Ипотечное кредитование в современных условиях

     Плi = Кр*Ст / (1 - 1 / (1+Ст)^T) – размер платежа  не зависит от i, все платежи равны  между собой.

     Кр = Пл * (1 - 1 / (1+Ст)^T) / Ст

     ПКр = Пл*T – Кр

     На  всякий случай уточню, что знак '^' в  формулах обозначает возведение в степень.

     Пример  расчёта ежемесячного платежа:

     Т = 6 мес.; Кр = $10 000; Ст = 15% годовых/ 12 мес. = 0.0125

     Пл = 10 000 * 0.0125 / (1 - 1/ (1.0125)^6) = 125 / 0.071825 = $1740

     Кр = 1740*6 - 10 000 = $440

     Пример  расчёта суммы кредита:

     Т = 6 мес.; Пл = $500; Ст = 15% годовых/ 12 мес. = 0.0125

     Кр = 500 * 0.071825 / 0.0125 = $2873

     Для тех, кто не любит возиться с калькулятором  и писать формулы в Excel, предлагаю  рассчитать платежи с помощью  стандартной функции Excel: введите  в ячейку формулу "=ППЛАТ(Ст;Т;Кр)", естественно, заменив переменные соответствующими значениями, и наслаждайтесь результатом. Как и следовало ожидать, он отрицательный.

     Погашение кредита дифференцированными платежами (основная сумма кредита выплачивается  равными платежами, начисленные проценты с каждым следующим периодом уменьшаются, соответственно уменьшается и общая сумма платежа):

     ПКр = Кр*Ст *(Т + 1) / 2

     Gki = Rh | T + Rh*(T-i+1)*Cn | N

     Пример  расчёта платежей и суммы процентов, выплаченных за период:

     Т = 6 мес.; Кр = $10 000; Ст = 15% годовых/ 12 мес. = 0.0125

     ПКр = 10000*0.0125*(6+1)/2 = $437,5

     Пл1 = 10000/6 + 10000*6*0.0125/6 = $1791.7

     Пл6 = 10000/6 + 10000*1*0.0125/6 = $1687,5⁴

     Составление графиков возврата долгосрочных кредитов

     В процессе разработки инвестиционных проектов могут привлекаться кредитные ресурсы, которые возвращаются в процессе реализации проекта. Сумма кредита обычно возвращается постепенно в течение его срока. Различают два типа порядка погашения:

     периодическими  взносами ("воздушный шар");

     "амортизационное" (постепенная выплата равномерными  взносами).

     Погашение периодическими взносами. При этом способе основную сумму кредита  выплачивают на протяжении всего  срока кредита. Однако порядок погашения  таков, что по окончании срока  от суммы кредита остается достаточно значительная доля, подлежащая погашению.

     Пример 4. Представим себе, что предприятие  получает кредит в сумме 100,000 руб. сроком на 5 лет. Платежи в счет погашения кредита вносятся ежегодно в сумме 12,000 руб. плюс процент. Таким образом, в конце 5-летнего периода, уже осуществлены четыре платежа по 12,000 руб. (всего 48,000 руб.), и остается невыплаченной сумма в 52,000 руб., которую полностью выплачивают по окончании срока кредита. Такой порядок погашения проиллюстрирован следующей таблицей.

     Заметим, что проценты начисляются исходя из величины начального на текущий  год баланса долга.

     Кредит  может быть погашен равными взносами. Процент выплачивают по непогашенной части долга, поэтому общая сумма взноса по погашению основной суммы и процента уменьшается по мере того, как истекает срок кредита. Взносы по погашению основной суммы не изменяются. Однако каждая следующая процентная выплата меньше предыдущей, так как остающаяся непогашенной часть основной суммы уменьшается.

     Если  предприятие планирует погашать долг равными порциями, то график обслуживания долга будет иметь вид: ⁵

     При сравнении с предыдущей таблицей приходим к выводу о том, что сумма  процентных платежей в первом варианте закономерно выше.

     'Амортизационное"  погашение кредита. При "амортизационном"  погашении основную сумму кредита  выплачивают постепенно на протяжении срока кредита.

     Пример 5. Кредитный инвестор предлагает предприятию  кредит под 12 процентов годовых срок на 4 года при полугодовой схеме  возврата долга. Предприятие планирует  привлечь 800,000 американских долларов. Необходимо рассчитать график обслуживания долга.

     Прежде  всего необходимо вычислить величины полугодовой выплаты. При расчете  этой суммы используется концепция  стоимости денег во вемени. Применительно  к данному вопросу она заключается  в том, что приведенная к настоящему моменту сумма всех платежей должна быть равной сумме кредита.

     Если PMT — неизвестная величина годовой  выплаты, а S — величина кредита, то при процентной ставке кредита і  и количестве периодических платежей n величина PMT может быть вычислена  с помощью уравнения:

     Решение этого уравнения можно произвести с помощью финансовых таблиц или  электронного процессора EXCEL. Для данного  примера сумма годового платежа  равна 128,829. Таблица обслуживания долга имеет вид:

     Для сравнения приведем график обслуживания той же суммы кредита по схеме  погашения основной части долга  равными порциями: ⁶

     Поскольку суммарные процентные выплаты во второй схеме существенно меньше, может показаться, что этот график более выгоден. На самом деле обе  схеме одинаковы в смысле "справедливости" взаимоотношений между кредитором и заемщиком, так как современное дисконтированное значение всех годовых платежей во второй схеме, как и первой, равно исходной сумме кредита 800,000.