Ипотечное кредитование в РФ: проблемы и перспективы развития

Содержание

Введение

Глава 1. Необходимость и сущность кредита.

1. Формы, виды, законы и функции кредита.
2. Элементы современной системы кредитования.

Глава 2. Ипотека и ипотечное кредитование в РФ.

2.1.     Сущность и роль ипотечного кредитования в РФ.

2.2.     Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ.

Глава 3. Проблемы и тенденции развития ипотечного жилищного кредитования в РФ.

3.1.     Проблемы ипотечного жилищного кредитования в РФ.

3.2.     Тенденции развития рынка ипотеки в РФ.

Заключение

Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

        Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

        Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

        До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

        При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья.

         Не смотря на это, ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья.

        Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране на сегодня сложно переоценить.

        Целью написания данной курсовой работы является исследование ипотечного кредитования в России.

        Объектом рассмотрения в курсовой работе является рынок ипотечного кредитования в России, предметом рассмотрения - отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейся экономической ситуацией в экономике России, необходимостью глубокого анализа экономической сущности ипотеки как финансового инструмента, а также необходимостью регулирования экономических отношений между кредитором и заемщиком в процессе оценки предмета залога. 
        В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

-изучить теоретический аспект кредитования;

- рассмотреть элементы современной системы кредитования;

- определить понятие ипотеки;

-рассмотреть сущность  и роль ипотечного кредитования  в РФ;

- рассмотреть правовое содержание ипотечных отношений в России;

- изучить проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования и на этой основе обосновать основные направления его развития.

        Работа состоит из трех глав. В первой главе рассмотрены теоретические аспекты кредита. Вторая глава посвящена анализу ипотечного кредитования, рассматривается сущность и роль ипотечного кредитования в России, а также правовое содержание ипотечных отношений. В третьей главе рассматривается проблема ипотечного жилищного кредитования в РФ, а также перспективы развития рынка ипотеки в России.

В работе использованы: нормативно правовые акты Российской Федерации, специальная  литература, труды отечественных  ученых.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Необходимость  и сущность кредита.

1. Формы, виды, законы и функции кредита.

Кредит происходит от латинского "kreditum" (ссуда, долг). В то же время "kreditum" переводится как "верую", "доверяю". В широком смысле слова — и с юридической, и с экономической точек зрения — кредит — это сделка, договор между юридическими или физическими лицами о займе, или ссуде. Один из партнеров (ссудодатель, кредитор) предоставляет другому (ссудополучателю, заемщику) деньги (иногда имущество) на определенный срок с условием возврата эквивалентной стоимости, как правило, с оплатой этой услуги в виде процента. При кредите появляется договор займа, или ссуды (понятия займа и ссуды можно использовать как синонимы). В современных условиях все ссуды оформляются в виде денежного кредита, и кредитные отношения являются частью всех денежных отношений. Главное, что отличает денежную ссуду от всех других форм денежных отношений,  — это возвратное движение стоимости. В кредите находят выражение производственные отношения, когда хозяйствующие субъекты, государство, организации или отдельные граждане передают друг другу стоимость на условиях возвратности во временное пользование.    Под кредитными отношениями подразумеваются все денежные отношения, связанные с предоставлением и возвратом ссуд, организацией денежных расчетов, эмиссией наличных денежных знаков, кредитованием инвестиций, использованием государственного кредита, совершением страховых операций (частично) и т.д. Деньги выступают как средство платежа всюду, где присутствует кредит. Даже когда заемщик получает, например, семенную ссуду, она оформляется в форме денежного кредита. Следовательно, кредит — особая форма движения денег.

Кредит возникает из функции  денег как средства платежа при  продаже товара не за наличные деньги, а с рассрочкой платежа, что обусловлено  не бедностью покупателя, а особенностью процесса производства. Поэтому кредит появляется не в сфере производства, а в сфере обращения. Кредит как  экономическая категория представляет собой определенный вид общественных отношений, связанных с движением ценности – стоимости в денежной форме. Это движение предполагает передачу денежных средств – ссуды – на время, причем право собственности сохраняется за ссудополучателем. С развитием кредитных отношений единственным источником образования ссудного капитала стали временно свободные денежные средства государства, юридических лиц и населения, на добровольной основе передаваемые финансовыми посредниками для последующей капитализации и извлечения прибыли. В наше время такие денежные средства концентрируются на депозитных счетах в кредитных организациях и обеспечивают их собственникам фиксированный доход в форме процента по этим вкладам.¹

