Ипотечное кредитование как способ обеспечения физических лиц жилищем

     Специалистов  рынка ипотечного кредитования беспокоят  проблемы, связанные с относительно небольшим уровнем кредитования населения в сфере приобретения жилья.

     Вице-президент  Ассоциации банков Северо-Запада считает, что ипотечное кредитование тормозит в первую очередь по двум причинам.

     Первая - существенный разрыв между уровнем  доходов населения и стоимостью жилья. В настоящее время даже 30%-ный первоначальный взнос для  большинства граждан России неподъемен. К этому надо добавить, что нынешние ставки кредитования увеличивают стоимость  квартир, приобретаемых по ипотечной  схеме, примерно в два раза. Последнее, конечно, в условиях инфляции и роста  цен на жилье можно обойти, объясняя клиенту, что если он будет копить деньги, то через 10 - 15 лет квартира будет  стоить не в два, а в десять раз  дороже. И он, глядя на то, что происходит на рынке жилья, поверит. Но только денег  на первый взнос у тех самых 30% россиян, которые должны по идее претендовать на ипотечный кредит, все равно  нет. "За границей, даже в благополучных  странах, государство субсидирует  часть процентной ставки по ипотечному кредиту (в Австрии, к примеру, 5 - 6%). А у нас этого нет. Значит, и на существенное снижение ставки рассчитывать не приходится".

     Вторая  причина, по которой, по мнению вице-президента АБСЗ, не приходится рассчитывать на серьезное  изменение к лучшему в ипотечном  кредитовании - отсутствие у российских банков "длинных" денег. Потому и  на ипотечном рынке игроками выступают  либо банки с государственным  участием, либо те, кто имеет доступ к иностранным финансовым ресурсам.

     Свое  мнение по этому вопросу высказывают  и строители. Генеральный директор одного из санкт-петербургских строительных холдингов утверждает, что нынешняя ипотека не даст существенного притока  инвестиций в строительную отрасль, так как ставка кредитования очень  высока для потенциального инвестора. Люди готовы заключать договоры ипотеки (объемы сделок по ипотеке на настоящий  момент около 1,5 - 2%), но их доля в финансировании строительства в ближайшее время  вряд ли вырастет. Риск ипотечного кредитования не уменьшился. Более того, некоторые  из новых законов переносят риски  с физических лиц - инвесторов на застройщиков и банки. Это не будет способствовать улучшению условий кредитования, поскольку банковская сфера на данный момент не готова принять на себя часть этих рисков. Кроме того, даже страхование договоров, судя по законам, носит рекомендательный характер, что также не добавляет уверенности ни одной из сторон, участвующих в процессе²⁵.

     Единственный  путь развития ипотеки в России - снижение ставки кредитования. Но для  обеспечения этого условия российским банкам необходимо снижение ставки рефинансирования. Альтернатива этому видится в  выходе на рынок ипотеки западных банков с их низкими ставками.

     Генеральный директор агентства "Держава" считает, что появились заемщики, которые  рассматривают ипотеку как бизнес. Они покупают квартиру, делают ремонт и сдают ее в аренду. Выплата  сумм по кредиту компенсируется арендной платой, и в итоге квартира приобретается, по сути, за первоначальный взнос. Возможно и получение чистого дохода. Фора-банк даже предлагает специальный кредит "Рантье" и не возражает, если заемщик  официально сдает квартиру в аренду.

     Очень интересны результаты опроса общественного  мнения, проведенного одним из агентств недвижимости. По его данным, большинство (58%) граждан считают основной причиной неразвитости ипотеки в России слишком  большую процентную ставку; 25,5% считают  виновником широкое распространение  системы "серых" зарплат, не позволяющих  людям подтвердить свой доход  и получить необходимый официальный  кредит, который они в силах  возвратить; 12% считают, что сроки  погашения очень малы. При этом 3% опрошенных уверены, что ипотека  просто не нужна, а 1,5% считают, что в  данной сфере все обстоит просто хорошо.

     По  мнению главного специалиста отдела ипотечного кредитования Департамента розничного бизнеса Банка Москвы, ипотека в России, без сомнения, будет развиваться в том же направлении, что и весь западный ипотечный рынок, и наступит время, когда покупку жилья без использования  кредитного инструмента будет просто невозможно себе представить. Перспективы высоки. Другое дело, что рынок ипотеки в нашей стране еще очень молод, и за последние 4 - 5 лет он кардинально меняется: существенно меняются условия кредитования, сроки выдачи кредитов, ставки. И дальше этот рынок будет изменяться семимильными шагами²⁶.

     О стремительном росте ипотечного кредитования говорят и эксперты банка "DeltaCredit". Происходит это, прежде всего за счет улучшения макроэкономической ситуации в России, повышения платежеспособного  спроса населения, а также благодаря  необходимости освоения новых сегментов  финансового рынка, как считает  управляющий директор по банковским операциям "DeltaCredit" Лора Файнзилберг. Кроме этого, на развитие ипотечного рынка существенное влияние окажет поддержка со стороны Правительства  РФ, которое отводит важное значение данному вопросу в планах экономического развития России.

