Ипотечное кредитование как способ обеспечения физических лиц жилищем

     Содержание 

Введение

Глава 1. Историческое становление института  ипотеки

1.1 Институт  ипотеки в Древнем Риме

1.2 Развитие  института ипотеки в России

Глава 2. Ипотечное кредитование как способ обеспечения физических лиц жилищем

2.1 Становление  ипотечного кредитования на российском  рынке жилья

2.2 Правовое  регулирование договорных отношений,  связанных с ипотечным кредитованием

2.3 Проблемы  ипотечного кредита

Заключение

Список  использованной литературы

      Введение 

     В настоящее время формирование системы  ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений  государственной жилищной политики. Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству  не удалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой  правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того, чтобы в конечном счете  с помощью ипотеки разрешить  жилищные проблемы граждан страны.

     Основная  цель курсовой работы состоит в том, чтобы на основе анализа раскрыть ипотечное кредитование, определить роль ипотеки жилища в решении  государственной задачи - обеспечении  доступного жилья для широкого круга  нуждающихся в жилище граждан.

     Этой  цели были подчинены следующие основные задачи исследования:

     1. Провести сравнительный анализ  истории развития институтов  ипотеки;

     2. Показать специфику и правовые  проблемы ипотеки жилища, жилищного  ипотечного кредитования социально  нуждающихся граждан.

     3. Определить механизм реализации  принципа комплексного подхода  к решению государственной задачи  правового обеспечения формирования  рынка доступного жилья в России  с помощью ипотеки жилища и  жилищного ипотечного кредитования.

     4. Обобщить мировой и отечественный  опыт ипотеки жилища для выявления  перспективы его использования  в современных российских условиях.

     5. Как найти приемлемый вариант  решения имеющихся проблем в  исследуемой области.

     Методологической  основой курсовой работы являются: действующее федеральное законодательство, нормативные правовые акты, практика его применения в России, аналитические  обзоры, судебная практика.

      Глава 1. Историческое становление института  ипотеки 

     1.1 Институт ипотеки  в Древнем Риме 

     Ипотечное кредитование сегодня является одной  из самых насущных проблем российского  общества и законодательства. Практическое решение данного вопроса вряд ли представляется возможным без  обращения к истории становления  и развития института ипотеки. Своим  возникновением данная форма залога обязана римским юристам. Вместе с тем еще более значительный вклад в ее развитие внесло западноевропейское право. Стремление к усовершенствованию ипотечных отношений, выработке  условий, максимально учитывающих  интересы как должника, так и кредитора, подталкивало законодателей к созданию все новых форм залога. Активная деятельность европейских юристов  по исследованию данной проблемы привела  в итоге к формулировке и обоснованию  фундаментальных принципов действия ипотечной системы, таких как  специальность, гласность, ипотечное  старшинство, ипотечное преемство  и регистрация прав на недвижимое имущество.

     Слово "ипотека" имеет древнегреческое  происхождение. Оно было введено  в обиход в начале VI в. до н.э. афинским реформатором Солоном. До этого времени  обязательство обеспечивалось личностью  должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Солон предложил  способ перевода личной ответственности  в имущественную. На пограничной  меже имения должника устанавливался столб с надписью, что имущество  служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheca - подпорка, подставка), отмечались все  долги собственника земли. Столб  являлся наглядным оповещением  всякого заинтересованного лица о том, что данный участок земли  заложен и обеспечивает права  кредитора. Позже этой цели стали  служить ипотечные книги. Уже  в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

     Дальнейшее  развитие ипотека получила уже в  римском праве. Институт ипотеки  в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia - сделка на доверии, доверительная  сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее до ипотеки. Fiducia - древнейшая римская форма залога. Поскольку  по римскому праву для отчуждения имущества требовалось соблюдение торжественной формы, то должник  передавал закладываемую вещь кредитору  посредством mancipacio или in jure cessio. При  этом предмет залога становился собственностью кредитора, который обещал вернуть  его после уплаты долга. Если же долг не был уплачен, то кредитор становился окончательным собственником вещи. Кредитор мог продать вещь, при  этом излишки от продажи оставлял себе¹.

