвижимостью является важным аспектом в процессе деятельности предприятия, на плечи финансовых менеджеров ложится ответственность за управление недвижимым имуществом.

Управление объектами недвижимости включают подразумевают под собой деятельность, при которой произойдет увеличение эффективности работы бизнеса, максимализация прибыли, оптимизация налогов, решение спорных вопросов с арендаторами, налоговой, пожарной, санитарно-эпидемиологической службой, другими государственными органами власти и местного самоуправления, предоставление охраны объектов, ведение бухгалтерию, разделение денежных потоков и другие услуги.

Глава 1               Теоретические основы финансового менеджмента и недвижимости

1.1          Финансовый менеджмент и недвижимость – взаимосвязь, особенности

Под финансовым менеджментом разные авторы понимают управление деньгами, управление организацией при помощи финансов, разработки методология и инструментария управления финансовыми потоками.

Финансовый менеджмент  как деятельность заключается в принятии решений, направленных на достижение целей предприятия путем эффективного использования всей системы финансовых взаимосвязей и ресурсов, находящихся в распоряжении финансового менеджера.

В соответствии с ГК РФ  к недвижимости относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр и фонды недр, обособленные водные объекты; все что прочно связано с землей, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а так же приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Недвижимость в финансовой отчетности будет отражаться в разделе основные средства, а следовательно, она входит в тот перечень активов, которыми необходимо эффективно  использовать, для осуществления финансового менеджмента, а именно того понятия, которое было ранее указано.

Рассматривая существование недвижимости во времени, можно построить жизненный цикл объекта недвижимости:

1. прединвестиционный – разработка, обоснование эффективности проекта, решение вопроса финансирования, проектировании, определение исполнителя;
2. организация сооружения объекта, подготовки сдачи в эксплуатацию;
3. эксплуатация или продажа на рынке недвижимости;
4. реконструкция, капитальный ремонт и последующая эксплуатация;
5. ликвидация объекта или перепрофилирование

На всех стадиях жизненного цикла необходимо заниматься управлением объекта недвижимости.

Так финансовым менеджментом предусматривается управление реальными инвестициями, где под формами реального инвестирования понимаются:

 приобретение целостных имущественных комплексов;

 новое строительство;

 реконструкция;

и др. не имеющие отношение к недвижимости.

Так приобретение целостных имущественных комплексов обеспечивает отраслевую, товарную и региональную диверсификацию деятельности; под новым строительством понимается строительство нового объекта с законченным технологическим циклом, по индивидуальному, разработанному проекту; процесс реконструкции предусматривает  расширение отдельных производственных зданий и сооружений.

1.2          Риск – менеджмент и недвижимость

Управление рисками входит в сферу финансового менеджмента, риски же связанные с недвижимостью имеют свои особенности.

По мнению Марченко А.В., Е.С. Озеров представляет классификацию, учитывающую как внешние, так и внутренние риски. Раскрытие, которых позволит учесть при управлении недвижимостью их влияние и решить экономические задачи с наименьшими потерями.

Общая классификация рисков

Для субъектов рынка недвижимости источники и последствия рисков разнообразны. Внешние риски обусловлены проявлением внешних факторов (среда, межгосударственные отношения, погодно-климатические условия), внутренние факторы – это риски, возникающие в процессе создания объекта на микроуровне.

Физические риски – это риски потерь вследствие непредвиденных измений физической среды обитания объекта и его пользователей, что может привести к уменьшению ценности объекта для инвесторов и пользователей, увеличению капитальных вложений и уменьшению доходности объекта[1]:

1.             ухудшение качества среды за счет загрязнения земли и атмосферы промышленностью, транспортом, бытовыми отходами.

2.             опасность возникновения техногенных катастроф на вредных объектах региона (химических, радиационных, биологических, оборонных);

3.             возможность появления природных катаклизмов (землетрясения, наводнения, оползни, ураганы, лавины)

При создании и эксплуатации объектов недвижимости дополнительные потери и издержки возникнут при появлении:

 скрытых дефектов при производстве строительно-монтажных работ или от существующих рядом объектов;

 пожаров и аварий на объекте;

 изъянов техники и технологий, низкого качества материала и конструкций, низкой квалификации рабочих, плохой организации работ, несоблюдения правил техники безопасности.

Глава 2               Управление недвижимостью

Управление корпоративной недвижимостью, в основе которого лежат узкий набор базовых знаний одной специальности, основные навыки менеджмента и/или «опыт» работы,в профессиональной среде уже считается пережитком недалекого прошлого.

Динамика развития отечественной отрасли недвижимости настолько высока, что сегодня профессиональный успех в управлении корпоративной недвижимостью возможен только  на основе понимания глубинных процессов и движущих сил отрасли. Поэтому сегодня, как никогда раньше, сфера недвижимости требует специалистов, обладающих уникальным интегральным знанием менеджмента, экономики, строитель ного производства, технической эксплуатации, управления персоналом, градостроительства, управления проектами, анализа инвестиций в недвижимость, финансового прогнозирования и бюджетирования, общего и специального законодательства, современных информационных технологий, экологии и ресурсосбережения и т.д.Зарубежный и отечественный опыт свидетельствует, чтотолько такие специалисты смогут эффективно управлять корпоративной недвижимостью на всех этапах жизненного цикла от идеи создания до продажи или ликвидации.

2.1          Управление корпоративной недвижимостью с позиции финансового менеджера

Прежде всего, необходимо определить базовые положения системы управления корпоративной недвижимостью. По нашему мнению, система управления корпоративной собственностью в части объектов недвижимого имущества базируется на:

        знаниях о составе объектов корпоративной собственности;

        определении рыночной стоимости объектов недвижимости и прав пользования ими;

        создании единого банка данных корпорации обо всех объектах недвижимости;

        применении всего разрешенного законодательством инструментария при использовании объектов недвижимости;

        полноценной защите имущественных прав корпорации;

        достижении максимальной доходности объектов недвижимости.

Цикл управления недвижимостью имеет специфику, определяемую в основном спецификой использования корпоративной недвижимости. На наш взгляд,цикл управления корпоративным недвижимым имуществом может иметь следующий вид (рис. 1).

На первом этапе необходимо обнаружить и внести в реестр все объекты корпоративного недвижимого имущества. Далее необходимо оценить стоимость и юридическую чистоту объекта. Оценка эффективности проводится для оценки доходов и расходов конкретного объекта. Результаты оценок используются для планирования дальнейшей судьбы объекта. Реализация плана осуществляется путем проведения конкурсов или иных мероприятий по передаче определенных прав на объект, а затем использование этих прав контролируется соответствующими корпоративными органами.

Рис. 1. Цикл управления корпоративным недвижимым имуществом

Учет и инвентаризация - мероприятия внесения в реестр, структуризации и определения основных характеристик учитываемого имущества. Это отправные точки процесса управления, формирующие предпосылки для определения вариантов дальнейшего использования.

В свою очередь процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых - внесение объекта недвижимости (например, помещения) в корпоративную базу данных и определение возможных вариантов его использования (рис. 2).