Ипотечное кредитование в современных условиях

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 15 Февраля 2012 в 18:54, контрольная работа

Описание

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).
Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления.

Содержание

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………3
1.Ипотечное кредитование. Основные виды ипотечных кредитов. …………4
2.Расчет платежей по кредитам, составление графика погашения кредита....7
3.Понятие финансового левереджа. …………………………………………..13
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………17
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ…………………………

Работа состоит из  1 файл

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ.doc

— 126.50 Кб (Скачать документ)

3.Понятие финансового левериджа 

     Леверидж  в приложении к финансовой сфере  трактуется как определенный фактор, небольшое изменение которого может привести к существенному изменению результирующих показателей.

     В финансовом менеджменте различают  следующие виды левериджа:7

     финансовый;

     производственный (операционный);

     производственно-финансовый.

     Всякое  предприятие является источником риска. При этом риск возникает на основе факторов производственного и финансового  характера. Эти факторы формируют  расходы предприятия. Расходы производственного  и финансового характера не являются взаимозаменяемыми, однако, величиной и структурой затрат производственного и финансового характера можно управлять. Это управление происходит в условиях свободы выбора источников финансирования и источников формирования затрат производственного характера. В результате использования различных источников финансирования складывается определенное соотношение между собственными и заемным капиталом, а так как заемный капитал является платным, и по нему образуются финансовые издержки, возникает необходимость измерения влияния этих издержек на конечный результат деятельности предприятия. Поэтому финансовый леверидж характеризует влияние структуры капитала на величину прибыли предприятия, а разные способы включения кредитных издержек в себестоимость оказывают влияние на уровень чистой прибыли и чистую рентабельность собственного капитала.

     Итак, финансовый леверидж характеризует  взаимосвязь между изменением чистой прибыли и изменением прибыли  до выплаты процентов и налогов.

     Производственный леверидж зависит от структуры издержек производства и, в частности, от соотношения условно-постоянных и условно-переменных затрат в структуре себестоимости. Поэтому производственный леверидж характеризует взаимосвязь структуры себестоимости, объема выпуска и продаж и прибыли. Производственный леверидж показывает изменение прибыли в зависимости от изменения объемов продаж.

     Производственно-финансовый леверидж оценивает совокупное влияние  производственного и финансового  левериджа. Здесь происходит мультипликация рисков предприятия.

     Эффект  финансового левериджа

     Финансовый  леверидж характеризует использование  предприятием заемных средств, которые  влияют на измерение коэффициента рентабельности собственного капитала. Финансовый леверидж представляет собой объективный фактор, возникающий с появлением заемных средств в объеме используемого предприятием капитала, позволяющий ему получить дополнительную прибыль на собственный капитал.

     Показатель, отражающий уровень дополнительно  генерируемой прибыли на собственный капитал при различной доле использования заемных средств, называется эффектом финансового левериджа.

     Определяя чистую рентабельность собственного капитала, получим:8

     Рчс = Пч/Кс = (1-n)Р + (Р(1-n) - СП) * Кз/Кс, где

     Первое  слагаемое полученной формулы - чистая рентабельность всего капитала;

     Второе  слагаемое - финансовый рычаг или  леверидж.

     Финансовый  леверидж - один из показателей, применяемый  для оценки эффективности использования  заемного капитала. Эффект финансового  рычага или левериджа (ЭФР), представлен формулой:

     ЭФР = [Р(1- n) - СП] * Кз/Кз, где (1.1)

     Р - экономическая рентабельность совокупного  капитала до уплаты налогов (отношение  суммы прибыли к среднегодовой  сумме всего капитала);

     n - ставка налогообложения (отношение  суммы налогов к сумме прибыли);

     СП - ставка ссудного процента предусмотренного контрактом;

     Кз - заемный капитал;

     Кс - собственный капитал.

     Эффект  финансового рычага показывает, на сколько процентов увеличивается  рентабельность собственного капитала (Рс) за счет привлечения заемных средств в оборот предприятия. Он возникает в тех случаях, если экономическая рентабельность капитала выше ссудного процента.