     Однако  кредитор мог не вернуть вещь даже в случае уплаты долга. В данной ситуации должник оказывался юридически беспомощным, так как не было иска, защищавшего  его права. Единственным отрицательным  последствием для кредитора могло  быть только моральное бесчестье (infamnia). Заключая данный договор, залогодатель мог положиться лишь на "добрую совесть" - fides - своего контрагента. «Fiducia заключается  с залогопринимателем или с другом, чтобы наша заложенная вещь была тем  более обеспечена". Позже претор усовершенствовал институт fiducia, предоставив  должнику личный иск.

     Однако  в случае продажи вещи кредитором этот иск мог оказаться совершенно бесполезным (например, при несостоятельности  кредитора). Понятно, что при данной форме залога интересы должника практически  не обеспечивались. Из вышесказанного видно, что фидуция не имела основных признаков залогового права. "Здесь  нет права на чужую вещь вовсе... ибо кредитор получает на вещь полную квиритскую собственность... а должник теряет вещное отношение к заложенной вещи: ни от кредитора, ни от третьих лиц он ее вытребовать не может..."². Fiducia больше напоминала усложненную форму купли-продажи и не отвечала цели установления залогового обременения - обеспечить исполнение должником основного обязательства. Естественно, что в ходе экономического развития она должна была быть заменена другой, более прогрессивной формой залога - пигнусом (pignus).

     Уже в конце III в. до н.э. в римском праве  появляется pignus. Существуют разные мнения относительно сущности данного института. Одни авторы считают, что между pignus и hypotheca нет никаких различий. В  доказательство своей точки зрения они приводят слова Марциана: "Между  залогом и ипотекой разница только в звучании названий". Однако правильным представляется мнение тех авторов, которые считают, что при пигнусе  владение заложенной вещью переходит  к кредитору. Подтверждение этому  мы находим опять-таки в дигестах Юстиниана: "В собственном смысле мы называем залогом то, что переходит  к кредитору, при ипотеке же к  кредитору не переходит владение", а также: "Залоговое отношение, сохраняя собственность должника, переносит  на кредитора лишь владение...".

     Римскому  праву известно два вида пигнуса. Первым был pignus datum. При данной форме  залога к кредитору переходило только владение заложенной вещью, а не право  собственности на нее. Кредитор не имел права пользоваться заложенной вещью; нарушение квалифицировалось как  кража пользования. Плоды, приобретенные  от вещи, засчитывались в счет погашения  долга, а при наличии специального соглашения - антихрезы (antichresis - греч. "пользование... вместо...") - в счет погашения процентов  по долгу. В случае неисполнения обязательства  должником кредитор по общему правилу  мог продать заложенную вещь (излишки  от продажи возвращались должнику). Если же между сторонами было заключено специальное соглашение (lex commissoria), то кредитор приобретал право собственности на вещь³.

     Между тем, начиная с первых десятилетий II в. до н.э., на практике стал развиваться  еще один институт обеспечения, основанный не на передаче вещи, а на соглашении сторон. Этот институт получил название pignus conventum - залог по соглашению. Скорее всего, именно этот вид пигнуса имел в виду Марциан, говоря о тождестве pignus и hypotheca.

     В самом деле, первоначально эти  два термина существовали для  обозначения одного и того же явления - залога без перехода вещи к кредитору. Только в конце классического  периода окончательно утвердился термин "ипотека". Впервые эта форма  залога нашла применение в случае аренды недвижимости (квартир и мелких сельских участков), где для обеспечения  арендной платы арендатор закладывал свои движимые вещи (мебель, предметы быта, орудия труда и др.), продолжая  при этом владеть ими. Для защиты своих прав в случае неисполнения обязательства должником кредитор мог использовать interdictum Salvianum (для  истребования вещи от арендатора), actio Serviana (для истребования вещи от третьих  лиц) и actio quasi-serviana (для истребования вещи как от залогодателя, так и  от любого другого лица) ⁴. Таким образом, "закладное право стало подлинным вещным правом". Что касается оснований возникновения ипотеки, то наряду с уже известным простым соглашением сторон ипотека могла быть установлена и в силу закона (hypotheca legalis). Легальная (тайная) ипотека устанавливалась в связи с особыми свойствами некоторых категорий кредиторов, требующих особой защиты (подопечные, женщины, фиск). Кроме того, ипотека стала включать в себя право кредитора на продажу заложенной вещи в случае неисполнения обязательства (уже не требовалось отдельного соглашения, как для pignus). При этом излишек в обязательном порядке выдавался должнику. Если же вырученная сумма оказывалась ниже долга, на недополученное кредитор сохранял личное требование против должника.

