Финансовый менеджмент и недвижимость

Результатом учета и инвентаризации недвижимого имущества является Корпоративный кадастр недвижимости (ККН), представляющий собой единую систему корпоративного учета объектов недвижимости и прав на них.

Единство системы корпоративного учета позволяет вносить следующие сведения в ККН:

        наличие обременений и других ограничений прав собственности;

        общие затраты на эксплуатацию и содержание объекта недвижимого имущества;

        корпоративный учет объектов недвижимости, который обеспечивает ведение реестра объектов ККН, содержащего сведения о пространственно-площадных и иных физических характеристиках объектов недвижимости;

        государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая обеспечивает ведение реестра прав ККН, содержащего сведения о правовых характеристиках (правовом статусе) объектов недвижимости;

        корпоративная регистрация проведенных рыночных оценок объектов недвижимости, которая обеспечивает ведение реестра оценок ККН, содержащего сведения о стоимостных и иных экономических характеристиках объектов недвижимости;

        корпоративный учет территориальных зон, который обеспечивает ведение каталога зон ККН, в котором содержатся сведения о пространственно-площадных характеристиках территориальных зон и правилах регулирования имущественных отношений в пределах этих зон.

Рис. 15. Технологическая схема проведения инвентаризации

Связь между сведениями, содержащимися в ККН, Едином корпоративном реестре прав (ЕКРП) и других реестрах объектов недвижимости и относящимися к одному и тому же объекту недвижимости, может осуществляться, например, по кадастровому номеру объекта недвижимости, который присваивается объекту на этапе его корпоративного учета. Функционирование Корпоративного кадастра недвижимости обеспечивается также следующими процессами:

1. Формированием объектов недвижимости как неразрывной совокупности следующих дел:

        дел правоустанавливающих документов, содержащих документы, необходимые для регистрации прав на объект недвижимости;

        кадастровых дел объекта недвижимости, в которые включаются документы, содержащие сведения, необходимые для осуществления корпоративного учета объекта недвижимости;

        экономических дел объектов недвижимости, которые содержат документы, необходимые для корпоративной регистрации оценок данного объекта.

2. Формированием территориальных зон и, как результат, кадастровое дело определенной зоны, содержащее описание ее границ и характеристик. В этом случае:

        ККН - совокупность характеристик, которые должны быть актуальными, юридически значимыми, систематизированными и доступными;

        ККН - обеспечение корпорацией гарантии прав своих структурных подразделений на недвижимость; формирование доходной части консолидированного корпоративного бюджета за счет целесообразного и эффективного использования недвижимого имущества; контроль за состоянием и использованием недвижимости, находящейся в корпоративной собственности.

Кадастровый учет - это необходимая составная часть системы регистрации прав и системы управления недвижимостью. В этой связи, можно выделить различия между техническим и кадастровым учетом.

2.1. Технический учет - описание технических характеристик объектов недвижимости (материалы стен, кровли; год постройки; год последнего капремонта и т. п.).

2.2. Кадастровый учет - определение географического местоположения контура объекта с указанием минимального количества необходимых для учета права характеристик (общая, полезная площадь, привязка к почтовому либо милицейскому адресу и т. п.).

2.2          Выбор показателей, используемых при управлении недвижимостью.

Деятельность управляющего недвижимостью должна быть направлена. На достижение максимальной эффективности, что предполагает работу над формированием доходов и расходов, возникающих в ходе использования объекта.

Доходы и расходы, формирующиеся при управлении объектами недвижимости, отражаются рядом показателей, каждый из которых имеет свое значение для понимания основных направлений деятельности управляющего.

Из показателей, отражающих формирование доходов и расходов при управлении недвижимостью выделяют следующие:

        а) потенциальный валовой доход;

        б) эффективный валовой доход;

        в) операционные расходы;

        г) чистый операционный доход.

Потенциальный валовой доход (PTR) - суммарная арендная плата, которая может быть получена от постоянной и полной, т. е. 100%-ой сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов. Нужно иметь в виду, что при определении размера арендной платы все площади могут быть разделены на полезные и вспомогательные, так что арендная плата для арендатора определяется как плата за полезную площадь плюс доля в оплате арендной платы за вспомогательные площади - либо через прямое установление доли (пропорционально полезной площади), либо через оплату вспомогательных площадей по пониженной ставке, (по практике доля полезной площади в общей площади офисных центров составляет около 65%, по объектам производственного назначения эта величина сильно зависит от конструктивных особенностей объектов).

Очевидно, что реально полученный доход от объекта отличается от PTR. Эти отличия связаны с факторами двух видов. Факторы, ведущие к снижению валового дохода.

1. Периоды времени, когда объект оказывается временно незанятым по причине смены арендаторов. Поэтому необходимо внесение корректировок с учетом высвобождения сдаваемых в аренду помещений.

Среднегодовая оборачиваемость помещений на офисном рынке составляет от 15 до 30%, а срок экспозиции (простаивания помещений) для офисного рынка равен 2 месяцам. Соответственно Коэффициент незанятости помещений равен произведению среднегодового показателя свободных помещений и срока экспозиции.

2. Часть помещений сдается в аренду по льготным расценкам. Коэффициент льготных помещений рассчитывается как произведение доли льготных площадей и величины льгот от базовой арендной ставки
3. Существует вероятность наличия недобросовестных арендаторов, съезжающих без погашения своей задолженности по оплате аренды. Эта величина по рыночной информации составляет 1% от всех арендаторов в год.