     О том, что законодательные инициативы правительства сыграли свою положительную  роль для развития ипотеки, говорят  почти все эксперты. Во многом новые  законы решают те проблемы законодательства, которые были выявлены участниками  рынка ипотечного кредитования в  процессе их работы. В законах нашли  отражение такие моменты, как  отмена обязательного нотариального  удостоверения ипотеки, укрепление института добросовестного приобретателя, упрощение процедуры, связанной  с обращением взыскания на заложенное имущество, признано, что имущество, составляющее ипотечное покрытие, выводится  из конкурсной массы организации-должника и т.п²⁷.

     Мнение  андеррайтера Независимого бюро ипотечного кредитования, противоположно: "Необходима доработка существующей законодательной  базы, которая облегчила бы выпуск и свободное обращение пулов ипотечных ценных бумаг. Необходимы четкие и жесткие законы, предусматривающие различные меры ответственности как для банков, так и для заемщиков. Ничто не оказывает столь сильного влияния на ставки, как риски. В США, существует такая государственная организация, как FHA (Federal Housing Administration). Банки, ею аккредитованные, обязывают своих клиентов перечислять в FHA 0,5% от суммы полученного кредита. Если клиент не может погасить кредит, а его квартиру, в свою очередь, не могут продать с аукциона, недвижимость передается во владение FHA. Организация возвращает банку невыплаченный кредит и уже по своему усмотрению распоряжается объектом. Наличие государственного гаранта выгодно и банкам, они максимально снижают свои риски, и государству, так как прецедентов, когда квартира не продается с аукциона, крайне мало, а 0,5% "капает" с каждого выданного кредита".

     Вывод: Из второй главы следует, что на основе анализа процесса развития ипотеки жилища в России, обобщения практического опыта применения жилищного ипотечного кредитования показаны современные тенденции и проблемы развития ипотеки жилища и определены возможные пути решения наиболее актуальных из них. В частности, обосновывается настоятельная необходимость активизации развития социальной ипотеки жилища, поддерживаемой государством. Только тогда она сможет эффективно влиять на решение жилищной проблемы и способствовать социально-экономической стабилизации в обществе. Необходимо возрождать и развивать социальную направленность ипотеки жилища через усиление ее взаимосвязи с публично-правовыми институтами для решения сугубо конституционных проблем в стране, связанных с обеспечением граждан жильем.

      Заключение 

     В данной курсовой работе автор изучил исторический подход существовавших в  Древнем Риме форм залога ипотеки. Тенденции  развития залога в европейском и  российском праве, а также выявил, что институт ипотеки преобразованный  в систему, способен участвовать  в решении глобальных государственных  задач любой страны. В ходе исследования курсовой работы автор указывает  на то, что для России необходима система ипотеки жилища, жилищного  ипотечного кредитования с комбинацией  различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, адресной поддержки ипотеки жилища на основе различных видов субсидирования, совершенствования залоговых правоотношений.

     По  каждой главе приведены обобщенные выводы.

     В изучении поставленной цели и решении  задач автор исследовал, что на основе анализа процесса развития ипотеки  жилища в России, обобщения практического  опыта применения жилищного ипотечного кредитования показаны современные  тенденции и проблемы развития ипотеки  жилища и определены возможные пути решения наиболее актуальных из них. В частности, обосновывается настоятельная  необходимость активизации развития социальной ипотеки жилища, поддерживаемой государством. Только тогда она сможет эффективно влиять на решение жилищной проблемы и способствовать социально-экономической  стабилизации в обществе. Необходимо возрождать и развивать социальную направленность ипотеки жилища через  усиление ее взаимосвязи с публично-правовыми  институтами для решения сугубо конституционных проблем в стране, связанных с обеспечением граждан  жильем.

      Список использованной литературы 

1. Гражданский  кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.04.2008) // Российская  газета от 08.12.1994 г. № 238-239

2. Федеральный  закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке  (залоге недвижимости)» (ред. от 30.12.2008) // "Собрание законодательства  РФ", 20.07.1998, N 29, ст. 3400.

3. Постановление  Совета Министров Республики  Беларусь от 7 августа 2001 г. N 1173/19 "О создании системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь" // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2001. N 76.

4. Закон  Украины N 979-IV от 19 июня 2003 г. "Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах" // Голос Украины. 2003. 7 авг.; Ведомости Верхов. Рады Украины. 2004. N 1

5. Афонина  А.В. «Все об ипотеке». «Омега  – Л», 2006. 175с

6. Брокгауз, Ефрон. Энциклопедический словарь.  Т. 13. СПб., 1894. 394с.

7. Дождев  Д.В. Римское частное право.  М.: Норма, 2003. 513с.

8. Кассо  Л.А. Понятие о залоге в современном  праве. М., 1999. 39с.

9. Мейер  Д.И. Древнее русское право  залога. Казань, 1855. 129с.

10. Покровский  И.А. История римского права.  СПб., 1998. 337с.

11. Кравец  Н.В. «Особенности и порядок  государственной регистрации ипотеки» // Право и политика, 2007, № 6.

12. Костылев  В., Костылева Н. «Проблемы содержания  и формы договора об ипотеке» // Нотариус, 2008, № 1.