Ипотечное кредитование в РФ: проблемы и перспективы развития

Степень кредитоспособности (или уровень кредитоспособности) клиента является показателем индивидуального  или частного кредитного риска для  банка, связанного с конкретным клиентом, конкретной ссудой, выданной клиенту.

Обеспеченность  кредита закрывает один из основных кредитных рисков - риск непогашения ссуды. Если бы не принимался во внимание этот принцип, то банковское дело превратилось бы в спекулятивное занятие, где высокий риск ведения операций привел бы к резкому росту процентных ставок.

Надо отметить, что решение  проблемы обеспеченности кредита зависит  от типа кредитования и от субъекта ссуды. Если говорить о большой компании, успешно работающей на протяжении десятилетий, имеющую хорошую и длительную кредитную историю, занимающую лидирующие позиции на рынке, возглавляемую известными профессионалами, то решение вопроса с обеспечением кредитов требует одного подхода.

Если рассматривать вопрос ссуды для малого предприятия, только зарегистрированного и начинающего свою предпринимательскую деятельность с нуля - то здесь без решения вопроса с обеспечением выдавать кредит нельзя. Интересна позиция с обеспечением при потребительском кредитовании, где возможен статистический подход оценки кредитного риска (например, метод кредитного скоринга для отбора заемщиков) и обеспечением может являться хороший набор определенных критериев ссудополучателя.

4. Платность банковских ссуд означает внесение получателями кредита определенной платы за временное пользование для своих нужд денежными средствами. Реализация этого принципа на практике осуществляется через механизм банковского процента. Ставка банковского процента - это своего рода «цена» кредита. Платность кредита призвана оказывать стимулирующее воздействие на хозяйственный (коммерческий) расчет предприятий, побуждая их на увеличение собственных ресурсов и экономное расходование привлеченных средств. Банку платность кредита обеспечивает покрытие его затрат, связанных с уплатой процентов за привлеченные в депозиты чужие средства, затрат по содержанию своего аппарата, а также обеспечивает получение прибыли для увеличения ресурсных фондов кредитования (резервного, уставного) и использования их на собственные и другие нужды.⁴

   Классификацию кредита традиционно  принято осуществлять по нескольким базовым признакам. К важнейшим из них относятся категория кредитора и заемщика, а так же форма, в которой предоставляется конкретная ссуда. Исходя из этого, следует выделить следующие шесть достаточно самостоятельных форм кредита, каждая из которых, в свою очередь, распадается на несколько разновидностей по более детализированным классификационным параметрам.

Коммерческий  кредит. Это кредит, предоставляемый предприятиями, объединениями и другими хозяйственными субъектами друг другу.  Коммерческий кредит,  предоставляемый в товарной форме  прежде  всего  путем отсрочки  платежа,  оформляется  в большинстве случаев векселем.  Вексель - ценная бумага,  представляющая собой безусловное денежное  обязательство векселедержателя  уплатить по наступлению срока определенную сумму денег владельцу векселя. Но он ограничен размерами резервного фонда предприятия-кредитора, будучи представлен в товарной форме,  он не может, например, использоваться для выплаты зарплаты, и не может быть представлен лишь предприятиями, производящими средства производства, тем предприятиям, которые их потребляют и наоборот.      Это ограничение преодолевается путем развития банковского  кредита.

 Банковский  кредит - представляемый кредитно-финансовыми учреждениями (банками,  фондами,  ассоциациями) любым хозяйственным субъектам (частным предпринимателям,  предприятиям,  организациям и т.п.) в виде денежных ссуд. Банковские кредиты делятся на краткосрочные (до 1 года), среднесрочные (1-5 лет), долгосрочные (свыше 5 лет). Эти кредиты могут обслуживать не только обращение товаров, но и накопление капитала. Преодолев ограниченность коммерческого  кредита  по  направлению, срокам  и  суммам  сделок,  банковский кредит превратился в основную и преимущественную форму кредитных отношений.

 Межхозяйственный  денежный кредит - представляется  хозяйственными субъектами друг другу путем,  как правило, выпуска предприятиями и организациями акций, облигаций, кредитных билетов участия и других видов ценных бумаг. Эти операции  получили название децентрализованного финансирования (выпуск акций) и кредитование  (выпуск  облигаций,  ценных  бумаг) предприятий.

Потребительский  кредит - частным лицам на срок до 3 лет при покупке прежде всего потребительских товаров длительного пользования. Он реализуется или в форме продажи товаров с отсрочкой платежа через розничные магазины,  или в форме представления банковской ссуды на потребительские  цели.  За использование потребительского кредита взимается, как правило, высокий рентный процент(до 30% годовых).

Ипотечный кредит - представляется в виде  долгосрочных  ссуд  под залог недвижимости (земли,  зданий).  Инструментом представления этих ссуд служат ипотечные облигациями,  выпускаемые банками и предприятиями. Ипотечный кредит используют для обновления основных фондов в сельском хозяйстве и способствует концентрации капитала в этой сфере.

Государственный кредит - система кредитных отношений,  в которой государство выступает заемщиком, а население и частный бизнес - кредиторами денежных средств. Источниками средств государственного кредита служат облигации государственных займов,  которые могут выпускаться не только центральными, но и местными органами власти.

Международный  кредит-движение ссудного капитала в сфере международных экономических отношений. Представляется в товарной или денежной (валютной) форме. Кредиторами и заемщиками являются банки, частные фирмы, государства, международные и региональные организации.⁵

 

1.2.Элементы современной  системы кредитования.