        Объективная необходимость кредита обусловлена особенностями кругооборота капитала, которыми являются: постоянное образование денежных резервов и возникновение временных дополнительных потребностей  в них; различная длительность оборота средств в отдельных ячейках хозяйства, тесное переплетение наличного и безналичного оборота средств;  обособление капитала в рамках экономических субъектов. Объективность существования, образования и использования ссудного  фонда и конкретной формы его движения — кредита вызывается необходимостью: преодоления противоречий между постоянным образованием денежных резервов, оседающих в процессе оборота у предприятий разных форм  собственности, бюджета и населения, и полным использованием их для  нужд воспроизводства;    обеспечения непрерывного процесса кругооборота капитала в условиях функционирования многочисленных отраслей и предприятий с различной длительностью кругооборота средств (от одного дня до нескольких лет); коммерческой организации управления предприятиями.    В процессе кругооборота капитала свободные ресурсы, высвобождающиеся в одних хозяйственных звеньях, могут быть использованы в других.  Дело в том, что у разных отраслей и предприятий время производства и  реализации продукции неодинаково. Когда продукция у одного производителя готова, у покупателя может не оказаться достаточно средств для ее  приобретения. Такая разная скорость оборота средств у различных, тесно  связанных между собой хозяйственных организаций требует привлечения  кредитов для обеспечения бесперебойного процесса производства и реализации продукции. Объективная необходимость кредита обусловлена также коммерческой  организацией управления предприятиями в условиях рынка, когда на каждом предприятии в процесс непрерывного кругооборота индивидуального  капитала возникает потребность в дополнительных суммах или, наоборот,  временно высвобождаются денежные ресурсы. При помощи кредитного механизма эти колебания гибко регулируются и предприятия получают средства, нужные им для нормальной работы. Особенно велика роль кредита в организации оборотного капитала предприятий, имеющих  сезонные условия снабжения, производства или реализации. Кредит им требуется для формирования временных запасов. Но и предприятиям, не связанным с сезонными условиями работы, также необходимы  ссуды.  Велика роль кредита и в инвестициях, в воспроизводстве основных фондов. Антиципационное свойство кредита (способность предвосхищать будущие доходы) обеспечивает осуществление капитальных вложений еще до того, как хозяйствующий субъект накопит прибыль и амортизацию для инвестиций. Сочетание собственного капитала с заемным позволяет оперативно реагировать на прогресс технологии, быстро осуществлять затраты на внедрение новейших научных достижений. Говоря о значении кредита в развитии экономических связей между отраслями и регионами, в повышении эффективности производства, необходимо показать его роль в создании и использовании доходов и прибыли. Дело в том, что кредит обслуживает процесс создания, распределения и использования доходов. Кредит и кредитная система, обслуживая кругооборот средств, принимают участие в распределении валового продукта. Без функционирования кредита невозможен был бы перераспределительный процесс. Необходимость кредита проявляется и в том, что на его основе осуществляется эмиссия денег как платежных средств. Образно выражаясь можно сказать, что по существу кредит — отец всех денег, эмиссия — их мать. Любая эмиссия — наличная или безналичная — результат кредитной операции. Прирост эмиссии — это в то же время и прирост ресурсов ссудного фонда. Разумеется, данный ресурс должен строго ограничиваться потребностями  нормального денежного оборота с учетом действия закона денежного обращения.²

При рассмотрении функций  кредита следует учитывать отличие  их от роли кредита. Если функция —  есть проявление сущности, выражение  общественного назначения кредита, то через роль раскрываются результаты его использования на основе выполняемых функций. Но несмотря на различие понятий функций и роли, они взаимосвязаны. Посредством использования функций кредита экономические субъекты и общество в целом добиваются эффективности производства, ускорения обращения и роста доходов. В силу этого выяснение функций кредита имеет большое практическое значение для обеспечения таких условий, при которых они проявлялись бы наиболее эффективно.

Сущность кредита выступает в его трех функциях:

1) распределения на возвратной  основе денежных средств (распределительная функция);   

2) создания кредитных  средств обращения и замещения  наличных денег (эмиссионная функция);

3) осуществления контроля  за эффективностью деятельности  экономических субъектов (контрольная функция). 