Таким образом, PTR должен быть уменьшен при расчете дохода от объекта недвижимости: на величину потерь от незанятости помещений, льгот по арендной плате и потерь от недобросовестных арендаторов. Факторы, увеличивающие величину доходов от недвижимости.

К числу таких факторов относятся оказание услуг по автомобильной парковке, предоставление услуг связи (например, подключение к информационным сетям), предоставление в прокат мебели, офисной техники и пр., предоставление услуг по охране помещений и пр. Управляющий может существенно снизить потери от незанятости помещений или неоплаты аренды за счет тщательной договорной работы.

Так, если в договорах аренды предусмотрено предупреждение арендатором о прекращении арендных отношений за определенное время до съезда, то это дает возможность управляющему заранее начать работу по привлечению других арендаторов, что сокращает сроки незанятости помещений. В договоре аренды может быть также предусмотрено, что арендатор вносит в качестве задатка арендную плату за определенный срок и эта сумма засчитывается ему при оплате, например, за последний месяц аренды или возвращается при освобождении помещений.

Эффективный валовой доход (ETR) от объекта недвижимости представляет собой потенциальный валовой доход, скорректированный с учетом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости. За счет эффективного валового дохода должны быть, прежде всего, возмещены операционные расходы.

Операционные расходы (ОС) - расходы на обеспечение нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением. Главное отличие операционных расходов от понятия "себестоимость" состоит в отсутствии в операционных расходах такой важной статьи, как "амортизационные отчисления".

Операционные расходы, так же как и расходы любого предприятия, могут быть разделены на постоянные и переменные. Под постоянными расходами понимаются расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта. К их числу традиционно относят налоги на недвижимое имущество, расходы по страхованию имущества. Кроме того, к постоянным расходам относится часть эксплуатационных расходов.

Переменные расходы - расходы, величина которых непосредственно зависит от степени загрузки объекта. Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, традиционного набора услуг, предоставляемых арендаторам. Типичный перечень переменных операционных расходов включает:

        основную часть расходов по управлению;

        коммунальные услуги;

        расходы на заработную плату обслуживающего персонала (с налогами и начислениями);

        расходы по привлечению арендаторов и заключению договоров аренды (реклама, оплата юридических услуг);

        расходы по содержанию и косметическому ремонту помещений;

        расходы по обеспечению безопасности;

        расходы на содержание территории;

        резерв на замещение.

Резерв на замещение - это резерв на расходы, связанные с заменой тех элементов здания и оборудования, принадлежащих к зданию, которые служат относительно короткие сроки и потому должны периодически замещаться. Это:

        кровля, напольные покрытия, элементы отделки;

        сантехника, электрооборудование и арматура;

        мебель и пр.

Величина расходов на замещение прямо влияет на уровень чистого операционного дохода. Однако, ее сокращение, не обусловленное объективными факторами, влечет за собой фактическое увеличение расходов в будущем и снижает привлекательность объекта недвижимости для арендаторов. В связи с этим обоснованная политика в области расходов на замещение является важным условием получения стабильного чистого операционного дохода.

В операционные расходы не включаются расходы управляющего или собственника, не связанные непосредственно с функционированием недвижимости, например налоги с его доходов, расходы по его личному страхованию и пр.

Точная оценка потенциального валового дохода, действительного валового дохода и операционных расходов исключительно важна, так как доходность актива является, при прочих равных обстоятельствах критерием для принятия решения об инвестировании в актив.

Общий принцип включения или не включения тех или иных фактических расходов, которые несет собственник или управляющий объекта, в состав операционных расходов состоит в том, относятся ли они к объекту как таковому или связаны с конкретным собственником, конкретными условиями приобретения им объекта. Например, расходы по обслуживанию ипотечного кредита относятся именно к конкретным обстоятельствам приобретения недвижимости данным собственником и не имеют отношения к объекту недвижимости как таковому.

Таким образом, Чистый операционный доход (NOR) есть разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости. Чистый операционный доход - действительный валовой доход за минусом операционных расходов и отчислений на замещение элементов здания и оборудования, срок службы которых менее срока экономической жизни здания. Опыт работы показывает, что величина операционных доходов составляет 30-50 долл. США на 1 м2 полезной площади в год.

Уровень операционных расходов прямо влияет на величину чистого операционного дохода, а, следовательно, и прибыли от объекта недвижимости. Однако вместе с тем уровень и качество операционных расходов прямо влияют на привлекательность помещений для пользователей, а следовательно, и уровень доходов от их эксплуатации.

2.3          Контроль использования корпоративного недвижимого имущества

Процедура контроля использования корпоративного недвижимого имущества включает в себя мероприятия и действия, направленные на мониторинг текущего состояния объектов имущества, правильности и законности их использования, принятие решений по недобросовестному использованию объектов недвижимости. В целом всю совокупность мероприятий и действий можно представить в виде схемы (рис. 3).

Рис. 3. Структура и порядок контроля использования корпоративных объектов недвижимости

Основные функциональные задачи мониторинга:

        систематическое выявление изменений в состоянии фонда объектов недвижимости и обновление банка данных корпоративного кадастра объектов недвижимого имущества;

        изучение и оценка текущих процессов;

        использование и анализ данных контроля за использованием и охраной объектов недвижимости;