Ипотечное кредитование

     16 апреля 2004 г. на заседании правительства РК была одобрена государственная программа развития жилищного строительства. По словам министра индустрии и торговли Адильбека Джаксыбекова, чьим ведомством и осуществлялась разработка программы, за три года в республике будет построено более 12 млн квадратных метров общей площади жилья, строительство которого позволит дополнительно привлечь на работу 45 тысяч казахстанцев. Процесс возведения нового жилья для казахстанцев, согласно задумке правительства, должен брать не только количеством, но и комфортностью и архитектурной изысканностью. Новое казахстанское жилье должно украшать облик городов и соответствовать требованиям комфортности планировки. Чиновникам, конечно, уже сейчас очевидно, какими требованиями комфорта придется поступиться претендентам на жилье нового образца. Предполагаемая стоимость кв. метра жилья в таком доме будет составлять около $350 за квадрат. В бывшей и настоящей столицах, а также в перспективных с точки зрения освоения нефтяных богатств Актау и Атырау, где рынок жилья дороже, и платить придется по более высоким расценкам, но не больше $450 за квадрат. В целом, по мнению министра Джаксыбекова, по предложенным правительством расценкам можно построить хорошее жилье во всех регионах. Однако в том же Атырау, цены даже на довольно ограниченном вторичном рынке жилья давно перепрыгнули эту отметку, и не факт, что насыщение жилищного рынка новыми квартирами собьет ставки так быстро, как обещают разработчики программы. За три года на финансирование программы будет выделено 138 млрд тенге, при этом возведение инженерных сетей и инфраструктуры возьмут на себя акиматы. Как отметил, премьер-министр Д. Ахметов, начиная с 2005 года сроки ипотечного кредитования будут увеличены с 10-15 до 20 лет, первоначальный взнос будет снижен до 10%, а ставка понижена до 9%. Кроме того, по словам премьера, АО "Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана" снизит размер первоначальных накоплений с 50% до 25% от стоимости жилья и увеличит сроки возврата кредита до 25 лет. Правительство готово субсидировать ставку вознаграждения при кредитовании банками второго уровня строительных компаний, и кредиты для строителей, которые готовы сдавать жилье по предложенным государством расценкам, будут обходиться не дороже 5% годовых. "Предполагается ясная и прозрачная модель, которая сделает доступным жилищное строительство для широких слоев населения", - подытожил Даниал Ахметов. На какие цифры в итоге предстоит ориентироваться этим самым широким слоям населения? 3-комнатная квартира без особых излишеств в новом столичном доме обойдется примерно в $28 000. Таким образом, согласно подсчетам Адильбека Джаксыбекова, оформить кредит на такую квартиру сможет семья, совокупный месячный доход которой исчисляется 97 000 тенге. Что и говорить, такими доходами, особенно легальными, которые можно представить банку, располагает далеко не каждая семья даже в Алматы, Астане и нефтяных центрах, хотя по сравнению с ценами, установившимися на жилищном рынке сегодня, круг тех, кто может позволить себе покупку жилья, расширится. К тому же у желающих приобрести новое жилье появится возможность выбора. По словам министра экономики и бюджетного планирования Кайрата Келимбетова, казахстанцам предстоит сориентироваться в предложении на жилищном рынке и самим определить, какой путь обзаведения жильем предпочесть - ипотечное кредитование, систему жилстройсбережений либо покупку квартиры через акимат. Региональные исполнительные органы в соответствии с законодательством и разработанным правительством механизмом определят подрядчика строительных работ и банк, уполномоченный заключать договор кредитования.В духе новой жилищной стратегии выдержана программа развития ипотечного кредитования жилья в Алматы, представленная городским акимом Виктором Храпуновым. Предполагается, что на первоначальном этапе гарантом финансового обеспечения привлекаемого в виде "дешевых" и "длинных" денег стартового капитала выступит специально сформированный залоговый фонд, сроки предоставления ипотечного кредитования будут увеличены с 10 до 20 лет, снижены с 30% до 10% размеры первоначального взноса и с 13% до 10% - процентные ставки. По мнению акима, Алматы может успешно справиться с ролью экспериментальной площадки по внедрению новых для нашей страны технологий ипотечного кредитования жилья уже в этом году. Однако, как свидетельствует статистика, по данным на 1 февраля задолженность физических лиц по ипотечным кредитам в Казахстане составила 31,5 млрд. тенге, из которых почти 50% приходится на Алматы. В бывшей столице в нынешнем году должно быть сдано 370 тысяч квадратных метров жилья, а ликвидировано как класс - более 2 млн квадратов жилья ветхого. Впрочем, для многих горожан-бюджетников что 97 000, что 150 000 тенге - цифры одинаково нереальные. Для данной категории казахстанцев программа предусматривает строительство государственного жилья, однако рассчитывать на приватизацию жилища такого рода квартиросъемщикам, естественно, не придется, да и в количественном соотношении доля "ложки меда" оставляет желать большего. Отныне в каждом регионе ежегодно надлежит вводить в строй не менее одного стоквартирного дома государственных квартир. Так что предложение, очевидно, привычно не поспеет за спросом.

