Ипотечное кредитование как способ обеспечения физических лиц жилищем

     а) нарушения залогодателем правил о последующем залоге;

     б) невыполнения залогодателем своих  обязанностей;

     в) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.

     Действия  заемщика регламентированы законом  и гражданским законодательством, чего нельзя сказать о правах и  обязанностях кредитной организации. Ее обязанности будут выполнены  в момент предоставления заемщику кредита на приобретение жилья и подачи заявления на государственную регистрацию.

     Если  прибавить к этому еще и  высокие процентные ставки, немалый  размер предварительного взноса, а  также национальные традиции по отношению  к жизни "в долг", то становится понятно, почему достаточно долгое время  ипотечное кредитование было недоступной  роскошью для большинства граждан  страны.

     До  недавней поры те жесткие условия  кредитования, которые установлены  банками, они объясняли высокими рисками возможных потерь или  невозврата кредитов. Ныне становится понятно, что страхи в некотором  смысле были преувеличены. И теперь рекламная информация просто захлестывает потенциального потребителя предложениями  взять, наконец, кредит и разрешить  тем самым все свои проблемы.

     Как результат, ситуация для клиента  системы ипотечного кредитования становится пусть ненамного, но более благоприятной¹⁹.

     Из  судебной практики: 1. Общество с ограниченной ответственностью "Полис" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю о погашении регистрационной записи о залоге в силу закона по договору от 18.07.2003 купли-продажи встроенных нежилых помещений, общей площадью 748,1 кв. м, расположенных на цокольном и 1 этажах в 1-этажном кирпичном здании колерной мастерской по адресу: Пермь, ул. Гальперина, 17.

     Решением  Арбитражного суда Пермского края от 29.08.2008 требования удовлетворены, кроме  того, суд взыскал с управления в пользу общества 1 000 руб. государственной  пошлины.

     Постановлением  Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2008 оставлено без изменения  решение суда первой инстанции.

     Федеральный арбитражный суд Уральского округа постановлением от 22.12.2008 отменил решение  суда первой инстанции и постановление  суда апелляционной инстанции в  части взыскания государственной  пошлины. Этим же постановлением суд  кассационной инстанции взыскал  с общества в пользу управление 2 000 руб. расходов по уплате государственной  пошлины за рассмотрение апелляционной  и кассационной жалоб.

     В заявлении, поданном в Высший Арбитражный  Суд Российской Федерации, общество "Полис" просит отменить в порядке  надзора постановление суда кассационной инстанции, указывая на неправильное применение им норм процессуального права, относящихся  порядку распределения судебных расходов по делу.

     Из  содержания судебных актов, общество "Полис" по договору купли-продажи от 18.07.2003 приобрело у общества с ограниченной ответственностью "Макро Плюс" встроенные нежилые помещения общей  площадью 748,1 кв. м, расположенные в здании колерной мастерской по адресу: Пермь, ул. Гальперина, 17.

     По  условиям данного договора недвижимое имущество считалось проданным  обществу "Полис" в кредит.

     Переход права собственности к обществу "Полис" зарегистрирован в установленном  порядке.

     В связи с исполнением предусмотренных  договором обязательств по оплате, обществом "Полис" было подано заявление  о погашении ранее произведенной  в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество записи об ипотеке приобретенного им недвижимого  имущества.

     В государственной регистрации прекращения  ипотеки обществу "Полис" было отказано по причине отсутствия заявления  залогодержателя - общества "Макро  Плюс", которое на тот было ликвидировано.

     Учитывая, что при таких обстоятельствах  погашение записи об ипотеке может  производиться только в судебном порядке, общество "Полис" обратилось в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

     Решение арбитражного суда, принятое им в порядке, установленном нормами материального  права, является самостоятельным основанием для погашения записи об ипотеке, арбитражный суд кассационной инстанции  не нашел оснований для возложения на управление судебных расходов по данному  делу.

     Высший  Арбитражный Суд Российской Федерации  определил:

     в передаче дела N А50-9881/2008 Арбитражного суда Пермского края в Президиум  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке  надзора постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22.12.2008 отказать²⁰.

     2. Стегура А.В. обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "Агростроймаш" и акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации в лице филиала N 8619 о признании недействительным договора ипотеки от 31.08.2006 N 1007-ип-2 между обществом и банком.

     Решением  суда первой инстанции от 08.07.2008, оставленным  без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2008, исковые требования удовлетворены.

     Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского  округа постановлением от 02.12.2008 отменил  указанные судебные акты и отказал  в удовлетворении исковых требований.

     В заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора заявитель  просит отменить оспариваемый судебный акт, считая, что им нарушено единообразие в применении и толковании норм материального  и процессуального права.

     Изучив  содержание заявления и оспариваемых судебных актов, коллегия судей Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации, не находит оснований, предусмотренных  статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов.

     Судом установлено, что договор ипотеки  является крупной сделкой для  общества.

