Автор работы: Пользователь скрыл имя, 14 Марта 2012 в 06:32, курсовая работа
Оценка недвижимого и движимого имущество может дать, ответ на вопрос: какова рыночная стоимость актива. Данные, полученные в результате оценке, может быть использованы при получении кредита в банке (тогда проводиться оценка имущества в качестве залога), продаже, дарении, наследования и пр. В контрольной работе проводится оценка нежилого помещения и автомобиля.
Введение 3
1.Внешнийи износ и методы его расчета……………….………………………….4
2. Оценка недвижимого имущества……………………………………………...…8
2.1. Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом…….….8
2.2. Определение стоимости объекта оценки затратным подходом………..…..10
2.3. Определение стоимости объекта оценки доходным подходом………….....11
2.4.Определение итоговой стоимости объекта оценки…………………………..15
3. Оценка движимого имущества………………………………………………..18
3.1 Сравнительный подход………………………………………………………17
3.2. Затратный подход……………………………………………………………21
Список использованной литературы 24
При расчете рыночной стоимости объекта оценки применяются следующие корректировки:
15% за счет местоположения (между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности);
10% за счет состояния помещения (помещения в среднем состояние дешевле, чем находящиеся в хорошем состоянии);
5% за счет материала стен (кирпичные в среднем дороже на 5%, чем панельные).
После применения всех корректировок Оценщик проводит согласование скорректированных стоимостей 1 кв.м. объектов аналогов для получения стоимости 1 кв.м. объекта оценки, методом средневзвешенной.
Таблица №3Корректировочная таблица, расчет рыночной стоимости объекта оценки
Параметры | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
Цена продажи, тыс. руб. | - | 2400 | 2000 | 1950 |
Площадь, м. кв. | 200 | 250 | 190 | 200 |
Цена продажи 1м.кв., тыс. р. | - | 9,6 | 10,53 | 9,75 |
Местоположение | отдаленное | средняя отдаленность | отдаленное | отдаленное |
Корректировка | - | -15% | 0% | 0% |
Скорректированная цена, тыс.р/м.кв. | - | 8,16 | 10,53 | 9,75 |
Материал стен | кирпич | кирпич | кирпич | панель |
Корректировка | - | 0% | 0% | +5% |
Скорректированная цена, тыс.р./м.кв. | - | 8,16 | 10,53 | 10,24 |
Состояние помещения | среднее | хорошее | среднее | хорошее |
Корректировка | - | -10% | 0% | -10% |
Скорректированная цена | - | 7,344 | 10,53 | 9,22 |
Весовой коэффициент | - | 10% | 50% | 40% |
Взвешенное значение | - | 0,74 | 5,27 | 3,69 |
Средняя стоимость 1 м.кв., тыс. р. | 9,7 | |||
Итого стоимость объекта оценки, тыс. р. | 1940 |
Рыночная стоимость объекта оценки, полученная с применением сравнительного подхода, на 01.01.2011 г. составила 1 940 тыс. руб.
Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.
Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа Сзп = Сз + Снс - Ин, где
Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. р.,
Сз - стоимость земли, тыс. р.,
Снс - стоимость нового строительства улучшений (включае прямые и косвенные издержки, предприниметельскую прибыль), тыс. р.,
Ин - накопленный строением износ, тыс. р.
В том числе: Снс = ПИ+КИ+ПП,
ПИ, КИ - прямые и косвенные издержки, тыс.руб.;
ПП - предпринимательская прибыль, тыс. руб.
Сз = Пз * Цз,
где Пз - площадь земельного участка, м. кв.,
Цз - цена земли, тыс. р. / м. кв.
Ин = 1- (1-Иф )(1- Ифн )(1- Ив)
где Иф - физический износ в долях;
Ифн - функциональный износ в долях;
Ив - внешний износ в долях;
Цена земли принимается равной 1000 руб. / м. кв.
Пз - площадь земельного участка, м. кв. Пз рассчитывается по формуле:
,
Где
S общ. зд. - общая площадь здания, кв. м;
N эт. - количество этажей (из анализа ННЭИ);
1,5 - коэффициент плотности застройки.
1) стоимость права аренды земельного участка – 1000 р/ м.кв.:
2) прямые издержки на строительство составляют 7000 р. / м. кв.;
3) косвенные издержки составляют 15% от прямых издержек.
4) типичная предпринимательская прибыль принимается равной 20 % от прямых и косвенных издержек;
5) величина функционального износа - 10%, внешнего - 0%, физического износа –25%.