     25 мая 2004 г. в Астане Министерство финансов РК, ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” и банки второго уровня - “Альянс Банк”, “Астана-Финанс”, “БТА-Ипотека”, “Нурбанк”, “Темирбанк”, “Texakabank”, “Цеснабанк”, “Казкоммерцбанк”, “БанкЦентрКредит”, “Народный банк”, “АТФ Банк” - подписали меморандум о сотрудничестве по реализации государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы, “Речь идет о формировании нового сегмента ипотечного кредитования. Правительство привержено только одной идее - расширить доступ широких масс к относительно недорогому жилью”, - заявил на церемонии подписания министр финансов РК Арман Дунаев. Меморандум включает в себя семь пунктов. Согласно пункту 1, стороны намерены прилагать все усилия по достижению следующих параметров ипотечного кредитования для приобретения жилья, построенного в рамках госпрограммы: размер ставки вознаграждения - 9-10% годовых, размер первоначального взноса - 10% годовых, срок ипотечных кредитов - 20 лет. Также стороны намерены добиваться снижения размера маржи банков до 2-2,2% по специальной программе ЗАО “Компания Ипотечного Кредитования”. “То, что банки согласились снизить ставку - это большой шаг с их стороны по направлению к новой жилищной политике”, - заявил А. Дунаев. Меморандум является открытым для присоединения к нему других финансовых институтов и организаций.

     C 5 июня 2004 г. в республике начал работать Государственный фонд гарантирования ипотечного кредитования. Об этом заявил глава Национального банка Анвар Сайденов. Основная работа фонда - страховать коммерческие банки, которые занимаются ипотечным кредитованием. Предполагается, что деятельность фонда позволит увеличить сроки выплаты кредитов.

     Кардинальные реформы в системе казахстанского ипотечного кредитования произойдут в ближайшие три года. Работа над изменениями началась с сегодняшнего дня. В качестве реформатора - Фонд гарантирования ипотечного кредитования. Государственное учреждение намерено упростить процедуру оформления кредита для покупки жилья физическими лицами. Казахстанцы вскоре смогут возвращать долг банку - кредитору в течение не пятнадцати, а двадцати пяти лет. Еще планируется значительно снизить сумму первоначального взноса для получения кредита - до десяти процентов. А банки, практикующие выдачу денег на покупку жилья, будут получать специальную страховку от фонда. Такое партнерство, по мнению главы Национального банка, снизит риск финансирующей стороны. Кроме того, деятельность фонда гарантирования ипотечного кредитования входит в общую государственную жилищную программу. Поэтому и нет особых опасений в провале реформ, говорят в Национальном банке.

     Григорий Марченко, председатель Национального Банка РК: - Опасения Национального банка, что такие большие ресурсы из бюджета будут использованы в течение ряда лет, окажут свое давление - не высказывались. Поскольку все это ложится в общую макроэкономическую ситуацию в стране, с которой Национальный банк должен справляться в независимости от того. будет жилищная программа или нет.

     Наряду с программой будет активно строиться и само жилье, отметил Григорий Марченко. Сегодня же главный банкир страны заявил, что Национальный банк тоже займется реформами. Только в области законодательства. Речь идет о законопроекте, который упрощает процедуру вывоза капитала за рубеж. Новая концепция либерализации валютного режима позволит населению без препятствий открывать счета в иностранных банках. А у отечественных финансистов появится возможность заключать долгосрочные контракты с иностранными партнерами и продлевать сроки проведения внешнеторговых операций. В конечном итоге упрощенный режим сделает тенге полностью конвертируемой валютой. 

2.2 Деятельность АО «БТА Ипотека» на рынке ипотечного     кредитования РК

   

    АО «БТА Ипотека» является  первой 100 % частной компанией, основным  видом деятельности которой является  ипотечное кредитование. Компания была учреждена в ноябре 2000 года одним из трех крупнейших банков Республики Казахстан – АО «Банк Туран Алем».