     Эффект  финансового рычага состоит из двух компонентов:

     а) разностью между рентабельностью  совокупного капитала после уплаты

     налога и ставкой процента за кредиты: [Р(1- n) - СП];

     б) плеча финансового рычага: Кз/Кс.

     Положительный эффект финансового рычага наступает, если Р(1- n) - СП > 0.

     Например, рентабельность совокупного капитала после уплаты налога составляет 15 %, в то время как процентная ставка за кредитные ресурсы равна 10%. Разность между стоимостью заемного и всего капитала позволит увеличить рентабельность собственного капитала. При таких условиях выгодно увеличивать плечо финансового рычага, т.е. долю заемного капитала.

     Если Р(1- n) - СП < 0. Создается отрицательный ЭФР (эффект «дубинки»), в результате чего происходит «проедание» собственного капитала и это может стать причиной банкротства предприятия. 
 
 
 
 
 
 
 

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     В заключение подведем итоги.

     1.Ипотечное кредитование — это выдача кредита банком под залог недвижимого имущества. Зачастую ипотекой называют вид кредитования, что является распространенной ошибкой и заблуждением. Ипотечный кредит — только одна из составляющих ипотечной системы. В настоящее время ипотека является одним из способов улучшения жилищных условий граждан. Граждане берут в банках кредиты на покупку недвижимого имущества (квартира, земельный участок, загородный дом), при этом сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита (ипотека в силу закона).

     2.При ипотеке расчет платежей может проводится по аннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита.

     3.Леверидж в приложении к финансовой сфере трактуется как определенный фактор, небольшое изменение которого может привести к существенному изменению результирующих показателей.

     Финансовый леверидж характеризует взаимосвязь между изменением чистой прибыли и изменением прибыли до выплаты процентов и налогов.

     Производственный  леверидж зависит от структуры издержек производства и, в частности, от соотношения  условно-постоянных и условно-переменных затрат в структуре себестоимости.

     Производственно-финансовый леверидж оценивает совокупное влияние  производственного и финансового  левериджа. Здесь происходит мультипликация рисков предприятия. 
 

     СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ 

     Нормативно-правовые акты

     1. Конституция Российской Федерации.  — Российская газета. 25 декабря  1993 года. № 237.

     2. Гражданский Кодекс Российской  Федерации (часть первая). Федеральный  закон от 30 ноября 1994 года. № 51 // Собрание  законодательства РФ. — 1994. —  № 32.

     3. Жилищный кодекс Российской Федерации. — Российская газета. 12 января 2005. № 7.

     4. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства. — 1997. № 30.

     5. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства. — 1998. № 29.

     6. Федеральный закон «Об оценочной деятельности». // Собрание законодательства. — 1998. № 31

     Литература

     7. Багаев А. Н., Багаева М. В. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам? — Ростов н/Д: Феникс, 2006. — 160 с

     8. Бабкин С.А. Про ипотеку. — Взгляд. — 2006. — № 12

     9. Бабкин С.А.Возникновение ипотеки силу закона. — Нотариус, 2002, № 1.

     10. Русецкий А. Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. — М.: Эксмо, 2007. — 176 с — (Мой законный интерес).

     11. Недвижимость: Обзор практики разрешения споров / Авт.-сост. Абрамов В. А. — 5-е издание., доп. — М.: Ось-89, 2008. — 256 с

     12.Савруков А.Н. Ипотечное кредитование. СПб.: Политехника, 2003. – 92 с.

     13.Савруков А.Н. Методические указания по дисциплине «Ипотечное кредитование». – Чебоксары: 2006. - 102 с.

     14.Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит – М.: ЗАО Издательство «Экономика», 2001. – 358 с.

     15. Финансы. Учебник. \ Под ред. Врублевской О.В., Романовского М.В., Сабанти Б.М.- М.: Юрайт, 2008.

      

Информация о работе Ипотечное кредитование в современных условиях