Распределительная функция  кредита обнаруживается как при  аккумуляции средств, так и при их размещении, т.е. посредством кредита происходит распределение денежных средств на возвратной основе. Эта функция четко проявляется в процессе предоставления на время средств предприятиям и организациям (так же, как сбережений населения) для удовлетворения их потребностей в денежных ресурсах. Таким образом, хозяйства обеспечиваются необходимым оборотным капиталом и ресурсами для инвестиций. Важная функция  кредита — создание кредитных средств обращения и замещения наличных денег (эмиссионная функция). Проявляется она в том, что в процессе кредитования создаются платежные средства, т.е. обороту предоставляются деньги как в наличной, так и в безналичной формах. Данная функция  кредита обнаруживается и тогда, когда на основе замещения наличных  денег происходят безналичные расчеты. Хотя функция кредита — категория объективная, существующая независимо от воли и желания людей,  кредитная система может создавать условия, позволяющие полнее использовать кредит для достижения поставленных целей. С учетом этого банкам и заемщикам рекомендуется использовать различные виды ссуд. Выбор их — дело не только техническое. Выбирая конкретный вид кредита, заемщики учитывают экономическую целесообразность, выясняют, позволяет ли данная форма кредитования наиболее полно использовать ссуду для повышения доходности и развития их деятельности. Рассматривая функции кредита, уместно отметить, что на их основе в хозяйстве осуществляется контроль рублем. Именно на базе кредитных отношений  строится наблюдение за деятельностью заемщиков и кредиторов, оцениваются кредитоспособность и платежеспособность хозяйствующих субъектов, контролируется соблюдение принципов кредитования. Это дало основание некоторым авторам говорить о присущей кредиту контрольной функции. Любой кредитор — будь то банк, предприниматель или  частное лицо — своеобразно через ссуду контролирует состояние заемщика, стремясь предотвратить несвоевременный возврат долга. Все кредитное дело построено с юридической точки зрения на гражданском законодательстве страны, где наряду с актами купли-продажи, аренды, найма,  перевозки и т.д. четко охарактеризованы денежные обязательства, расчеты, кредитование, комиссионные операции и другие гражданские акты,  повседневно совершаемые при посредстве денежных операций. Кредитные отношения предполагают принятие кредитором и заемщиком ряда обязательств. В гражданском законодательстве предусмотрено обязательство предоставлять кредит в соответствии с кредитным договором, в котором должны быть определены обязанности банка или иного  лица, занимающегося предпринимательской деятельностью, предоставить  кредит в сроки, в размере и на условиях, согласованных сторонами. В то  же время кредитор вправе впоследствии отказаться от кредитования, если  должник признается неплатежеспособным, не выполняет обязанностей  по обеспечению кредита, а также в других случаях, предусмотренных договором. По кредитному договору (договору займа) кредитор, т.е. заимодавец,  передает заемщику в полное хозяйственное ведение и оперативное управление стоимость (деньги или вещи). Со своей стороны заемщик обязуется  в оговоренный срок возвратить такую же сумму денег или равное количество вещей того же рода и качества. За пользование ссудой взимается  плата — процент, если иное не предусмотрено договором. Размер процентов определяется соглашением сторон с соблюдением требований к  процентным ставкам по кредитам, установленным в соответствии с законодательными актами, а при отсутствии такого соглашения — в размере  средней ставки банковского процента, существующей в месте нахождения кредитора. Договор займа между гражданами, не связанный с предпринимательской деятельностью, предполагается беспроцентным, если в договоре не установлено иное. Кредит может быть предоставлен не только в виде прямой ссуды, обусловленной заключенным договором, но также в формах  аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров,  если это вытекает из договора купли-продажи, подряда и не запрещено  законодательными актами.³

К принципам кредитования относятся:

а) возвратность и срочность  кредитования;

б) дифференцированность кредитования;

в) обеспеченность кредита;

г) платность банковских ссуд.

Рассмотрим подробнее  каждый из принципов.

 Возвратность является той особенностью, которая отличает кредит как экономическую категорию от других экономических категорий товарно-денежных отношений. Без возвратности кредит не может существовать, поэтому возвратность является неотъемлемой частью кредита, его атрибутом.

Возвратность и срочность  кредитования обусловлена тем, что  банки мобилизуют  для кредитования временно свободные денежные средства предприятий, учреждений и населения.  Эти средства не принадлежат банкам, и, в конечном итоге, они, придя в банк с различных сегментов рынка, в них и уходят (потребительское, коммерческое кредитование и т.д.). Главная особенность таких средств состоит в том, что они подлежат возврату (правильнее отметить, должна быть готовность к возврату) владельцам, вложившим их в банк на условиях срочных депозитов. Поэтому  «золотое» банковское правило гласит, что величина и сроки финансовых требований банка должны соответствовать размерам и срокам его обязательств. Нарушение этого основополагающего принципа и приводит к банкротству банка.

Срочность кредитования представляет собой необходимую форму достижения возвратности кредита. Принцип срочности означает, что кредит должен быть не просто возвращен, а возвращен в строго определенный срок, т.е. в нем находит конкретное выражение фактор времени. И, следовательно, срочность есть временная определенность возвратности кредита. Срок кредитования является предельным временем нахождения ссуженных средств в хозяйстве заемщика и выступает той мерой, за пределами которой количественные изменения во времени переходят в качественные. Если нарушается срок пользования ссудой, то искажается сущность кредита, он теряет свое подлинное назначение.

 Дифференцированность кредитования означает, что коммерческие банки не должны однозначно подходить к вопросу о выдаче кредита своим клиентам, претендующим на его получение. Ссуда должна предоставляться только тем хозорганам, которые в состоянии его своевременно вернуть. Поэтому дифференциация  кредитования должна осуществляться на основе показателей кредитования, под которыми понимается финансовое состояние предприятия, дающее уверенность в способности и готовности заемщика возвратить кредит в обусловленный договором срок. Эти качества потенциальных заемщиков оцениваются посредством анализа их баланса на ликвидность, обеспеченность хозяйства собственными источниками,  уровень рентабельности на текущий момент и в перспективе.