     В подтверждение одобрения сделки банку были представлены протоколы  совета директоров и общего собрания акционеров общества.

     Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд кассационной инстанции исходил  из того, что нарушение порядка  проведения заседания совета директоров и общего собрания акционеров общества само по себе не является основанием для  признания нарушенным порядка одобрения  крупной сделки, банк принял все  меры, требуемые с учетом должной  осмотрительности и осторожности для  подтверждения факта одобрения  крупной сделки, судом первой инстанции  отклонено заявление о фальсификации  указанных протоколов.

     Высший  Арбитражный Суд Российской Федерации  определил:

     в передаче в Президиум Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации  дела N А32-3447/2008-17/67 Арбитражного суда Краснодарского края для пересмотра в порядке  надзора постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского  округа от 02.12.2008 по тому же делу отказать²¹.

     3. ЗАО "Сибпроект-инжиниринг" обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к ЗАО "Северский стекольный завод" и Акционерному коммерческому Сберегательному банку РФ в лице Сибирского банка Сбербанка России о признании недействительным (ничтожным) заключенного между ответчиками договора ипотеки N ДИ-152 от 04.09.2007.

     Решением  от 18.06.2008 в иске отказано.

     Постановлением  Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2008 решение оставлено  без изменения.

     Постановлением  Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.11.2008 вынесенные судебные акты оставлены без изменения.

     Суд установил, что на момент заключения договора препятствий в виде ареста для распоряжения спорным имуществом не имелось, поскольку определением суда от 17.09.2007 обеспечительные меры, принятые определением от 05.09.2007, заменены на обеспечительные меры в виде наложения  ареста на иное имущество ЗАО "Северский  стекольный завод", то есть спорное  имущество на момент заключения договора ипотеки под арестом не находилось.

     Таким образом, арест спорного имущества  был снят не на основании постановления  апелляционной инстанции, которым  отменено определение суда от 05.09.2007, отмененное впоследствии постановлением кассационной инстанции от 06.02.2008, а  на основании определения суда от 17.09.2007 о замене обеспечительной  меры.

     В соответствии со статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения  или отмены судебных актов арбитражных  судов, вступивших в законную силу, являются:

     1) нарушение единообразия в толковании  и применении арбитражными судами  норм права;

     2) нарушение права и свобод человека  и гражданина согласно общепризнанным  принципам и нормам международного  права, международным договорам  Российской Федерации;

     3) нарушение прав и законных  интересов неопределенного круга  лиц или иных публичных интересов.

     Изучив  содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод  об отсутствии оснований, предусмотренных  статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

     Наличие нарушений норм процессуального  права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

     Руководствуясь  Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, суд определил:

     в передаче в Президиум Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации  для пересмотра в порядке надзора  решения от 18.06.2008 по делу Арбитражного суда Томской области N А67-717/08, постановления  Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.11.2008 по тому же делу отказать²². 

     2.3 Проблемы ипотечного  кредита 

     По  развитию ипотечного кредитования регионы  страны значительно отличаются друг от друга²³.

     Директор  ОАО "Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования" считает, что рост стоимости квадратного  метра жилья в России, и в  частности в Свердловской области, продолжается и ипотечное кредитование в какой-то мере стимулирует этот процесс. Изначально появление ипотеки  способствовало росту спроса на жилье, и при отсутствии действенных  мер, направленных на увеличение строительства  нового доступного жилья, дальнейшее повышение  спроса на ипотеку вызовет еще  больший рост цен. В результате количество граждан, которые смогут рассчитывать на улучшение жилищных условий с  помощью ипотеки, будет сокращаться.

     В Красноярском крае во время пресс-конференции  заместитель генерального директора  Красноярского фонда жилищного  строительства обрисовал возможные  риски в ипотечном строительстве: минимизировать все возможные проблемы возможно лишь в случае вступления в государственную программу  ипотечного жилищного кредитования. "Анализ показал, что никакой другой ипотеки, кроме государственной, в  мире не существует".

     Директор  центра ипотечных программ "МИЭЛЬ" компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" считает, что значительных изменений в  составе банковских ипотечных продуктов  за последнее время не отмечалось. Процентную ставку за пользование кредитом банки устанавливают в зависимости  от того, на каком рынке покупается объект недвижимости. Так, ипотечный  кредит для приобретения квартиры в  новостройке может быть предоставлен под 11 - 18% годовых в валюте, тогда  как на вторичном рынке ставки несколько ниже - 9 - 15%. Собственные  средства заемщика при покупке квартиры на вторичном рынке с помощью  ипотеки должны составлять не меньше 10 - 20%. Большая часть банков предоставляет  кредиты на приобретение объектов только вторичного рынка. Тем не менее, некоторые  финансово-кредитные учреждения постепенно выходят на рынок новостроек: к  примеру, Сбербанк и Райффайзенбанк предлагают программы кредитования покупки квартир в строящихся домах с объемом минимального первоначального взноса 10 - 30%²⁴.