     Ипотека как форма залога имела все  черты акцессорного права: она устанавливалась  только для обеспечения долгового  требования и разделяла его судьбу. Как следствие, к основаниям прекращения  ипотеки, наряду с уничтожением телесной вещи и продажей залога, относились уплата долга и прекращение обязательства  в силу истечения времени или  по иному основанию. Принцип акцессорности  залогового права проводился в Древнем  Риме последовательно и неуклонно. Л.А. Кассо отмечал, что "римскому залоговому праву чуждо представление  о залоге как о праве на действие должника. Последняя функция принадлежит  личному требованию, с которым  связано вещное право как отдельное  право на определенную стоимость, добываемую из заложенной вещи"⁵. Преимущество ипотеки перед пигнусом и фидуцией особенно ярко выражалось в возможности залога одной и той же вещи последовательно нескольким лицам. Эта возможность опиралась на принцип ипотечного старшинства: сначала полностью удовлетворялось первое по времени залоговое право, потом из излишка второе и т.д. Одновременно происходило передвижение последующих залоговых прав: второе становилось первым, третье - вторым и т.д. Также кредитор мог воспользоваться принципом ипотечного преемства: нижестоящий по рангу залогодержатель, заинтересованный в продаже заложенного имущества, мог за должника удовлетворить требования старшего залогодержателя и занять его место.

     В то же время древнеримская ипотечная  система обладала существенными  недостатками. В связи с отсутствием  принципа гласности (регистрация ипотеки  не предусматривалась) кредитор при  установлении договорной ипотеки "не мог быть уверен в том, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом..."⁶. Не было у римской ипотеки и такого необходимого качества, как специальность. Ипотеку можно было установить на всем имуществе должника (генеральная ипотека). Это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности последнего необходимо, чтобы право требования простиралось на известное, определенное имущество. Отличительной чертой римского залогового права являлось и то, что оно не разделяло вещи на движимые и недвижимые. Залог как тех, так и других был возможен по желанию сторон и с передачей владения (pignus), и без передачи его (hypotheca). То есть ипотека устанавливалась и на движимые, и на недвижимые вещи. 

     1.2 Развитие института  ипотеки в России 

     Во  многом уникальный путь развития от предполагаемого  времени возникновения и до XVII в. прошел русский залог. Первые дошедшие до нас акты о залоге относятся  к XIII - XIV вв.⁷. Первые же законодательные нормы о залоге появляются в Псковской судной грамоте (конец XIV - начало XV в.), где данному институту посвящено целых десять статей.

     Работа  Д.И. Мейера "Древнее русское право  залога" явилась первым значительным трудом, посвященным развитию института  залога в русском праве. Говоря о  сущности залога, Д.И. Мейер писал, что "залог есть отчуждение; переставая быть им, он перестает быть и залогом"⁸. Он считал, что до начала XVIII в. залоговая сделка в Московском государстве всегда устанавливала право собственности в пользу залогодержателя, который получал не только владение и пользование, но и возможность распоряжаться заложенной вещью. Эта собственность, по мнению Д.И. Мейера, вытекает из самой передачи обеспечительного объекта, без которой нет настоящего залога.

     Критикуя  теорию Д.И. Мейера, Л.А. Кассо выработал  свой подход к сущности древнерусского залога. Он считал характерным окончательное  и бесповоротное приобретение права  на вещь залогодержателем в случае неуплаты со стороны залогодателя. По его мнению, сама залоговая сделка заключается с целью устранить  личность должника от всякой ответственности. При этом заложенная вещь считается  безусловным эквивалентом за полученные деньги. Последний вывод Л.А. Кассо  небезосновательно делает, исходя из содержания ст. 31 Псковской судной грамоты. Он, как и Н.Л. Дювернуа, справедливо  полагал, что ст. 30 и ст. 31 объединены общей идеей ограничения взыскания (этот принцип был характерен и  древнегерманской Satzung). Таким образом, можно согласиться с мыслью о  том, что на определенном этапе своего развития залог, прежде всего, понимался  как обязательство вещи, становившейся  главным должником в залоговой  сделке.