    На настоящий момент компания  является одной из трех крупных  и специализированных ипотечных  компаний, имеющих лицензию Национального  Банка Республики Казахстан на  проведение заемных операций.

    Сегодня, компания АО «БТА Ипотека»  является одним из крупнейших операторов на рынке ипотечного кредитования Республики Казахстан. По различным оценкам порядка 30 - 40 % вновь выданных жилищных ипотечных кредитов, являются результатом деятельности компании.

    Основными направлениями, в которых  компания развивает ипотечное кредитование, является следующее:

    - кредитование покупки жилья  на вторичном рынке;

    - кредитование покупки жилья  на первичном рынке;

    - кредитование ремонта уже имеющегося  жилья;

    - кредитование строительства частных коттеджей;

    - кредитование покупки коммерческой  недвижимости;

    -кредитование реконструкции и  ремонта уже имеющейся коммерческой  недвижимости;

     - Организация финансирования строительства  многоквартирного жилья, жилых  городков, с последующим ипотечным кредитованием покупателей построенного жилья.

    На сегодняшний день ОАО «БТА  Ипотека» предлагает самые гибкие  условия кредитования. В арсенале компании несколько различных пакетов условий, позволяющих взять кредит любому лицу, имеющему достаточный первоначальный взнос и уровень дохода. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

3 ОРГАНИЗАЦИЯ УЧЕТА  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 

3.1 Учет выдачи  и возврата кредита

 

    На основании решения кредитного  комитета о выделении кредита,  кредитный отдел совместно с  кредитным комитетом готовят кредитный договор и договор залога. Кредитный отдел собирает необходимые подписи, заверяет их печатью. Полностью оформленные кредитный договор, договор залога и другие необходимые документы передаются в юридический отдел для регистрации залога в соответствующих государственных органах, или получения гарантийного письма, оформленного в соответствии с требованиями Национального банка РК или оформления других документов по обеспечению возвратности кредита. При наличии документов по обеспечению возвратности ссуды, на основании решения Кредитного комитета, кредитный отдел дает распоряжение бухгалтерии о перечислении ссуды, подписанное Председателем Правления банка и начальником кредитного отдела. Для юридических лиц требуется оформление срочного обязательства. Бухгалтерия перечисляет ссуду на основании вышеуказанного распоряжения и при наличии платежного поручения заемщика, заверенного подписью кредитного отдела, который проверяет соответствие платежного поручения с контрактом и бизнес-планом срочного обязательства.

    Открытие и закрытие ссудных  счетов клиентов осуществляет  по распоряжениям внутренней  бухгалтерии.

    Ссуда предоставляется единовременно  в полной сумме или частями  путем:

    *оплаты платежных документов  бенефициаров со ссудного или спецссудного счетов;

    *оплаты платежных документов  бенефициара в адрес бенефициара  (возможно после  предъявления  банку соответствующих документов, подтверждающих отгрузку, либо готовность  к отгрузке товарно-материальных  ценностей);

    - перечисления средств со ссудного счета на счет аккредитива в случае выставления аккредитива;

    - перечисления суммы ссуды на  расчетный счет заемщика;

    - выдачи заемщику наличных денег;

    - перечисления суммы ссуды на  счет, указанный заемщиков в письменном  ходатайстве;

    - другим путем.

    При предоставлении кредитов  клиентам, обслуживаемым в данном  банке, составляется корреспонденция  счетов:

    Дт 1411, 1414, 1417 «Краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные займы, предоставленные клиентам»

    Кт 1001 «Наличность в кассе»

    Кт 2203 «Текущие счета клиентов».

    Одновременно срочные обязательства  приходуются на внебалансовый  счет – «Разные ценности и  документы» (7339).

    При предоставлении кредитов клиентам, обслуживаемым в другом банке, делается бухгалтерская запись:

    Дт 1411, 1414, 1417 «Краткосрочные, среднесрочные  и долгосрочные займы, предоставленные  клиентам»

    Кт 1050 «Корреспондентские счета  банка».

    При предоставлении кредитов  клиентам в иностранной валюте  делается запись:

    Дт 1411,  1414, 1417 «Краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные займы, предоставленные клиентам»

    Кт 1858 «Короткая валютная позиция  банка по иностранной валюте»

         2858  «Длинная валютная позиция  банка по иностранной валюте».

    Одновременно в тенге:

    Дт 1859 «Контрстоимость иностранной  валюты в тенге (длинной валютной  позиции)»

         2859 «Контрстоимость иностранной  валюты в тенге (короткой валютной  позиции)»