Министерство  образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию 

государственное  образовательное  учреждение

высшего  профессионального  образования 

"Московский  Государственный Открытый Университет" 

Курсовая работа

 

по предмету: "Экономика недвижимости" 

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ 
 
 
 
 

Выполнила: студентка 5 курса

специальность 080507

шифр 9072143

Мовчан  Н.И. 

Проверил(а): преподаватель 

_____________________

_____________________ 

Филиал  МГОУ

г. Ноябрьск

2011 год

     СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………3

1.Ипотечное кредитование. Основные виды ипотечных кредитов. …………4

2.Расчет платежей по кредитам, составление графика погашения кредита....7

3.Понятие финансового левереджа. …………………………………………..13

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………17

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………………18 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ВВЕДЕНИЕ 

     Становление и развитие рыночных отношений в  экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые  выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).

     Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают  в качестве предметов потребления.

     Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций  всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который  продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

     Прошедшая в стране приватизация государственных  предприятий и организаций и  возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к  качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

     Переход к рыночным отношениям, связанный  с появлением реальных хозяев средств  производства, немыслим без развития рынка недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 

1.Ипотечное кредитование. Основные виды ипотечных кредитов 

     Ипотека — это залог недвижимого имущества. Залог, в свою очередь, — один из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).¹ Как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств залог более привлекателен, так как с его помощью проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает, что на имущества должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Иными словами, ипотека — это залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства на недвижимое имущество обращается взыскание, оно продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного обязательства.

     Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки в Российской Федерации, являются Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N° 102-ФЗ (далее — Закон об ипотеке). Существуют также нормативно-правовые акты, в которых затрагивается вопрос об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке тогда, когда Законом об ипотеке не предусмотрено иное.

     Основные  особенности ипотеки заключаются  в том, что в случае неисполнения основного обязательства (например, по кредитному договору), взыскание обращается именно на заложенное недвижимое имущество, а не на какое-либо другое, а также залогодержатель — кредитор имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований (например, возврат суммы займа) перед другими кредиторами должника.

     Кроме того, наиболее часто термин «ипотека»  употребляется при ипотечном  кредитовании. Ипотечное кредитование — это выдача кредита банком под залог недвижимого имущества. Зачастую ипотекой называют вид кредитования, что является распространенной ошибкой и заблуждением. Ипотечный кредит — только одна из составляющих ипотечной системы. В настоящее время ипотека является одним из способов улучшения жилищных условий граждан. Граждане берут в банках кредиты на покупку недвижимого имущества (квартира, земельный участок, загородный дом), при этом сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита (ипотека в силу закона).

     Ипотекой  является также залог уже существующего  недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужны по усмотрению заемщика-залогодателя (в большинстве случаев он же является собственником недвижимости).

     Основные  виды ипотеки в РФ

     В России существуют несколько видов  ипотечного кредитования. Самый распространенный из них – это целевой кредит на покупку квартиры. В зависимости  от того, на каком, вторичном или  первичном рынке приобретается  жилье, ипотечные кредиты делятся  на два типа. В настоящее время второй тип целевого ипотечного кредита получил большее распространение, в связи с тем, что по сравнению со строящимся жильем, ставка по кредиту несколько ниже.

     Кроме того, для банка сделка на вторичном  рынке является менее рискованной, и времени на её оформление требуется меньше. Предмет обеспечения такой сделки – приобретаемая квартира. В случае выдачи кредита на покупку квартиры на «вторичном» рынке, банку важно, чтобы у объекта не оказалось других владельцев. А в случае строящегося жилья квартира, которая не сдана в эксплуатацию или не передана в собственность, не может являться предметом залога, в данном случае в качестве залога выступает право требования на квартиру.

     Риски банка значительно возрастают, отсюда выше и процент по кредиту. И уже после сдачи дома в эксплуатацию залог переоформляется на квартиру, и банк может понизить кредитную ставку.

     Целевые кредиты на приобретение недвижимости предназначены, в основном, для рядовых  обывателей, которые желают улучшить свои жилищные условия. Наиболее популярный срок для подобного вида ипотечного кредитования – 15-20 лет. ²

     Еще один вид ипотеки – кредит на покупку загородной недвижимости. Обычно данный продукт обходится для  заемщика дороже из-за более высокой  процентной ставки, более сложна процедура его получения, поскольку вместе с недвижимостью оформляется земельный участок, на котором она расположена.

     Достаточно  распространен нецелевой ипотечный  кредит. Он выдается заемщику под залог  имеющейся у него недвижимости и  может быть использован на любые цели, при этом обходится дешевле обычного потребительского кредита. Нередко такой вид ипотечного кредитования используют бизнесмены для пополнения оборотных средств предприятия.

     Также выделяют земельную ипотеку. Предметом  земельной ипотеки выступают земельные участки. Залог оформляется на участки земли, находящиеся в собственности юридических и физических лиц. Участки, изъятые из обращения, и земельные угодья находящиеся в государственной собственности не являются объектами ипотечных прав.

     Ипотека судов в России пока не получила широкого распространения. Данный вид  ипотечного кредитования был законодательно закреплен, чтобы привлекать средства на развитие морского судоходства, воздушных  перевозок и исследования космоса.

     Наряду  со стандартными ипотечными программами имеются специальные государственные программы, например, ипотека для молодой семьи. Такой категории населения государство предоставляет субсидию, которая обычно составляет 50% от процентов по кредиту. Данная мера призвана сделать жилье более доступным для молодых семей.

     Стандартные условия выдачи ипотечного кредита  на покупку недвижимости предполагают первоначальный взнос, от 10% до 50% от стоимости  объекта недвижимости. Хотя существует ипотечный продукт без первоначального  взноса. В этом случае повышенные риски банк компенсирует повышением ипотечной ставки, а также более тщательно изучает доходы клиента и его кредитную историю.

     Для военнослужащих, которые нуждаются  в улучшении жилищных условий, разработана  специальная программа, по которой её участник может осуществить покупку квартиры в любое время в течение трех лет от момента заключения договора, не дожидаясь истечения срока службы.  
 

     2. Расчет платежей по кредитам, составление графика погашения кредита 

     При ипотеке расчет платежей может проводится по аннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита.

     Аннуитетные платежи

     Аннуитентные  платежи в России получили наибольшее распространение. Они удобны для  планирования бюджета заемщика, так  как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе  погашения ипотечного кредита, сумма  аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.

     Формула расчета аннуитетных платежей достаточно сложна. Поэтому для определения суммы аннуитета по конкретным условиям лучше воспользоваться ипотечным калькулятором.

     Дифференцированные  платежи

     Дифференцированные  платежи ложатся достаточно тяжелым  бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства.

     Формулы расчёта кредитов

     Условные  обозначения:³

     T - количество периодов оплаты;

     Кр - сумма кредита;

     Ст - процентная ставка, начисляемая на задолженность за период;

     Плi - размер платежа за i - й период (i принимает значения от 1 до T);

     ПКр – сумма процентов, выплаченных  по кредиту за весь срок кредитования.

     Погашение кредита аннуитетными платежами (выплаты по кредиту осуществляются равными платежами):