Отношения в сфере кредита  строятся по определенной системе. Под  системой банковского кредитования понимается совокупность взаимосвязанных элементов, определяющих организацию кредитного процесса и его регулирование в соответствии с принципами кредитования и теорией кредитного риска.

            Система кредитования (отражение фундаментальных свойств кредита и банков) включает в себя три блока:

1. фундаментальный;
2. экономико-технологический;
3. организационный.

В фундаментальный  блок наряду с принципами кредитования входят следующие элементы:

• субъекты процесса кредитования;
• объекты кредитования;
• обеспечение кредита.

       Базовые элементы системы кредитования неотделимы друг от друга.

Заемщиком может выступать  любой субъект собственности, внушающий банку доверие, обладающий определенными материальными и правовыми гарантиями, желающий платить процент за кредит и возвращать его кредитному учреждению.

Субъекты получения ссуд могут быть разного уровня:

     -акционерные компании и частные предприниматели (промышленные, торговые, коммунальные, сельскохозяйственные, брокерские);

     -кредитно-финансовые учреждения (и прежде всего банки);

     -население;

     -правительство и местные органы власти.

     В российской практике объектом кредитования выступают разные элементы материальных запасов. В промышленности банки кредитуют сырье, основные и вспомогательные материалы, незавершенное производство, готовую продукцию и др.,  в торговле - товары, находящиеся в товарообороте.

         Объект банковского кредитования может быть частным (то, подо что выдается кредит, обособляется, отделяется от объекта других кредитов) или совокупным (кредит выдается под множество объектов, не обособленных друг от друга).

          Кредит не обязательно выдается на формирование материального объекта. Если у заемщика нет того, подо что в натурально-вещественном виде можно получить ссуду, объектом выступает его потребность в дополнительных ресурсах.

      В широком смысле объект выражает материальный процесс в целом, который вызывает потребность в ссуде и ради обеспечения непрерывности и ускорения которого заключается кредитная сделка. В этом случае объектом кредитования может быть временный разрыв в платежном обороте, когда собственных средств и поступающей выручки (доходов) предприятия оказывается недостаточно для осуществления текущих или предстоящих платежей. Причины такого разрыва носят объективный характер (сезонность производства, снабжения и сбыта продукции; текущие временные потребности в платежах).

          Обеспечение - фундаментальный элемент системы кредитования. Важно его качество. Если оно есть, если оно ликвидно и достаточно, то это хорошо для кредита. Обеспечение должно быть полным. Даже когда банк предоставляет кредит на доверии (бланковый кредит), у него должна быть безусловная уверенность в том, что ссуда будет своевременно возвращена.

          Необеспеченные ссуды могут предоставляться в крупных суммах только крупным предприятиям, торговым компаниям, т.е. первоклассным заемщикам, имеющим квалифицированное руководство и прекрасную историю развития.

          Под условиями кредитования понимаются требования, которые предъявляются к определенным (базовым) элементам кредитования: субъектам, объектам и обеспечению кредита.

          Это означает, что банк не может кредитовать любого клиента и что объектом кредитования может быть только та потребность заемщика, которая связана с его временными платежными затруднениями, с необходимостью развития производства и обращения продукта.

     Условия кредитования следующие:

1. совпадение интересов обеих сторон кредитной сделки;
2. наличие возможностей, как у банка-кредитора, так и у заемщика выполнять свои обязательства;
3. соблюдение принципов кредитования;
4. возможность реализации залога и наличие гарантий;
5. обеспечение коммерческих интересов банка;
6. заключение кредитного соглашения;
7. планирование взаимоотношений сторон кредитной сделки.

      В экономико-технологическом блоке системы кредитования выделяются следующие элементы:

1. виды кредитов;

2. методы кредитования  и формы ссудных счетов;

3. кредитная документация, представляемая банку;

4. процедура выдачи кредита;

5. порядок погашения кредита;

6. контроль в процессе  кредитования.

Вид кредита определяется совокупностью свойств, которые характерны для конкретной кредитной сделки в экономическом и организационном отношении. Экономические свойства кредитной сделки представляют собой свойства самого кредита. Они едины (возвратность, платность). Организационные свойства в каждом отдельном случае могут различаться – порядок выдачи и погашения ссуд может быть неодинаковым, его может регламентировать инструкция.

По экономическому содержанию и назначению ссуды подразделяются следующим образом:

• ссуды на коммерческие цели – на временные нужды финансирования текущих потребностей в оборотном капитале промышленных, торговых, сельскохозяйственных предприятий; для капитальных вложений, расширения и модернизации основного капитала в различных отраслях; для биржевых спекуляций;
• потребительские или персональные ссуды на жилищное строительство, покупку потребительских товаров длительного пользования, оплату обучения, лечения и т.п.
• Кредиты различаются и по другим критериям:
• связь кредита с движением капитала;
• сфера применения кредита;
• срок кредита;
• платность кредита
• обеспеченность кредита.

По связи кредита с  движением капиталов его можно  разделить на два типа: ссуду денег  и ссуду капитала.

Ссуда денег связана с потребительскими или иными целями, когда кредит не приносит приращения общественного продукта, а затрачивается и погашается за счет накоплений.

Ссуда капитала предполагает увеличение продукта; заемщик в этом случае обязан использовать кредит так, чтобы с его помощью получить новую стоимость, возвратить кредит и заплатить ссудный процент как часть прибыли, дополнительно полученной в результате использования банковских средств.

По сфере применения кредиты  подразделяются на кредиты в сферу  производства и в сферу обращения. Для современной практики более  характерны вложения в сферу обращения, где оборачиваемость и прибыльность операций выше.

В зависимости от срока  банковские кредиты делятся на краткосрочные, долгосрочные и среднесрочные.