Таблица №4
Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом
Показатели | Значение |
---|---|
Площадь земельного участка | 300 |
Рыночная стоимость земельного участка (права аренды земельного участка), руб/м.кв. | 1 000 |
Итого стоимость земельного участка (прав аренды), руб. | 300 000 |
Площадь здания, м.кв. | 200 |
Стоимость возведения 1 руб. /кв.м. (прямые затраты) | 7 000 |
Стоимость возведения объекта оценки (прямые затраты), руб. | 1 400 000 |
Косвенные затраты, % от прямых затрат | 15 |
Косвенные затраты, руб. | 210 000 |
Стоимость возведения объекта оценки (прямые и косвенные затраты), руб. | 1 610 000 |
Прибыль предпринимателя, % | 20 |
Прибыль предпринимателя, руб. | 322 000 |
Стоимость возведения объекта оценки (прямые и косвенные затраты, прибыль препринимателя), руб. | 1 932 000 |
Итого стоимость строительства объекта оценки, руб. | 1 932 000 |
Физический износ объекта оценки, % | 25 |
Функциональный износ объекта оценки, % | 10 |
Внешний износ объекта оценки, % | - |
Итого накопленный износ, % | 32,5 |
Итого накопленный износ, руб. | 627 900 |
Итого стоимость, рассчитанная с применением затратного подхода, руб. | 1 304 100 |
Итого стоимость, рассчитанная с применением затратного подхода, тыс. р. | 1 304,1 |
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, на 01.01.2011 г. составляет 1 304,1 тыс. руб.
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи. Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации или метод дисконтирования денежных потоков.
Определение стоимости оцениваемого помещения выполняется по формуле Сдп = ЧОД / СК, где
Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода , тыс. р.,
ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за год, тыс. р.,
СК - ставка капитализации
Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы от оцениваемого объекта.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта. ПВД = Пнп * А * n, где
А - очищенная ставка аренды в месяц.
n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.
Действительный валовой доход (ДВД) - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле ДВД – ПВД –У1 – У2, где
У1 - убытки от недозагруженности помещений, тыс. р.
У2 - убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. р.
Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. ЧОД = ДВД – Р, где
Р - расходы, связанные с оцениваемым объектом, тыс. руб.
Расходы арендодателя составляют:
а) расходы на управление объектом - 10% от ДВД,
б) резервы (расходы на замещение) - 2 % в год от стоимости нового строительства без учета износа (см. затратный подход);
е) прочие операционные расходы – 20% от ДВД.
Убытки от недозагрузки помещений равны нулю, убытки от неплатежей - 3% от ПВД.
Ставка аренды составляет на дату оценки 400 руб / кв.м. в месяц
Таблица №5 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
№ п/п | Показатели | Ед. изм. | Значение |
---|---|---|---|
1 | Ставка аренды за месяц | р./м.кв. | 400 |
2 | Площадь оцениваемого помещения | м.кв. | 200 |
3 | ПВД за год | тыс.р. | 960 |
4 | Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платы | тыс.р. | 28,8 |
5 | ДВД за год | тыс.р. | 931,2 |
6 | Расходы арендодателя за 1 год, всего: | тыс.р. | 214,24 |
в том числе: |
|
| |
- по управлению, | тыс.р. | 93,12 | |
- резервы | тыс.р. | 28 | |
- прочие операционные расходы | тыс.р. | 93,12 | |
7 | ЧОД | тыс.р. | 716,96 |
8 | Ставка капитализации | % | 20 |
9. | Итого стоимость, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. р. | тыс.р. | 3584,8 |
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом, на 01.01.2011 г. составляет 3584,8 тыс. руб.
Для расчета рыночной стоимость объекта оценки были применены три стандартных подхода.
Результат, полученный в рамках доходного подхода, значительно отличается среди прочих, поэтому оценщик принял решение исключить данный результат при согласовании. Цель оценки – реализация на рынке, поэтому сравнительному подходу придается наибольший вес – 0,7%, тогда затратном подходу – 0,3.
Таблица №6 Расчет рыночной стоимости объекта оценки
Показатель | Значение | Удельный вес |
---|---|---|
Рыночная стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, тыс. руб. | 1940 | 0,70 |
Рыночная стоимость объекта оценки, полученная затратным подходом, тыс. руб. | 1304,1 | 0,30 |
Рыночная стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом, тыс. руб. | 3584,8 | 0,00 |
Рыночная стоимость объекта оценки, тыс. руб. | 1749,23 |
|